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2019年10月24日，上海市闵行区人民政府印发《闵行区农村村民住房建设管理实施细则》（闵府规发〔2019〕6号），本文件自2019年12月1日起施行，有效期至2024年11月30日。那么，闵行区农村建房政策是怎样的？宅基地及建筑占地面积标准是多少？

闵行区农村村民住房建设管理实施细则

第一章  总则

第一条（目的和依据）

为了更好地推进乡村振兴战略实施，以建设品质卓越生态宜居现代化新城区为目标，进一步加强闵行区农村村民住房建设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《上海市农村村民住房建设管理办法》《上海市人民政府关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》等有关法律、法规，现结合本区实际情况，制定本实施细则。

第二条（适用范围）

本实施细则适用于本行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。

第三条（有关用语的含义）

本实施细则中下列用语的含义是：

（一）农村村民，是指具有本区农业户口的本区农村集体经济组织成员。

（二）农户建房，是指由村民以户为单位，自行申请宅基地建造住房的活动。

（三）集体建房，是指村民委员会或者村、镇集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

第四条（管理部门）

区农业农村委是本区宅基地使用的主管部门，负责本区农村宅基地使用的具体管理。

区规划资源局负责本区村民建房的规划、用地管理，并对镇人民政府（街道办事处）的规划审核发证工作进行监管，对建房审批项目定期进行检查；镇人民政府（街道办事处）规建部门具体实施相关的管理工作。

区建管委负责本区村民建房等建筑活动的监督管理，并按照上海市住房和城乡建设管理委员会的要求对农村建筑风貌进行引导。

镇人民政府（街道办事处）负责制定村民建房的开工查验、质量、安全监管和竣工验收流程，制定村民住房的修缮标准和操作流程等并进行过程监管。镇人民政府（街道办事处）受区规划资源局委托，受理、审核、发放农户建房的乡村建设规划许可证，对农户建房进行开工查验和竣工验收；镇人民政府（街道办事处）受区建管委委托，进行农户建房安全质量的现场指导和监督检查。

区民政局负责指导各镇人民政府（街道办事处）将区域范围内村民建房事宜列入《村民自治章程》及村规民约，引导村民规范有序开展建房，节约利用土地资源，共建美丽乡村。

区发改委、区公安分局、区生态环境局等其他部门按照各自职责，协同实施本实施细则。

第五条（基本原则）

农村村民实施建房活动，应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌。

农村村民建房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和村民生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文化和乡村风貌。

第六条（分类引导）

位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许翻建、改建住房。

位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户，且符合各镇人民政府（街道办事处）规定的分户条件的，可进行分户处理，以保障其居住权。

第七条（技术规范和规划编制）

按照市里编制的村民建房的规划技术标准、住宅设计标准、配套设施设置规范和乡村风貌导则，区建管委会同区规划资源局、区生态环境局、区绿化市容局等部门组织落实。

区规划资源局负责编制区域总体规划、镇域总体规划和郊野单元（村庄）规划，合理确定本区村民建房的布点、范围和用地规模。

区建管委和镇人民政府（街道办事处）应当加大宣传力度，向农村村民普及建房技术与质量安全知识。

第八条（建房方式）

引导村民建房向规划确定的农村居民点集中。在符合规划且条件允许的情况下，镇人民政府（街道办事处）可组织实施集体建房。所在区域已实施集体建房的，不得另行接受农户单独建房申请；所在区域属于经批准的规划确定的农村居民点，且尚未实施集体建房的，农户可以按规划申请建房。

第九条（风貌管控）

镇人民政府（街道办事处）应当根据上海市乡村风貌导则和区相关部门工作要求，结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，将风貌管控要求纳入村规民约，并通过专业设计引导村民建房。

第十条（用地计划）

区规划资源局应当确定村民建房的年度用地计划指标，并分解下达到镇人民政府（街道办事处）。

镇人民政府（街道办事处）审核建房申请，应当符合区规划资源局分解下达的村民建房年度用地计划指标。

第十一条（公开办事制度）

区农业农村委、区规划资源局、区建管委和镇人民政府（街道办事处）应当实行公开办事制度，将农户建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公开。

第十二条（宅基地的使用规范）

农户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。

农户按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者村集体经济组织依法收回，并由镇人民政府（街道办事处）或者区规划资源局及时组织整理或者复垦。

