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2019年11月25日，江苏省南通市如皋市人民政府印发《如皋市农村住房规划建设管理办法（试行）》（皋政规〔2019〕7号），本意见自2020年1月1日起实施。那么，如皋市农村建房可以建几层？宅基地面积标准是多少？

如皋市农村住房规划建设管理办法（试行）

第一条为进一步规范农村住房规划建设行为，引导农民节约利用土地资源，改善农村人居环境，优化村庄风貌，建设美丽宜居乡村，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省土地管理条例》、《省政府办公厅关于加强农村住房建设管理服务的指导意见》等相关法律、法规规章和政策规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内农村集体经济组织成员在存量建设用地范围内新建、改建、翻建、扩建住房。

第三条农村住房规划建设应当遵循规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全为基本原则，践行“绿水青山就是金山银山”的理念，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构和生产生活方式，为自然生态留足休养生息的时间和空间。

第四条建立健全农村住房规划建设管理机制，优化镇村布局，调整完善村庄分类，落实农村住房规划管控和建设质量安全管理责任，规范审批及验收流程，引导村民根据规划方案与设计图纸开展自建住房建设，不断提升农村住房建设质量和村庄环境。

第五条相关部门职责

自然资源局：负责指导村庄规划编制和镇（区、街道）对农房建设的规划审批及对建筑立面、形态和色彩的把控。负责编制村庄建设用地的年度计划；负责指导镇（区、街道）充分利用村闲置存量建设用地；负责村庄建设用地审查及报批指导，涉及占用农用地的，指导镇（区、街道）依法办理农用地转用审批手续；负责查处未依法办理农用地转建设用地的行为；负责农村住房不动产登记。

住房和城乡建设局：负责推荐农村住房施工图样，免费提供建房户选用；负责农村住房建设施工方的行业管理，及施工质量安全的技术指导；负责村庄及周边绿化提升的指导；负责农房建设与田园乡村建设的统筹协调;负责农房建设与农村污水处理建设的统筹协调。

农业农村局：负责指导镇（区、街道）对建房户及享受建房面积的家庭成员进行资格认定，制定分户条件及个性问题解决方案；指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用;负责农房建设与美丽村庄建设的统筹协调，避免重复建设；负责农村环境综合整治和村庄环境长效管理的督查考核工作。

财政局：支持镇（区、街道）加大对农村基础设施建设的投入，负责政府投资农村基础设施建设的资金使用指导和监督。

行政审批局：负责政府投资农村基础设施建设的立项、环评文件审批工作；负责核发乡村建设规划许可证。

综合行政执法局：指导和协助对村庄违法建设的处置；指导镇（区、街道）规范处置辖区内的建筑垃圾。

镇（区、街道）人民政府:负责审核批准农村村民住宅用地，负责明确农村住房建设管理机构，负责本辖区农村住房建设管理、监督巡查工作，负责对村庄规划区内农村建房的违法建设进行查处；负责村庄布局规划的完善，村庄规划、农村交通及路网规划的编制；负责农村政府投资基础设施的建设；负责农村房屋翻建的审核、设计指导；负责农村房屋翻建的四至验线、高度及面积控制；负责农村房屋建设的质量安全管理；负责农村房屋建设的验收；负责村庄风貌管控；负责对建房户开展质量安全、法律法规及政策的宣传；负责做好农村房屋建设的档案管理及统计上报工作；负责建设周期内村庄环境的长效治理。

交通运输局、水务局、生态环境局、审计局、应急管理局等部门应根据各自职能履行相关职责。

第六条镇（区、街道）应根据城市、镇总体规划、土地利用总体规划，结合村庄实际，分析研究现状“条字式”、“非字式”、“团式”居住形态历史自然肌理，进一步优化镇村布局；按照集聚提升、融入城镇、特色保护、搬迁撤并的思路，对村庄进行合理分类，明确可翻建与不可翻建村庄名录，划定村庄建设边界，完成镇村布局规划优化、村庄规划编制，原则上不再新增居住线和集居点。

第七条村庄规划应落实生态红线和水系规划要求，保护农村河道蓝线空间；明确村内道路、公共设施等用地布局，确定村庄内给水、排水、电力、有线电视、管道燃气、污水处理等工程设施及其管线走向、敷设方式；确定垃圾分类及转运方式，明确垃圾收集站（点）、公厕等环卫设施布局、规模。

村庄规划要延续村庄原有肌理，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌，保留乡愁记忆；应尊重和听取民意，充分考虑村民的生产、生活和居住方式；全面掌握村民住房建设意愿，统筹村民住房和公共配套设施建设时序。

第八条村庄规划由镇（区、街道）人民政府（管委会、办事处）组织编制，经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，报市政府审批。

