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长沙市人民政府办公厅

关于加强农村建房管理的意见

长政办发〔2018〕41号

各区县（市）人民政府，市直机关各单位：

为规范农村建房，集约节约用地，改善农村人居环境，保护传统文化，根据《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发〔2016〕81号）精神，结合我市实际，经市人民政府同意，现就加强农村建房管理提出如下意见。

一、坚持先规划后建设

（一）科学规划。加快制定镇（乡）域村镇布局规划和镇区（集镇）规划。根据镇（乡）域村镇布局规划要求和行政村区划调整情况制定村庄规划，到2020年，实现村庄规划全覆盖。农村建房必须符合土地利用总体规划和乡村建设规划。不符合规划要求的，不得批准建房。

（二）合理选址。积极引导村民在规划确定的集中居住点选址建房，避开地质灾害易发地段和地下采空区。严禁在基本农田保护区、生态资源保护区、饮用水源一级保护区、历史文化核心保护范围、河道管理范围和公路两侧建筑控制区建房。在上述范围之外的，符合个人建房条件和土地利用总体规划的原址危房改建，由乡镇人民政府按有关政策进行监督。

二、控制农村建房规模

（三）坚持一户一宅。一户村民只能拥有一处农村住宅。村民申请住宅建设应符合下列条件之一：具备分户条件，确需另立户建设住宅的；现有宅基地面积尚未达到相关文件规定的限额标准需扩建的；现有住宅属旧房、危房需拆除新建或改、扩建的；因农村集体经济组织建设需搬迁新建的；住宅因灾害损毁需重建的；其他符合法律、法规、规章规定情形的。

（四）控制用地面积。鼓励各区县（市）在《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的农村宅基地面积标准内，结合本地资源状况和节约集约用地原则，严格确定和实施宅基地面积标准，避免资源浪费或因建房致贫返贫。严格按照相关规定控制村级公共服务用房及行政办公用房面积，避免超标和重复建设。

（五）实行建新拆旧。原址重建的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应在新房建成3个月内拆除。异地新建的，原则上在新房建成6个月内拆除全部旧房。村民应与乡镇人民政府签订协议，承诺在规定时间内自行拆除旧房。逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除。

三、坚持集约节约用地

（六）盘活集体建设用地。积极开展农村集体建设用地整理，尽可能利用旧宅基地、空闲地、废弃地等进行建设。鼓励统筹利用闲置土地和村部、小学、厂房等现有房屋，改造、建设村级公共活动场所。盘活现有村民住宅，开展农村集体土地上农村公共用房和农民住宅产权确认和资产评估，盘活资产。允许将闲置村民住宅出租，鼓励向本村无房户或危房户转让。推进城乡建设用地增减挂钩，结余指标优先用于农村公共服务设施和配套设施建设。

（七）引导村民集中居住。各乡镇、村要规划一至两个集中居住点，在农户自愿、方便生产、符合规划的前提下，引导农民在乡镇或村的集中居住点建房。原则上，农民新建住房必须在集居点选址建设。

（八）开展农村“空心房”集中整治。各区县（市）要在2018年底前对本区域范围内的“一户多宅”和“空心房”情况进行摸底调查，建立台账，因地制宜制订处理方案，在明年全面完成“一户多宅”“空心房”、建新未拆旧房屋等的清理整治工作。

四、注重风貌管控和提高农村建房质量

（九）发展绿色建筑。推动绿色建材下乡，推广应用节能门窗、节水洁具、太阳能热水器、水性涂料等绿色建材产品。各相关单位要以绿色建筑为契机，充分使用节能化技术，运用商品化、集约化和楼宇化的理念进行农村房屋建设，使农村建设用地得到更大限度、更高层次的资源利用。

（十）推进农村住宅产业化。制定支持农村住宅产业化发展政策，加大宣传力度，提高农民对住宅产业化的认识。鼓励推进农村住宅产业化，有条件的地区开展装配式建筑试点示范。制定农村装配式住宅标准图集。结合易地扶贫搬迁集中安置区建设，在交通便利、集中建房户数较多、农户积极性较高的村庄开展农村住宅产业化试点示范。

（十一）注重农房风貌管控。农房建设要注重房屋色彩、风貌与当地的景观环境、传统文化相协调，新建房屋不改变传统建筑形式，色彩不能过滥过乱，造成视觉污染。在一定范围内以乡镇为单位规范村民住宅建筑风格，特色鲜明的地区以行政村为单位。组织编制农村住宅设计图集，开展送图下乡，向村民推荐。

（十二）强化质量安全管理。在集镇、村庄规划区内的建筑工程应由具有相应设计施工资质等级证书或者资质审查证明的单位进行设计施工，并按照规定的经营范围承担施工任务。施工单位应当确保施工质量，按照有关的技术规定和设计图纸施工。住宅通用设计图或标准设计图集应符合国家现行技术标准中有关工程质量安全的规定，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件；乡镇人民政府应当对集镇、村庄建设的施工质量进行监督检查，集镇、村庄的建设工程竣工后，应当按照国家的有关规定，经乡镇人民政府组织竣工验收，验收不合格的，不得交付使用。