区人民政府在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后限时退回原有宅基地的内容，并由镇人民政府（街道办事处）规建部门所负责监督实施。

第十三条（宅基地自愿有偿退出）

本区鼓励宅基地使用人自愿有偿退出合法取得的宅基地，具体按照区相关政策执行。

第二章  农户建房

第十四条（申请主体）

符合以下条件之一的村集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，应以户为单位提出申请：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本区农业户口且户口、生产生活在本村的；

（二）属本市农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

（三）属本市农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第十五条（分户处理）

对位于规划确定的农村居民点范围内且符合分户条件的农户，可申请分户建房或进城镇集中居住；对位于规划确定的农村居民点范围以外且符合分户条件的农户，采取进城镇集中居住方式保障其居住权。具体分户条件和操作细则由镇人民政府（街道办事处）自行确定，报区农业农村委备案。

第十六条（建房条件）

符合下列条件之一的农户，可以对已有住房按照本细则规定进行改建、扩建、翻建或者易地新建：

（一）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；

（二）原有住房属于危险住房，需要易地新建或者在原址翻建的；

（三）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（四）区人民政府规定的其他情形。

本款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

针对本款中的危险住房，由镇人民政府（街道办事处）按照上海市相关要求，制定具体的危房修缮标准和操作流程，并报区建管委备案。

第十七条（禁止建房的情形）

具有以下情形之一的农户，不得申请宅基地新建住房，不得对原有住房进行改建、扩建或者翻建：

（一）拥有多处宅基地的；

（二）农户已有宅基地存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

（三）农户将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（四）夫妻离婚时，自愿放弃法定应得的住房权利，而以无房为由申请建房的；

（五）已享受动迁补偿安置的，或者已参加集体建房的；

（六）在规划管控范围内申请宅基地的；

（七）未到法定结婚年龄要求分户建房的；

（八）法律规定不予批准的其他情形。

第十八条（村级审查程序）

村民委员会接到农户建房申请后，应当在本村或者该户村民所在的村民小组，将农户成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息张榜公布，公布期限不少于30日。

公布期间无异议的，村民委员会应当在申请表上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇人民政府（街道办事处）；公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议审议决定。

第十九条（行政审批程序）

镇人民政府（街道办事处）应当在接到村民委员会报送的申请表和建房申请人的书面申请后20日内，安排规建部门进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、高度、风貌是否符合标准等。

镇人民政府（街道办事处）审核完毕后，将审核意见连同申请材料一并报区规划资源局；区规划资源局会同区农业农村委初核后，由区人民政府审批建房用地；审批应当在20日内完成。

建房用地批准后，由区人民政府发给用地批准文件；由镇人民政府（街道办事处）发给乡村建设规划许可证。

第二十条（审批结果的公布）

镇人民政府（街道办事处）应当将农户建房的审批结果张榜公布于建房申请人所在村，接受群众监督。

第二十一条（宅基地范围划定和开工查验）

经批准建房的农户应当在开工前向镇人民政府（街道办事处）规建部门申请划定宅基地范围。

镇人民政府（街道办事处）规建部门应当在10日内，会同相关部门到实地丈量划定宅基地，并进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和风貌。农户应当严格按照用地批准文件、乡村建设规划许可证和施工图纸的要求进行施工。

第二十二条（施工图纸）

农户建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌导则的施工图纸，或者免费使用市住房城乡建设管理委推荐的通用图纸，或者由镇人民政府（街道办事处）组织由市认定的乡村建筑师为农户提供服务。

第二十三条（施工队伍）

农户建房应当选择具有相应专业能力的施工队伍。施工队伍中，应当配备符合规定的质量员、安全员。

第二十四条（质量和安全监督）

农户应当与施工队伍签订建房协议，并约定质量和安全责任。

镇人民政府（街道办事处）应当落实质量安全专管人员对农户建房实施质量和安全监督，也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施质量和安全监督。

第二十五条（配套设施）

镇人民政府（街道办事处）应当配套完善农村居民点内道路、路灯、污水处理、生活垃圾分类处置、通讯、交通安全标识、技防监控等设施。

第二十六条（竣工期限）

镇人民政府（街道办事处）在审核发放乡村建设规划许可证时，应当核定明确竣工期限。易地新建住房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。

