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《洪江市农村建房管理暂行办法》已经市第五届人民政府第20次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

第一章  总  则

第一条  为进一步规范我市农村村民建房行为，集约建设用地，改善农村人居环境，保护传统文化，凸显民族民居特色，建设美丽乡村，推动城乡发展一体化，保障村民的合法权益，确保农村建房质量和施工安全，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国公路法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省建设工程质量和安全生产管理条例》等有关法律法规及《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发〔2016〕81号）要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于我市辖区内的集体土地上的农村村民新建、扩建、改建住宅的用地、规划、建设管理。

第三条  村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色和民族特色，并妥善处理通路、通风、采光等相邻关系。

第四条  村民建房包括集中建房和个人建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的行为，包括在原宅基地上新建、改建或扩建及异地新建。集中建房是指乡镇或村民委员会组织村民集中建设自住住宅的行为，包括统规统建、统规自建、旧村统一改造等方式。

各乡镇人民政府应当采取有效措施，引导个人建房的村民坚持在规划确定的居民点异地选址建房，应统一规划集中建设住宅小区，个人建房和住宅小区避开地质灾害易发地段、地下采空区和溪河洪泛区，集中建房向中心村、集镇或小城镇集聚。

推进农村住宅产业化。结合农村危房改造整村推进和易地扶贫搬迁集中安置区建设，在交通便利、集中建房户数较多、农户积极性较高的村庄开展农村住宅产业化试点示范。

有下列情形之一的，应当统一规划集中建设住宅小区：

（一）因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民新建住宅的；

（三）灾后集中统一建设的；

（四）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。

第五条  乡镇人民政府是农村建房管理的实施主体，应加强农村建房的规划、建筑方案审批，施工、质量安全监管，违法建设的查处等工作。乡镇人民政府依法承担城乡规划、建筑施工安全和质量安全管理职责，并确定相关机构和人员负责具体工作。市住建局将职权范围内的乡镇、村庄规划管理、建筑施工和质量安全管理、执法等具体事务委托乡镇人民政府实施。

乡镇建成房屋的安全由乡镇人民政府属地管理。乡镇人民政府应加强对建成房屋的安全排查，发现安全隐患应及时处理。

第二章 规划和用地

第六条  各乡镇人民政府应加快制定村镇布局规划和镇区（集镇）规划。根据村镇布局规划要求和行政村区划调整情况制定村庄规划。严格履行乡村建设规划许可制度，村民建房应当符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划要求的，一律不得审批村民建房和住宅用地。村镇规划应划定禁建区、限建区和适建区。禁建区内不得审批村民建房，限建区内属于危房的，允许利用原宅基地或闲置宅基地改建或新建；适建区内村民可改建或扩建、新建住宅。

第七条  各乡镇人民政府要按照村庄规划编制工作要求，抓紧对编制时间较长、内容明显滞后、不符合村情民意的村庄规划进行修编，并做好村镇规划和乡镇土地利用总体规划之间的衔接。

第八条  村民建房应当充分利用旧宅基地、荒坡地、空闲地、废弃地和其它未利用地。严格控制零星建房。鼓励统筹利用闲置土地和村部、小学、厂房等现有房屋，改造、建设村级公共活动场所和公租房。允许将闲置村民住宅出租，鼓励向本村无房户和危房户转让。

严禁在基本农田保护区、生态资源保护区、饮用水水源一级保护区、历史文化核心保护范围、河道管理范围、水利工程保护范围和公路两侧建筑控制区建房。

第九条  村民建房必须是本村户口，并严格实行“一户一宅”制度。一户村民只能拥有一处农村住宅。

村民申请住宅建设应符合下列条件之一：

（一）具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

（二）现有宅基地面积尚未达到国家规定限额标准需扩建的；

（三）现有住宅属旧房、危房需拆除新建或改、扩建的；

（四）因国家或农村集体经济组织建设需搬迁新建的；

（五）住宅因灾害损毁需重建的；

（六）其他符合法律、法规、规章规定的情形。

村民在原宅基地重建的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房应在新房建成3个月内拆除。异地新建的，在新房建成6个月内拆除全部旧房。村民应与乡镇人民政府签订协议，承诺在规定的时限内自行拆除旧房，逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除。异地建房的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后优先作为耕地统一安排使用。异地建房占用林地的，其原有空间宅基地原则上作为林地使用，必须恢复林业生产条件。

