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日前，国土资源部有关负责人表示，力争2017年年底前，所有市县全部接入国家级信息平台，全面实现不动产登记“四统一”。有的说，不动产登记全国联网，谁是贪官污吏，谁在大规模炒房，将一目了然、一清二楚。也有的说，不动产登记全国联网，意在“关门打狗”降房价，炒房者这回跑不了了！

1、什么是“不动产”？

依照《不动产登记暂行条例》的规定，“不动产”是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

2、什么是不动产登记？不动产统一登记？

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

不动产统一登记，是将分散在国土、房管、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记。

3、不动产统一登记政策历程知道吗？

2007年《物权法》首次提出国家对不动产实行统一登记制度；

2013年3月，《国务院机构改革和职能转变方案》理顺部门职责关系。土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记的职责整合由一个部门承担；

2013年11月，国务院常务会议决定我国将整合不动产登记职责，由国土资源部指导监督；

2014年5月不动产登记局挂牌成立，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产工作的职责；

2014年11月，李克强签署第656号中华人民共和国国务院令，公布《不动产登记暂行条例》；

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，部分试点开始发放不动产权证书；

2015年8月，国土部发布《做好不动产登记制度专项督查方案》，监督不动产登记业务的发展；

2016年1月，《不动产登记暂行条例实施细则》出台；

2016年6月，推出《建立和实施不动产统一登记制度专项督查方案》，监督不动产业务的发展；

2017年，实现信息共享，依法公开查询。

4、不动产统一登记的意义？

一是提高资源资产利用效益和社会管理效益；二是保障登记安全，权利主体行使物权权利更加方便；三是强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。

5、不动产统一登记对普通民众有何好处？

减少办事环节，提高工作效率，保障不动产交易安全。

比如，之前某市房屋转让需要到房管局和国土局分别办理房产证和土地证，实行不动产登记之后，只需到不动产登记部门办理房产、土地统一登记的不动产权证即可，更为方便快捷。

6、实施不动产登记之前有关部门核发的土地证、房产证是否继续有效？是否需要换发新的不动产权证？

实施不动产登记之前，有关部门核发的《土地使用权证》、《房屋使用权证》等各类不动产权属证书继续有效！

根据“权利不变动、证书不变换”的原则，不动产权利未发生变更、转移的，不动产权利人无需更换不动产权属证书。不动产登记部门也不得强制权利人更换。

7、不动产登记费如何收取？

住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。

房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取登记费。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取证书工本费。

农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取证书工本费。

经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的变更登记，减半收取登记费。

8、什么是权籍调查、落宗？

权籍调查和落宗工作是不动产登记的基础性、技术性环节。不动产权籍调查是指以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等，不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。其中，将宗地信息与宗地上建成的建筑物(构筑物)信息建立关联与对应关系，编制唯一的不动产单元号即为落宗。

9、不动产统一登记的基本原则是什么？

依申请登记原则。不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：①不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；②不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

一体登记原则。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

连续登记原则。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：①预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的； ②在建建筑物抵押权登记的；③预查封登记的；④法律、行政法规规定的其他情形。

属地登记原则。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。

10、哪些不动产权利可依法办理登记？

集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，法律规定需要登记的其他不动产权利。

11、不动产登记的类型有哪些？

依照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

12、申请人是否必须到不动产登记部门现场申请？

申请不动产登记，申请人本人或者其代理人必须到不动产登记机构办公场所，提交申请材料、核对身份、留存照片，并接受不动产登记机构工作人员的询问和见证签字。

13、不动产登记能否委托他人代办？

可以！！！

申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。

自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书；

境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证；

代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。

14、哪些情形的不动产登记可以由当事人单方申请？

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

尚未登记的不动产申请首次登记的；

继承、受遗赠取得不动产权利的；

人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

下列不涉及不动产权利归属的变更登记：①不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；②不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；③同一权利人分割或者合并不动产的；④土地、海域使用权期限变更的。

不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的；

异议登记；

更正登记；

预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的；

法律、行政法规规定的其他情形。

15、哪些情形的不动产登记必须双方共同申请？

共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。

按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。

属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：

处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外；

共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；

不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请。

16、业主共有的不动产如何登记？

建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。登记事项只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书。