第二十七条（竣工验收）

农户建房完工后，应当通知镇人民政府（街道办事处）进行竣工验收。镇人民政府（街道办事处）应当在接到申请后的15日内，通知规建部门及相关人员到实地进行现场验收，检查农户建房是否按照批准的面积和要求使用土地。经验收符合规定的，镇人民政府（街道办事处）将验收结果送区建管委备案。

第三章  集体建房

第二十八条（集体建房的统筹安排）

本区将结合实际，按照批准的镇村规划有计划落实集体建房有关工作，针对集体建房规划、审批、工程建设和配套设施建设等，具体按照《上海市农村村民住房建设管理办法》有关规定执行。

第四章  相关标准

第二十九条（用地面积标准）

农户建房的用地面积按照下列规定计算：

（一）6人户及6人以上户的宅基地面积不超过160平方米、建筑占地面积不超过100平方米；

（二）5人户及5人以下户的宅基地面积不超过140平方米、建筑占地面积不超过90平方米。

各镇人民政府（街道办事处）可以在本款标准范围内，结合本镇人民政府（街道办事处）实际和结合农民相对集中居住相关工作，根据户内人数情况制定细则，确定宅基地面积、建筑占地面积和建筑面积等具体标准并报区规划资源局备案，由区规划资源局会同区农业农村委审核通过后予以实施。

对于宅基地原址翻建、易地新建的，相关标准应当按照本款规定执行。

第三十条（建筑占地面积的计算标准）

农户建房的建筑占地面积按照下列规定计算：

（一）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（二）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。

若涉及地下建筑的，应计入总建筑面积，关于地下建筑的高度、定界、质量、安全等相关标准和技术参数，按照区建管委的行业要求执行。

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

第三十一条（用地人数的计算方法）

农户申请建房用地的人数，按照该户内符合第十四条规定的人数进行计算，具体用地人数确定规定如下：

（一）2001年1月1日以后出生，父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员，其本人城镇居民户口地址以及生产、生活在本村的人员，可以计入户内。

（二）父母领取本市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）的未婚独生子女，按2人计算，一户只能享受该政策一次。

（三）户口暂时迁出的现役军人（武警）、在校学生、服刑人员，以及符合区人民政府规定的其他人员，可以计入户内。

（四）农户内已在本市他处计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地征收（拆迁）已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。

（五）因婚姻迁址承诺放弃原住地建房指标的人员，可以计入户内。

第三十二条（用地程序和标准）

原址改建、扩建、翻建住房或者按规划易地新建住房的，均应当办理用地手续，并按本实施细则规定的用地标准执行。

第三十三条（间距、层数和高度标准）

村镇规划对农户建房的间距、层数和高度标准有规定的区域，按照村镇规划执行。

村镇规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对农户建房的间距、层数和高度标准未作规定的区域，间距、层数由镇人民政府（街道办事处）按照实际情况确定；房屋檐口高度不得超过10米，屋脊高度不得超过13米。

第五章  法律责任

第三十四条（镇人民政府、街道办事处的监督检查）

镇人民政府、街道办事处作为区域范围内农村村民建房活动或民房日常管理的监督检查主体，应当加强对本区域内农户建房活动和已建房屋的日常管理的监督检查，发现有违反国家和本市有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止，并上报区相关执法部门。

第三十五条（农村村民非法占地建房的处罚）

农村村民未经批准或者采取欺骗手段等方式获得批准，非法占用土地建设住宅的，由区规划资源局依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

超过本市规定的标准，多占的土地按非法占用土地处理。

新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

第三十六条（违反规划管理的处理）

未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府（街道办事处）依据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第三十七条（违反质量和安全要求的处罚）

实施集体建房的村民委员会，村、镇集体经济组织和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由区建管委依法予以处罚。

第三十八条（行政复议和诉讼）

当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。

第三十九条（执法者违法违规行为的追究）

有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。

有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附则

第四十条（应用解释部门）

本实施细则由闵行区人民政府负责解释。

区农业农村委、区规划资源局、区建管委依据各自职责，承担本实施细则的解释工作。

本实施细则在实施期间，如遇上级政策调整，以上级政策为准。

第四十一条（施行日期）

本文件自2019年12月1日起施行，有效期至2024年11月30日。

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