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2019年9月20日，《龙海市人民政府关于加强龙海市农村住房建设管理确保安全质量的实施意见》（龙政综〔2019〕311号）发布。那么，龙海市农村住房可以建几层？面积多少？违建怎么处置？

龙海市人民政府关于加强龙海市农村住房建设管理确保安全质量的实施意见

龙政综〔2019〕311号

各乡镇人民政府、各农林场，市直有关单位：

为切实加强我市农村住房建设管理，确保安全质量，提高农村住房建设水平，改善农村人居环境，保障农民合法权益，根据《福建省人民政府办公厅转发省住建厅省自然资源厅省农业农村厅关于切实改进农房建设管理确保安全质量若干意见的通知》（闽政办〔2019〕6号）、《漳州市住房和城乡建设局 漳州市自然资源局 漳州市农业农村局关于印发进一步加强漳州市农村村民住宅规划建设管理的意见的通知》（漳建村〔2019〕12号），经龙海市第十七届人民政府第二十八次常务会议研究通过，结合我市实际，特制定以下实施意见。

一、坚持规划先行

进一步加快推进村庄规划编制实施，确保在2019年内实现村庄规划全覆盖。以规划为指导，统筹安排农村住房、基础设施等各项建设，引导村民合理有序建房，做到“先规划后建设、不规划不建设、不规划不投入”。未编制镇乡、村庄规划或不符合规划的，不得审批村民建房和住宅用地。

二、执行“一户一宅”

农村村民一户只能拥有一处宅基地，坚决防止违反规定以分户名义多次、多处以及超规定面积申请宅基地。禁止城镇居民到农村购买宅基地。推行“建新拆旧”，盘活宅基地存量，指导村民建房充分利用旧宅基地、空闲地和其他未利用地。合理引导集中建设村镇住宅小区。

三、实行分类管理

（一）根据我市区域发展战略、城乡规划要求和城市建设发展需要，对村民建房划分以下重点管控区域，实施特殊管理。

1．中心城区重点管控区：九龙江南港南岸—海澄东环城路—沈海高速复线—514县道—紫云山北麓—沈海高速—西浮路—芦洲大道西侧第一条规划城市道路--九龙江南港南岸围合的区域（详见附件1）。

2．南太武滨海新城核心区及港尾镇区重点管控区（详见附件2）。

3．主要道路沿线重点管控区：锦江大道、208省道复线、龙江大道（含其与沈海高速复线紫泥出入口的连接线）、西浮路、疏港大道、沿海大通道等主要道路边沟两侧各150米以及规划R3线城际轨道站点半径500米范围内的区域。重点管控区域内村民住宅除危房改建外，停止新建、扩建审批；重点管控区域外的村民建房（含新建、扩建、改建），依据镇乡、村庄规划审批。

（二）村民自建住宅不得超过三层，每户建筑面积不得超过300平方米，宅基地面积80-120平方米，底层建筑层高不得超过3.6米，第二、三层层高不得超过3.3米。其中，重点管控区域内的村民危房，现状为1-2层的，改建后不得超过两层，建筑面积不得超过240平方米；现状为3层的，不得加层且改建后建筑面积不得超过300平方米；鉴于榜山镇平宁村西头社已纳入中心城区近期拟实施的旧城改造范围，对西头社的村民危房改建按原层数原面积审批。

（三）石码镇所辖村庄的单层民房，之前已办理危房改建审批手续但没有按图施工、擅自超出批准的建筑面积进行改建的，实行分类处置：

1．违建没有超出合法宅基地红线范围的，允许加层改建，但加层后总建筑面积不得大于原批准的建筑面积的两倍且不得大于240平方米，同时，按违建部分的建筑面积处以100元/平方米的罚款。

2．违建超出合法宅基地红线范围的，如通过拆除违建部分后能符合原批准的设计方案并能满足加层结构条件，在拆除违建部分后允许加层改建，同时，按违建部分的建筑面积处以100元/平方米的罚款；违建部分无法拆除的，则不予批准加层改建。

（四）农村住宅建设一定规模以上（四层及四层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，对集中统建的农村住房项目应办理质量安全监督手续，其质量安全管理由市住房和城乡建设局负责纳入工程质量安全监督体系；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工，其质量安全管理由乡镇人民政府负责。

四、下放审批权限

村民建房要按规定办理规划许可和用地审批手续，在城镇规划区内应当办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内应当办理《乡村建设规划许可证》。按照权责一致和便民、公平原则，进一步简化农村村民住宅建设审批程序：

