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海原县农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记发证工作实施方案

为贯彻落实《中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（中发〔2014〕1号）、《自治区党委政府关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新功能的实施意见》文件精神，统筹推进城乡发展，加快农村住宅用益物权确权、赋权、活权进程和保护权利人的合法权益，确保海原县农村宅基地使用权和房屋所有权统一确权登证发证工作顺利推进和按时完成，按照《自治区人民政府关于加快推进全区农村宅基地和房屋统一确权登记领证工作的通知》（宁政办发〔2017〕133号）要求，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《土地登记办法》《房屋登记办法》等法律法规和有关规定，结合我县实际，特制定本实施方案。

一、工作目的开展农村宅基地使用权和房屋所有权确权发证工作，是推进城乡一体化综合配套改革实施的主要任务之一。这次在全县范围内通过统一受理房屋产权和土地登记申请，统一发放载明土地使用权和房屋所有权的“房地一体”不动产证书，明确所有房屋产权和宅基地使用权，将为农村资源向资产资本转变奠定基础，也是促进创新农村产权交易体制，依法加强农村宅基地及房屋建设管理，综合整治和遏制农村违法用地、违章建设的有力措施。

二、主要内容（一）确权发证的对象。根据自治区人民政府《关于加快推进全区农村宅基地和房屋统一确权登记颁证工作的通知》（宁政办发〔2017〕133号）要求，本次统一确权登记颁证工作是在全县范围内对农村宅基地使用权和房屋所有权（不包括已纳入拆旧复垦范围内的建设用地及房屋）、农村集体建设用地及房屋、农村公益事业、公共基础、集体经营性建设用地及房屋开展统一确权发证工作。

（二）确权发证工作流程。1.申请受理。权利人按照规定和要求填写不动产登记申请书，提供有效身份证明（宅基地确权登记工作时已提交法人身份证明书及个人身份证复印件的不用再提交）及宅基地、房屋权属来源等证明材料（需对申请材料质内容的真实性负责），由村民小组协助收集《申请书》、有效身份证明及所提供的房屋权属证明等证明材料，经村委会、乡镇（管委会）审核后报送不动产登记机构集中受理；不动产登记机构对权利人身份证明、土地权源材料、农房权源材料、村委会和乡镇（管委会）证明材料等进行初步核实。无异议的，确认收件办理。有异议的，应对照农村宅基地与房屋统一确权登记颁证要求，确定需要补充调查的内容。

2.权属调查。充分调动乡镇（管委会）及村委会工作积极性，利用已有的宅基地确权登记发证成果，结合申请受理环节审核情况逐村逐户查清权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途、房屋建筑面积及宅基地的权利人和农村房屋权利人一致性等要素。在调查过程中，对权利人姓名、原实测房屋边长、面积无异议的，由权利人签字认可。不一致的，必须查明原因，确保房地一致。无法处理的通过登记薄备注或搁置争议。

3.地籍测绘。充分利用原有宅基地地籍测绘成果，权利人对原有宅基地地籍测绘成果有异议的可补充测绘宗地内的建筑物、构筑物。新建宅基地或移民迁入区宅基地需要实测宅基地和房屋，最终完成确权。

4.房屋测绘。农村房屋调查精度执行《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》要求。条件不具备的，可采用简便易行的调查方法，通过描述方式调查记录房屋的权利人、建筑结构、层数等内容，实地指界并丈量房屋边长，简易计算房屋占地面积，形成满足登记要求的权籍调查报告。对于新型农村社区或多（高）层多户的，可通过实地丈量房屋边长和核实已有户型图等方式，计算房屋占地面积和建筑面积。

5.权属审核。权属审核采用“两公告、两签字、两级审核”模式。即：利用已有的宅基地确权登记发证成果、权属调查资料、地籍测绘及房屋测绘成果，绘制形成公示地籍图，在村民小组内进行公示。公示无异议的由权利人签字确认；有异议的由国环局、技术单位、乡镇（管委会）、村民小组各一名人员形成的权籍调查小组进行补充调查，对照调查结果，修改后形成一套“权属合法、界址清楚、面积准确”的权籍调查成果。由不动产登记机构对农村宅基地和房屋统一确权登记申报的资料和权籍调查成果进行审核、核定，依照相关规定对土地房屋权属、土地面积、用途、登记主体、类型、内容、程序和权属资料等逐宗进行全面审核，审核、核定无异议的签署审核意见；有异议的，由审核、核定人员带领权籍调查小组成员到现场进行核查。审核、核定后，对符合登记条件的农村宅基地和房屋统一确权登记申报的资料和权籍调查成果通过地籍图的形式予以公告。公告期满，当事人对审核结果无异议或异议不成立，由权利人、村民小组委员会签字并加盖村民小组委员会公章进行确认，确认后统一填写不动产登记审批表，对不符合登记条件的，暂停办理。