第十条  村民建房每户宅基地面积限额标准按《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》施行。

前款所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物（含基础）垂直投影范围内的占地面积。

第三章 建房审批

第十一条  村民建房申请应当符合下列条件之一：

（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（三）因国家或者集体建设，实施乡镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（五）原有住宅属C、D级危房需要拆除重建的；

（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

（七）经批准回原村庄定居且无住宅或住宅面积低于法定标准的港、澳、台胞和华侨申请建设住宅的；

（八）户籍在外的村民户籍回迁且无住宅或住宅面积低于法定标准申请建设住宅的；

（九）国家法律法规规定的其他情形。

第十二条  村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）现有宅基地面积虽低于法定标准，但现有人均住宅用地面积超过80平方米的；

（二）分户前人均住宅用地面积已超过80平方米的；

（三）年龄未满18周岁的；

（四）不符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划的；

（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（六）不符合“一户一宅”政策规定的；

（七）用地选址处于高边坡或地灾点、溪河洪泛区等不适宜建房位置。

第十三条  村民建房应向所在地村委会或村集体经济组织提出建房申请，并提交以下材料：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村民小组重新安排使用的承诺书（没有旧住宅或利用原宅基地改建的除外）；

（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定机构出具的危房鉴定书；

（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或在申请表上签字，摁手印确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图；

村委会在接到申请之日起7个工作日内，或者每个月集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议，对建房村民的申请材料和原宅基地持有、新宅基地安排情况进行审议，并在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于15个工作日，公示后如本村村民未提出异议或者异议不成立的，应出具审核意见并报所在地乡镇人民政府。

第十四条  在乡镇便民服务中心设立村民建房办理窗口，统一受理村民建房申请，方便群众办事。乡镇人民政府应当自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起10个工作日内，组织乡镇城建规划国土环保服务站现场踏勘，联合审核；对申请符合条件的，乡镇人民政府在15个工作日内核定建设用地规划条件，绘制建设用地规划红线图，核发《乡村建设规划许可证》。不符合要求的，书面告知申请人并说明理由。

办理《乡村建设规划许可证》，申请人应提供以下资料：村民委员会审核意见、户口原件以及新建住宅的面积、层数等文字说明及正规施工图纸资料、房屋建设施工合同、安全生产责任险购买凭证；

第十五条  属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，乡镇人民政府在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

第十六条  村民建房规划和用地审批完成后5个工作日内，乡镇应将《乡村建设规划许可证》和《农村村民建房用地呈报表》一并发给申请人，并组织乡镇城建规划国土环保服务站到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。

第十七条  在土地利用总体规划确定的乡镇、村庄建设用地范围内，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用或林业地转用审批手续后，方可批准建设用地。

第十八条  涉及农业、水利、公路、文物保护等行政主管部门需要审查的内容，由乡镇人民政府负责报相关行政主管部门审查。

第四章 建设管理

第十九条  村民建设应严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。

第二十条  乡镇人民政府应当负责审批后管理工作，建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。供电、供水等部门对建房户取得《乡村建设规划许可证》和《农村村民建房用地呈报表》后方可办理用电、用水手续。

第二十一条  强化农村建房质量安全管理。农房设计要符合抗震设计要求，村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工，建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。允许注册建筑师、注册结构师个人从事村民住宅设计并对设计负责。