（一）中心城区重点管控区内的村民危房改建，规划许可手续由属地乡镇审核后报市自然资源局审批；其他乡镇（区域）的村民危房改建规划许可由属地乡镇政府（含农场，下同）按规定审批。

（二）新建、扩建村民住宅规划许可审批权下放到乡镇，由乡镇政府依据乡镇、村庄规划审批，其中R3线城际轨道站点（港尾、浮宫站点除外）半径500米至1000米范围内的村民新建、扩建住房选址方案要报经市政府同意。宅基地审批手续由市自然资源局采用委托章的形式，委托乡镇政府审批，其中，村民个人建房涉及非农用地（建设用地、旧宅基地、空闲地和其他未利用地）的，由属地乡镇审批并核发个人建房《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》及《建设用地批准书》；村民个人建房涉及农用地的，由属地乡镇进行审核，核发个人建房《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》后报市自然资源局，市自然资源局依法办理农用地转用报批手续，经漳州市人民政府批准农用地转用后，由属地乡镇核发《建设用地批准书》。村民建房涉及占用耕地的由属地乡镇自行解决占补指标，涉及林地的由林业部门审批后方可报农用地转用报批手续。

（三）村民个人建房验线核样工作由属地乡镇负责实施，竣工后由属地乡镇组织规划条件核实。

五、落实各方责任

（一）农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。参与农房建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对工程质量和施工安全承担相应法律责任。建房村民委托建筑工匠进行建房的，必须签订建房合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方的权利义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。

（二）乡镇人民政府具体承担属地管理责任，建立挂村领导和工作人员、村两委干部农房建设安全巡查制度，采取包片制，每周两次以上巡查，做到“四到场”，即建筑放样到场、基槽验线到场、施工关键节点（含安拆模板、搭建脚手架）到场、竣工验收到场，发现问题及时告知农户，对存在违反农房质量安全强制性技术规范的予以劝导或制止。每个乡镇应配备1名以上具有专业知识的安全巡查员。村民委员会履行巡查、报告、劝阻责任，发挥村庄建设协管员作用，安全问题及时发现、及时劝阻、及时上报，将农村建房安全质量纳入村庄治理范围。村民委员会通过制定村规民约、成立村民建房理事会等方式，强化村庄治理。

六、加强行业管理

市自然资源局、农业农村局、住房和城乡建设局等部门要负责对村民建房的监督、指导、服务责任。市住房和城乡建设局要推广村镇住宅建设通用图集；成立农村建筑工匠协会，建立农村建筑工匠名录，无偿提供农村建筑工匠培训；引导推广钢管脚手架及模板支撑体系、新型建房材料；2020年上半年完成乡镇挂村领导、驻村工作队人员和村两委干部轮训，2020年底前完成农村建筑工匠全面轮训。市自然资源局要指导监督规划实施，落实农民建房农用地转用指标安排及报批。市农业农村局负责指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理。

七、坚决制止“两违”

各乡镇和市自然资源局、城市管理局、水利局、林业局要按照有关规定明确职责分工，建立协同工作机制，形成合力，健全完善巡查制度，加大巡查频次和密度，对违建抢建违法行为，立足早发现、早报告、早制止，坚决发现一起、消灭一起，确保违建“零增长”。对党员干部参与违建的，实行“零容忍”并严格追究责任。

八、严肃监督问责

市直有关部门、乡镇政府要提高办事效率和服务质量，确保农村建房符合条件的应批尽批、及时审批。市效能办、自然资源局、住房和城乡建设局、农业农村局要联合推行“双随机、一公开”监管机制，对审批权下放后乡镇政府在村民住宅建设审批管理的工作开展监督检查。对未能履行村民住宅建设管理职责，超越职权或者对不符合法定条件的申请人给予审批，或对符合法定条件的申请人未在法定期限内审批的，以及办事人员松懈渎职、互相推诿、久拖不办的，按照有关规定，责令改正，通报批评或效能问责；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依纪给予处分。

本意见自印发之日起施行，市政府以前公布的有关村民住宅建设管理的规定与本意见不符的，以本意见为准。

附件：1．龙海市中心城区村民建房重点管控区范围图

2．南太武滨海新城核心区及港尾镇区村民建房重点管控区范围图

龙海市人民政府

2019年9月20日