6.数据入库。不动产登记机构监督技术单位进行数据入库，确保入库数据与公告确认数据一致。数据入库后形成登记颁证数据，为集中制证提供数据保障。

7.登记颁证。依据《不动产登记暂行条例》的相关规定经批准后，填写不动产登记薄和归户卡，不动产登记机构按乡镇集中统一申领的方式集中制证发放。暂不申领的，不予制证。

8.资料整理。设立专门档案室，档案资料可按年度、地域、类型、统计台帐等将纸质资料分类存档并妥善保管。将所有纸质档案资料先行扫描并存入电子文档。充分利用现有技术力量，统筹信息资源，建立农村宅基地和房屋统一确权登记颁证统计、查基本信息库，逐步完善确权登记颁证信息库功能，并与现有农村土地调查成果信息数据相对接，逐步建立农村房地管理信息录入、查询、统计等基础信息。

三、登记确权政策

（一）登记条件。房地一体登记应做到房屋所有权和土地使用权主体一致，一户一宅，先地后房（或房地同步），原则上应依法确认给村集体经济组织成员。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的住宅且产权无异议，经住宅所在村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告无异的；非本村集体经济组织成员因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在不动产登记卡和登记证书事栏中注记该权利人为非本村农民集体组织成员或本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人。

（二）登记面积。宅基地使用权和房屋所有权面积原则上按审批面积确权登记，对实际面积小于批准面积的，按实际面积确权；对未经审批或超过批准的宅基地和住房，根据房屋建造时间分类处理，登记机构应按批准面积确权登记，超面积部分不予以确权。

1.宅基地确权。（1）1987年1月1日《中华人民共和国管理法》实施前，农村居民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地方，至今未扩建，改建、翻建的可以按照现有实际使用土地确权登记。其中：1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施后，未经批准超过批准面积经已按相关规定处理。

（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房未经批准或超过批准土地，但建房者符合建房条件，所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的，经本村集体经济组织同意并公示无异议在对规定面积标准内的未批部分进行处罚后，按规定标准确认宅基地使用面积。处罚的标准适用当时法律规定。

2.住房所有权登记。（1）已经办理宅基地使用权发证的房屋，且现状与旧土地使用证书宗地图一致的，予以按原登记发证的宅基地面积和原则上不得超过法定宅基地使用权确权登记面积的房屋所有权面积。

（2）宅基地有审批未登记发证或虽未经审批，但已处罚到位的房屋，按审批（全处罚到位）的宅基地面积和不超过法定宅基地面积的房屋所有权建筑确认合法权属。

（3）宅基地未经审批，且没有处罚到位的房屋，按该户可享有的刚性宅基地面积标准和不超过标准宅基地面积的房屋所有建筑面积确认权属。

（4）“一户多宅”的原则上不予确权发证，但对于继承、村民转出、村民迁入的宅基地和房屋，经公告无异议的，按规定确认；非本集体经济组织居民或城镇居民因继承房屋占用的集体建设用地可以确定宅基地使用权；农村居民转为非农业户口居民存在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经村委会出具证明后，可以确认权属。

（5）对多处住宅进行“分户析产”的，按建设房屋的时间阶段，不论其住宅审批与否，均以建设最早的房屋开始排序，逐宗核减该户可享有的宅基地面积和房屋所有权建筑面积。

（三）不予登记情形。有下列情形之一的不予登记：

1.土地房屋权属有争议的；

2.属于生产用房，临时建筑或违法建筑的；

3.宅基地上的棚房、圈舍、农具房、厕所简易房；

4.城镇居民在农村擅自购买住宅的；

5.按现行“三改一拆”和“违规建设”应拆未拆到位的；

6.法律、法规、规章规定的其他不予登记的情形。

四、步骤时序（一）前期准备阶段（2017年10月31日前）。制定并上报《海原县农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记颁证工作实施方案》，成立工作领导小组，落实工作经费保障，梳理“房地一体”登记流程和相关表式资料，启动试点村前期农房调查和宅基地整合测绘调查工作。