五、改善农村人居环境

（十三）开展农村生活垃圾专项治理。到2020年，全市所有乡镇、90%的村庄的生活垃圾得到有效治理，实现有齐全的设施设备、有成熟的治理技术、有稳定的保洁队伍、有长效的资金保障、有完善的管理制度；生活垃圾分类减量示范村比例达到50%。完成较大规模的非正规垃圾堆放点和漂浮垃圾整治。建制镇生活垃圾无害化处理率达到100%。

（十四）抓好配套设施建设。开展农村生活污水治理，因地制宜、合理确定农村污水处理工艺，优先选用技术成熟、简便易行、成本低廉的符合农村特点的污水处理设施。2018年实现全市集镇污水处理设施“全覆盖”。确保建成的污水处理厂稳定运行。提升污水处理能力，加快尚无污水集中处理设施的建制镇及常住人口2000—5000人以上的小型集镇污水处理设施建设，提高建制镇污水处理能力。完善支管网建设，推进分散式污水处理设施建设。开展乡镇建成区、行政村超过30户聚居点、造成恶劣环境和社会影响的黑臭水体调查摸底，开展村镇黑臭水体整治工作。实施农村厕所无害化和资源化利用工程，到2020年，全市农村卫生厕所普及率达100%。大力推进农村亮化、气化、绿化、硬化设施建设，完成集中式饮用水水源保护区规范化建设，确保居民饮用安全。加强集镇和村庄公共空间整治。

六、加强组织保障

（十五）落实责任。市直相关部门要依据各自职能职责加强对农村建房的指导和服务，加强协作，形成合力。市住房城乡建设委要牵头制定加强农村建房管理的指导意见。市规划局要指导各级相关部门科学编制村镇规划，督促履行乡村建设规划许可制度。市国土资源局要开展村级土地利用总体规划编制试点工作，严格执行宅基地的审批和管理制度，禁止占用基本农田，区县（市）人民政府组织开展一户多宅情况清理工作，逐步建立农村宅基地的确权登记、依法流转、有偿退出和复垦等机制。市财政局负责保障市直相关部门对农村建房指导和服务的工作经费。市环保局和市农业委要积极开展农村环境卫生连片整治和美丽乡村建设。其他各部门要根据各自职能职责，积极开展规范农村建房工作。

各区县（市）人民政府要切实加强对农村建房管理工作的领导，建立健全工作机制，制定当地农村建房管理制度，依法将农村建房管理权限下放给乡镇人民政府，为乡镇人民政府履行农村建设管理职责提供保障条件。要督促有关部门根据各自职责开展工作。要结合各地实际情况，组织开展农村违法建房专项治理。

乡镇人民政府是农村建房管理的实施主体，应加强农村建房的规划、建筑方案审批，施工、质量安全监管，违法建设的查处等工作。建筑方案不符合规划、规模等要求的，不得审批。涉及农用地转用和宅基地审批的，应按规定上报审批。乡镇人民政府应建立健全规划建设管理机制，完善工作制度，充实技术力量。要加强巡查，及时发现违法建设行为，依法处理。乡镇规划建设管理人员要加强对农房设计的指导和审查，及时到现场逐户进行技术指导和检查，发现不符合基本建设要求的当即告知建房户，并提出处理意见并做好记录。

村委会是村民建房日常监管的基层组织，应结合实际，制订村规民约，规范村民建房行为，主动掌握村民建房动向，发现违法建设行为及时劝阻，并上报乡镇人民政府。

（十六）加大宣传力度。各级规划、国土资源、住房城乡建设等相关部门和乡镇人民政府要通过设置宣传栏、组织宣传车队、印发宣传资料、制作版面等多种形式，宣传农民建房管理等有关法律法规，宣传拆除违章建筑不予补偿等规定以及坚决遏制违章建筑的重要意义。宣传工作要面向社会，进入农村，深入到居（村）民群众中，既形成声势，又具有针对性。要重点在城中村、城郊结合部、公路两旁、旅游景区村庄等进行宣传，使农民建房管理等有关法律法规政策深入人心，让广大群众懂法、守法，增强依法建设的法制观念。

（十七）加大执法力度。在加快审批居（村）民依法依规建房的同时，乡镇人民政府要加大对辖区内违章建筑查处力度，切实履行职责，对违章建筑实行定期巡查制度，发现一起制止一起，将违章建筑制止在萌芽状态，有效遏制违法违规建设的发生。

在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由当地乡镇人民政府责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由当地乡镇人民政府责令限期改正；农村居民未经批准或者违反规划的规定建房屋的，乡镇人民政府可以依照相关规定予以处罚。

（十八）加强示范带动。各区县（市）应结合改善农村人居环境、特色名居保护、湖湘新居工程建设等工作，整镇整村开展规范农村建房示范。2018年至2020年，全市每年选择10个乡镇开展市级规范农村建房示范，并对优秀项目实行“以奖代补”安排一定的新型城镇化专项资金。区县（市）可根据当地实际，对规范农房建设的农户进行一定的补贴。

（十九）加强监督检查。各区县（市）、乡镇要建立规范农村建房监督检查制度，对在规范村民建房监管中不作为和乱作为的单位和人员，严肃追究其责任。

七、本意见自2018年11月1日起施行，有效期5年。

长沙市人民政府办公厅

2018年9月26日