第九条在城市、镇总体规划确定的城镇规划建设用地范围内的村（居）民，不得新占地建房，其住房困难的，可通过购买安置房或商品房等途径解决；拥有宅基地的村（居）民一律不得原地翻、改、扩建房屋，避免城镇建设改造二次搬迁，经批准需维修住房的，按照“原尺寸、原面积、原高度”的原则进行建设，属地政府应严格监督管理。

第十条在城镇规划建设用地范围外规划发展村庄内的村（居）民，可以按照村庄规划申请翻建、改（扩）建和新建住房。一般村村庄内符合分户建房条件的村（居）民，可以申请在本行政村辖区的规定发展村庄内新建住房，各地要严控分户标准，住宅用地审核批准流程、分户建房条件、个性问题解决方案由农业农村局另行制定相关规定。

第十一条镇（区、街道）在年度用地指标安排中，应保障农村住房建设用地需求。

按村庄规划异地新建住房需占用农用地的，由镇（区、街道）依法申请办理农用地转用审批手续。

第十二条镇（区、街道）应在年度预算资金内，安排专项资金统筹用于农村基础设施建设，加快补齐农村交通路网、生态环境等短板，改善村容村貌，不断提升农村人居环境。

镇（区、街道）应在充分征求民意的基础上，编制各村农房建设时序表，并根据农房建设时序制定村庄及周边配套设施建设计划，确保农房建设与村庄及周边配套设施建设的有序开展

第十三条镇（区、街道）应采取相应政策，积极引导建房户进行联建、统建，鼓励村民在政府已建安置房内入住。

非集体经济组织成员不允许再新建、翻建、扩建住房，鼓励进城、进镇居住，原有宅基地拆除复垦。

第十四条严格执行农村宅基地“一户一宅”法律规定，坚决杜绝“一户多宅”。根据管理权限，镇（区、街道）必须对“应拆未拆”、“一户多宅”现象加以制止，切实做到管理到位、拆除复垦到位；没有拆除复垦到位的，不得申请农村宅基地。

第十五条镇（区、街道）应当严格规范农村房屋建设申请人的资格认定，申请人应为规划可翻建村庄户籍在册的村民，并满足下列条件：

1.申请人为本村集体经济组织成员；

2.在规划可翻建村庄上拥有自建房屋并已取得房屋产权证、宅基地使用证或相关证明文件。如无上述相关证据材料，经村民小组、村民（居民）委员会、镇（区、街道）逐级确认并公示不少于10个工作日，公示无异议的确认其具有申请建房资格。

第十六条农村住房建筑层数不超过三层，层高2.8米-3.5米；如要建造阁楼，阁楼前后墙的高度应低于2.20米；宅基地及住房建筑面积标准为：1～4人户宅基地135平方米、建筑面积不超过217平方米，5～6人户宅基地165平方米、建筑面积不超过265平方米，7人以上户宅基地178平方米，建筑面积不超过286平方米；房屋占地面积不得超过宅基地面积的70%，建筑风格应当符合村庄规划的相关要求。

第十七条地面标高、檐口及屋脊标高由镇（区、街道）根据实际情况确定，并应与毗邻建筑相协调。在宅基地范围内，若需要设立围墙的，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。

第十八条有下列的情形之一的，停止村民建房审批，已经提交申请的不予批准：

1.不符合城镇总体规划、土地利用总体规划、村庄规划和其他相关规划的；

2.因重大项目、基础设施等建设需要列入近期拆迁计划的村庄；

3.有违法建设未按规定处理或未处理完毕的；

4.拆旧建新未交出原有宅基地的，在集体土地范围内一户多宅的，有非法转让、赠与宅基地或者房屋行为的，已参加集体安置的，村民建房未办理用地手续的；

5.法律法规规定不得批准的其他情形。

第十九条村民新建住房应履行以下流程：

1.申请。村民提供资格认定所需材料的原件，向所在村民（居民）委员会提出申请，写明户内人口、现有房屋面积、申请建房面积、申请建房地点、建造层次等，同时提供其他相关文件资料。申请异地建房的，需提供老房屋已拆除到位，宅基地已退还给村集体经济组织的相关资料。

2.初审。村民（居民）委员会初审合格后，填写村（居）民建房用地审批表和乡村建设规划许可证申请审批表，由村（居）委会书记、主任签字、盖章后报镇（区、街道）。

3.复审。镇（区、街道）会同村民（居民）委员会进行现场踏勘并拍摄原房屋照片，结合申请人提供的材料确认是否符合建房资格。

4.公示。将拟建房情况进行公示，公示内容包括宅基地四至、房屋建筑平面图、立面图、地面标高、檐口及屋脊高度等，公示时间为十个工作日。公示期间如有异议，由村民（居民）委员会会同镇（区、街道）进行协调处理。