（二）宣传发动阶段（2017年11月1日～11月10日）。在县乡两级分别召开“房地一体”确权登记发证工作动员会，开展登记工作培训，各乡镇（管委会）成立相应的工作机构，落实人员和目标任务。同时，将农村“房地一体”确权登记的相关内容在县政府网站、有线电视台和微信公众平台公示公告。

（三）全面调查阶段（2017年11月11日至2018年12月31日）。海原县农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记工作自2017年11月中旬开始，由国环局牵头，委托有地籍和房产测绘资质的专业队伍，采取实地调查和内业核实相结合的方式全面进行调查摸底，逐宗地块、逐座房屋建立纸质档案和电子文档，做到“一户一表、一户一图、一户一照、一户一档”，建立四至界址坐标和相邻权属调查清晰的档案。进村驻点调查摸底由乡镇（管委会）统一安排，村委会协助落实。

（四）申报、审核阶段（2018年2月至2019年12月）。申报、审核与调查摸底基本同步进行，申报由乡镇（管委会）人民政府牵头，国土、住建等部门配合组成联合调查确认工作小组，根据各乡镇（管委会）土地利用总体规划和村庄规划，对符合规划的宅基地使用权及房屋进行审核确认，确认结果统一张榜公示，对符合规划的，由乡镇（管委会）人民政府出具规划确认函；对不符合规划的，由乡镇（管委会）人民政府出具处理意见。

（五）登记发证阶段（2018年5月至2020年8月）。按照乡镇（管委会）审核的成果，由国环局统一报县人民政府批准后，由县不动产登记事务中心颁发“房地一体”的不动产登记证书，收回旧的宅基地使用权证和房屋所有权证，统一注销。

（六）总结扫尾阶段（2017年11月至2020年12月）。数据库建库录入及管理信息系统建设工作与调查摸底、审核、发证同步开展。2020年8月至12月，对该项工作进行全面总结，对数据和登记信息系统进行核查与应用维护，整理相关登记材料并进行归档。

五、工作要求

（一）加强组织领导。开展宅基地使用权和住房所有权确权登记发证关系到农村居民的切身利益，实行“房地一体”是方便群众、服务群众和落实中央农村深化改革的有效举措。各乡镇（管委会）要成立相应的领导小组和工作机构，加强工作指导，协调和发动宣传等工作。县直各相关部门要落实责任，抽选业务精、能力强、作风好的人员参与登记工作。

（二）强化宣传作用。要充分利用多种途径和新媒体，大力宣传农房“房地一体”登记政策和重要意义，提高农村居民依规建设和依法保防财产，用活资产的意识，农村“房地一体”登记发证工作领导小组办公室要组织力量，深入一线，加强业务培训和上门指导，营造登记发证工作的良好氛围。

（三）落实经费保障。农村“房地一体”登记工作不得向农村居民收取任何费用，县财政要把农村确权登记发证工作经费纳入2018年财政预算，确保资金足额落实到位，全力保障工作顺利推进。

（四）注重工作实效。农村“房地一体”登记工作纳入对部门、乡镇年度改革目标责任考核内容。各乡镇（管委会）、相关部门要大胆实践，主动作为，及时总结和上报经验与做法，确保工作取得实效。

（五）严肃工作纪律。各乡镇（管委会）、相关部门要按照相关法律、法规的规定，严格审核、审查处罚，切实保证地籍房产调查清楚，权属依据合法，登记确权准确。对农村“房地一体”登记过程中遇到的政策性或技术性难题，及时提交登记发证工作领导小组研究决定，严禁借机借势将违法用地，违章建筑合法化，对弄虚作假，虚报瞒报或玩忽职守，严重影响工作推进的，一旦发现，要依法依规严肃处理并追究相关人员责任。

（六）本方案由县国土资源和环境保护局组织制订并报县人民政府审批发布，并由县国土资源和环境保护局负责解释和组织实施。