17、不动产登记的受理条件有哪些？

经查验或询问，符合下列条件的，不动产登记机构应当予以受理：

申请登记事项在本不动产登记机构的登记职责范围内；

申请材料形式符合要求；

申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；

申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致；

申请内容与询问记录不冲突；

法律、行政法规等规定的其他条件。

18、办理不动产统一登记需要提交的材料有哪些？

申请人应当提交下列资料，并对申请资料的真实性负责。一是登记申请书；二是申请人身份证明材料(代理申请的，提交申请人、代理人身份证明材料、授权委托书)；三是相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；四是不动产界址、空间界限、面积等材料；五是与他人利害关系的说明材料；六是法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

19、申请不动产登记的身份证明材料有哪些？

申请人申请不动产登记，需提交的身份证明材料包括下列几种类型：

境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿；

香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证；

台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证；

华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；

境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；

香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；

境外法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。

已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证实其身份变更的材料。

20、不动产登记有无办结时限规定？

《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内（公告时间、权籍调查所需时间不包含在登记时限内）办结不动产登记手续，但法律、法规另有规定的除外。

21、原有不动产权证书遗失、灭失的，如何补发？

不动产权属证书或登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。

22、未成年人如何申请不动产登记？

未成年人人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请，未成年人的监护人一般是父母。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

23、不动产登记的一般程序有哪些？

依申请登记的程序。申请→受理→审核→登簿。

依嘱托登记的程序。依据人民法院、人民检察院生效法律文书或人民政府决定书及其相关嘱托文件办理：嘱托→接受嘱托→审核→登簿。

依职权登记的程序。登记机构因不动产灭失等原因办理依职权注销或其他登记事项的：启动→审核→登簿。

24、不动产登记以什么作为基本单位进行登记？

不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。

没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元；

有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元；

有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

25、哪几种类型的不动产登记需要登记部门派人进行实地查看？

以下不动产登记类型，不动产登记机构须进行实地查看：

房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；

在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；

因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况；

个人、单位自建房的不动产权属证书遗失、灭失，权利人申请补发的，查看房屋是否存在、是否改（扩）建；

登记机构认为有必要实地查看房屋真实现状的其他情形。

26、哪种情况下不动产权利人可以申请不动产变更登记？

下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：

权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；

不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；

不动产权利期限、来源等状况发生变化的；

同一权利人分割或者合并不动产的；

共有性质发生变更的；

抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；

最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；

地役权的利用目的、方法等发生变化的；

法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

27、村民在宅基地上建房申请不动产登记需提供哪些材料?

不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书或者土地权属来源材料；房屋符合规划或建设的相关材料；不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

28、何为地役权？何种情况可设定地役权？

地役权系用益物权，是指按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。其中他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

以下情况可设定地役权：

因用水、排水、通行利用他人不动产的；因铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管线等利用他人不动产的；因架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的；因采光、通风、保持视野等限制他人不动产利用的；其他为提高自己不动产效益，按照约定利用他人不动产的情形。

29、何为抵押权？以不动产设定抵押权有哪几种类型？

抵押权系担保物权，是指在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他组织为保障其债权实现，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。

以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

设定不动产抵押权有以下几种类型：

一般抵押权。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记；

最高额抵押权。为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记；

建设用地使用权及在建工程抵押权。以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。

30、哪些不动产不得办理抵押？

土地所有权、海域所有权；耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的不动产；依法被查封的不动产；法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。

31、查询不动产登记资料需要符合什么条件？

权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；

因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；

人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；

法律、行政法规规定的其他情形。

查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记信息。

32、什么是更正登记？

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，可以依职权依法予以更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

33、什么是异议登记？异议登记有什么作用？

利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

34、什么是预告登记？什么情况下可申请预告登记？

预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

目前开展的不动产预告登记主要有以下几种情况：一是商品房等不动产预售的；二是不动产买卖、抵押的；三是以预购商品房设定抵押权的。

35、伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担哪些法律责任？

伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。