土地流转专业平台

2016年，随着不动产统一登记工作的深入推进，深入开展农村宅基地和农房统一调查登记发证试点工作列入了省委、省政府全面深化改革内容以及全省国土资源重点工作。为贯彻落实国土资源部等部局《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》和《江苏省国土资源厅关于深入开展全省农村宅基地和农房统一调查登记发证试点工作的通知》（苏国土资发〔2016〕27号）文件精神，海门市决定在全市范围内选择常乐镇麒新村作为试点，为更好地指导试点工作，特制定本工作方案。

一、试点区的概况

常乐镇位于海门市城区东郊，是清末状元，我国近代著名实业家、教育家、慈善家、社会活动家张謇的故乡。由老常乐、老麒麟两乡镇合并而成，全镇总面积98.13平方公里，总人口7.77万，下辖23个行政村、3个街道社区。近年来，常乐经济社会发展突飞猛进，已成为长三角北翼率先崛起的明星镇。2015年，全镇实现地区生产总值59.6亿元；完成财政总收入6.22亿元，一般公共财政预算收入2.57亿元，分别增长56.1%和53.7%，增幅列全镇区街镇乡第一；农民人均纯收入达2.46万元，综合实力居海门市领先地位。

根据农村宅基地和农房的实地调研，充分考虑选取具有代表性的、有一定群众基础的地方，最终确定常乐镇麒新村作为本次农村宅基地和农房调查登记发证的试点区域。常乐镇麒新村有33个组1063户，总人口2753人，自然村面积2.38平方公里。

二、工作目标

通过开展试点区的农村宅基地和农房统一调查登记发证试点工作，全面摸清试点区域农村宅基地的权属、位置、界址、面积、用途以及地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况，整合农村房地数据，纳入不动产登记信息基础平台管理，有效、稳妥地解决历史遗留问题，依法颁发不动产权证书，为城乡统筹推进不动产统一登记工作创造条件。

三、工作任务

1.对试点区内的农村宅基地和农房进行实地调查和测绘，全面摸清试点地区农村范围内宅基地和地上建筑的权属、位置、界址、面积、用途等基本情况，明晰产权归属。

2.整理农村宅基地、房产登记发证中存在的问题，积极稳妥地解决历史宅基地、农房的权利纠纷，化解社会矛盾，促进农村社会秩序和谐稳定，为农村宅基地、农房登记发证工作总结经验、奠定基础。

3.整合试点区域内的农村房地数据，建立农村宅基地、农房信息数据图，并纳入不动产信息登记平台管理。

4.深入开展农村宅基地和农房统一调查登记发证试点工作，加快推进农村不动产统一登记，逐步建立并规范房地权籍调查一体化制度，加强不动产统一登记政策与基础工作的衔接。

四、工作方法及成果

（一）工作路线。

充分利用海门市国土资源局已有成果，以已有地理国情影像为基础，制作分幅工作底图；各级国土管理部门精心组织，专业调查队伍和区镇、村紧密配合，依据土地登记申请材料收集权源材料，进行实地调查指界确权，以全解析法进行地籍要素和相关地形要素采集，实地调查农村宅基地上建筑物和构筑物的产权状况，调查房屋权利人、权属来源状况、建筑结构、建筑年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，房角点测量采取与宗地界址点测量同样的技术方法，对确实无法丈量房屋边长时，应丈量至少两条房角点与界址点或房角点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。

系统整理外业调查记录，以村为单位，按照国家统一的不动产登记数据库标准和技术规范，逐宗地录入、扫描相关资料，形成集图形、影像、属性、数据、文档为一体的综合利用数据库。以满足房、地统一登记所需的数据管理、数据检查、数据入库、成果输出、统计查询、数据变更、数据应用、登记发证、系统维护等多种功能要求。