第二十二条  农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建房各方共同负责，农村住宅建设一定规模以上（四层及四层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，一定规模以下的可由建房村民自行选择经培训合格的农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建筑工匠或者施工单位要对质量安全负责。

农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，施工单位或建筑工匠按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任和保修责任。

第二十三条  乡镇人民政府应当加强对农村建房质量安全的监督管理。施工单位、个人应当按照有关施工技术标准、规范、规程进行施工，使用符合工程质量要求的建筑材料、建筑构配件和设备，保证工程质量和安全。

乡镇人民政府应明确专职建管员，严格落实农民建房“四到场”制度，做到“建筑放样到场，基槽放线到场，施工过程到场，竣工验收到场”，对工程质量、工程安全负起监管责任。

第二十四条  乡镇人民政府应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

第二十五条  村民建房，竣工后应由乡镇组织城建规划国土环保服务站进行竣工验收，实地检查是否按照批准的面积、界址点和其他规划条件要求使用土地和建设，并出具验收合格证明，验收合格证明作为房屋登记发证的要件。

第五章 技术标准和建筑风貌

第二十六条  村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）选址：符合规划要求，并应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

（二）规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整体规划，靠近县城、镇所在地住宅小区引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设单元式住宅。

（三）层数：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过四层，单元式农村住宅建筑层数控制在六层以下（含六层）。

（四）层高：层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。

（五）间距：住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1：1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距以邻里之间友好协商为准，新建建筑宜后退村庄道路红线3米以外，位于国、省、县道路边的房屋严格按照国家标准执行。

（六）抗震：新建住宅必须符合工程护震设防要求，板、梁、柱不得采用砖石结构。

（七）配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化、垃圾处理、污水处理和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建设密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

第二十七条  推行绿色农房建设。探索绿色农房建设方法和技术，提高农民绿色发展、循环发展、低碳发展意识。推广乡土绿色建筑，开展绿色农房示范，提高环境敏感区域绿色农房比重。推动绿色建材下乡，推广利用节能门窗、轻型保温砌块、节水洁具、太阳能热水器、水性涂料等绿色建材产品。

第二十八条  民居建设要突出地域和民族特色，尊重村庄的传统选址格局及与周边景观环境的依存关系，在符合规划的前提下，尊重传统木质结构房屋建设，新建房屋不改变传统建筑形式。尊重村民意愿，在一定范围内以乡镇为单位规范村民住宅建筑风格，特色鲜明的地区以行政村为单位规范村民住宅建筑风格。组织编制农村住宅设计图集，开展送图下乡，向村民推荐。享受各类财政补助资金的村民住宅，应严格按照规划和图集进行建设。

第六章 法律责任

第二十九条  乡镇人民政府、村（居）委会应加强规划实施的监督和管理，履行“打非治违”主体责任，加强日常巡查，对本辖区内农村建房及其他所有建设工程的违法违规建设行为，要及时予以制止和查处，并承担因制止违法行为不力，导致安全事故的监管责任。对相关工作人员，未认真履行职责、导致违法违规建设行为发生的，将严肃追究其责任；造成严重影响的，依法依纪依规给予党纪政纪处分。

村委会是村民建房日常监管的基层组织，应结合实际，制定村规民约，规范村民建房行为，主动掌握村民建房动向，发现违法建设行为及时劝阻，并上报乡镇人民政府。

第三十条  凡违反本办法规定，农村村民建房未取得或未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，均属于违法建设，由乡镇人民政府发出责令停止建设通知书，当事人应自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在10日内采取改正措施消除影响；对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可责令其自行拆除或由乡镇人民政府依法予以强制拆除。

第三十一条  未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由乡镇申报县级以上国土资源管理部门依法予以处理。

第三十二条  对在农村建房审批中滥用职权、失职渎职的责任人员，依法给予处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附  则

第三十三条  本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

第三十四条  本办法自公布之日起施行，原有关规定与本办法不符的，以本办法为准。