5.审批。镇（区、街道）负责村民建房审查，符合要求后报市行政审批局核发乡村建设规划许可证。

6.放线。建房户取得批准文书后，由镇（区、街道）组织农村住房建设管理机构、村民（居民）委员会、施工方共同进行现场施工放线，施工放线应严格按照规划方案及所选定的施工图纸执行；开工前建房户应拆除原有的应拆建筑物、构筑物。

7.管理。镇（区、街道）对现场施工及安全文明管理应严格按照法律法规的要求执行。

8.验收。镇（区、街道）根据施工图及本办法相关建设管理规定实施，竣工验收合格后填写竣工验收报告，并委托有资质的测绘单位出具不动产权籍调查资料。

9.不动产登记。市不动产登记机构根据建房户提供的乡村建设规划许可证、建房审批文件、竣工验收报告及不动产权籍调查资料，发放不动产登记证书。

第二十条建设管理

1.建房户自建住房可选择使用政府部门提供的施工图集，也可以委托具备相应资质的设计单位或有执业资格的个人（以下简称设计人）进行设计。建房户应委托具有相应资质的建筑施工企业或具有相应技能的农村建筑工匠（以下简称施工方）施工，签订施工合同，明确质量安全责任、质量保修期限和双方权利义务。建房户可以委托具备相应资质的监理单位或者相应资格的监理人员（以下简称监理人）对住房建设进行监理。建房户对住房质量安全负总责，承担首要责任；施工方承担主体责任。

2.施工方必须遵守有关法律法规、施工操作规程和施工技术标准，应购买建筑施工意外伤害保险，使用合格的建筑材料和构件，严格按照施工图纸施工，确保施工质量和安全。

3.农村住房设计人、施工方、监理人、材料供应等单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。

4.建房户在办理审批手续时，应与施工方同时向镇（区、街道）农村住房建设管理机构递交安全文明施工承诺书，确保在施工过程中不破坏已建成的周边建（构）筑物和公共基础设施，确保工地现场的建筑垃圾及时清运到指定地点。镇（区、街道）相关部门、村民（居民）委员会应加强巡查，确保在建设周期内村庄环境干净整洁。

5.镇（区、街道）应当加强对农村住房建设过程中各环节的安全检查和巡视，对发现的问题应及时告知建房户并要求整改。

6.农村住房建设竣工后，建房户应及时组织施工方、设计人、监理人到场验收，出具验收书面意见。镇（区、街道）应当加强对农村住房竣工验收的服务和指导。

7.住房和城乡建设行政主管部门应指导各镇（区、街道）开展质量安全检查工作，对施工方加强行业管理，对现场施工人员定期进行质量安全培训。

第二十一条农村住房规划建设管理，纳入各镇（区、街道）及各部门年度考核，由市自然资源局、住房和城乡建设局、农业农村局制定考核细则并负责考核。

各相关部门要加强对镇（区、街道）农村住房规划建设管理工作的指导与巡查。

农村住房规划建设管理，纳入镇（区、街道）对所在村（社区）的年度考核，由镇（区、街道）自行制定考核细则。

第二十二条对未依法取得乡村建设（建设工程）规划许可证或者未按照乡村建设（建设工程）规划许可证确定的内容进行建设的，在城市规划建成区内的，由市综合行政执法局负责查处，街道、村（居、社区）配合；在街道办事处辖区内、城市规划建成区外的，由市综合行政执法局委托街道办事处查处；在镇规划区内的，由市综合行政执法局委托镇政府查处；在镇村庄规划区内的，由镇政府查处。

第二十三条施工方应严格按照建房户提供的施工图纸施工，并遵守法律规定及相关质量、安全要求，若有违反的，由镇（区、街道）上报住建部门确认、综合执法部门实施处罚；涉及违法犯罪的，移交司法机关处理。

第二十四条镇(区、街道)、综合行政执法局应当加强对农村建房行为的日常监督。对未依法取得建房审批手续或未按规定要求进行建设的行为应责令停止建设，对尚可采取改正措施的，责令限期整改，处以罚款；对于严重影响村庄规划的，限期拆除。

第二十五条在农村住房规划建设管理过程中，镇（区、街道）及各部门工作人员由于管理不善、监管不力，造成重大质量事故、重大群体性事件的，应依法追究其责任。

第二十六条各相关部门及镇（区、街道）在农村住房建设管理工作中滥用职权或徇私舞弊，构成违纪的，由纪检监察机关负责处理；涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。

第二十七条本意见自2020年1月1日起实施，此前出台的相关文件，如有与本文件内容相悖的，一律以本文件为准。

第二十八条本办法由如皋市自然资源局会同市住房和城乡建设局、市农业农村局负责解释。

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