（二）工作流程。

（三）工作成果。

1.文档成果。

（1）海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点技术设计书；

（2）海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点实施方案；

（3）海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点技术总结；

（4）海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点质量检查报告；

（5）海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点工作报告；

（6）海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点成果分析报告；

（7）地籍调查表、界址勘丈记录表；

（8）房屋调查表。

2.数据成果。

（1）海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点数据库（MDB格式）；

（2）海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点数据（DWG格式）；

（3）海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点控制测量数据。

3.图件成果

（1）1:200房屋分层平面图；

（2）1：1000分幅房产图、地籍图；

（3）1：1000图幅接合表；

（4）1:500–1:100宗地图。

五、工作进度及安排

（一）前期准备阶段（2016年4月30日前）

1.试点区选择。经集体讨论协商，并充分征求国土资源所和区镇政府意见，海门市选择基础资料较好的常乐镇麒新村作为海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点。

2.成立工作组，召开启动会。成立由市政府组织，市国土局、住建局、公安局等部门参加的工作领导小组（详见附件），并召开农村宅基地和农房统一调查登记启动会，明确工作小组成员及联系方式，布置工作任务。

3.编制技术方案。根据五部委联合下发的《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号），拟定《海门市农村宅基地和农房统一调查登记发证试点技术方案》，统一房地在权属调查、地籍测量、房屋调查和成果归档与建库方面的技术口径和规程。

4.资料收集。收集试点区区域内土地、房产现有调查、登记资料，村庄布局规划资料以及户籍人口相关信息。

5.选择专业队伍。通过政府采购方式确定专业调查队伍。

6.宣传动员。分层次组织召开动员大会,宣传农村宅基地、农房调查工作的目的和意义，取得试点地区干部群众的理解和支持；对试点工作人员进行培训，统一调查规范和政策口径，明确相关工作纪律。

（二）推进实施阶段（2016年5月1日至2016年10月30日）

1.房地统一调查。查清农村宅基地的权属、位置、界址、面积、用途以及地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况，整合农村房地数据，纳入不动产登记信息基础平台管理。

2.权籍调查成果制作。基于实地权籍调查，输出相关统计报表和图件，并编写技术总结和工作报告。

3.建立房地统一的基础数据库。利用现有的不动产登记平台，按照不动产登记的要求，整合建立房地调查数据库，实现农村房、地调查成果的图形、属性、档案等信息一体化存储、管理和应用。

（三）总结完善阶段（2016年11月1日至11月31日）

1.成果验收。报请省厅、市局组织专家以及领导小组成员单位对调查成果进行验收。

2.政策研究。根据外业调查成果，对照现行宅基地、农房审批确认相关规定，梳理统一登记发证需解决的政策性问题，研究解决办法报试点工作领导小组及上级部门批准后实施。

3.农村宅基地和农房登记发证。将权籍调查数据库纳入不动产登记信息基础平台管理，有效、稳妥地解决历史遗留问题，有代表性的依法颁发不动产权证书。

六、保障措施

（一）组织保障

市国土资源局负责农村宅基地和农房调查工作组织、协调，研究解决调查登记发证中遇到的重大技术问题，常乐镇国土资源所负责宅基地基础资料收集、外业配合调查等工作。同时相关部门密切配合，市城乡住房和建设局负责对房屋规划情况的审查、房屋权属、测绘面积等审核确认；市公安局负责提供相关的户籍资料，做好集体经济组织成员身份和户的认定工作；市农办负责集体经济组织人员身份的界定以及试点区域内集体资产认定工作；市维稳办公室、市信访局负责做好试点区域内的调查、发证相关信访维稳工作；市财政局负责做好相关经费保障及服务采购相关工作；常乐镇政府负责做好资料收集、入户调查以及权属纠纷调处等相关工作；

（二）技术保障

海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点以《地籍调查规程》、《农村地籍调查和房屋调查技术方案（试行）》、《海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点工作方案》、《海门市农村宅基地和农房统一调查登记试点技术设计书》以及相关标准作为本次调查的技术保障。

（三）机制保障

建立检查验收制度，采用分阶段成果检查制度，每一阶段成果需经自检合格后方可转入下一阶段，避免将错误带入下阶段工作，保证成果质量。

（四）经费保障

据初步测算，约需工作经费50万元（具体以招投标为准）。按照2013年、2014年中发1号文件要求统筹安排，将农村宅基地、农房统一调查确权登记发证试点工作经费纳入财政预算，确保落实所需费用，切实保障工作开展。