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宅基地作为国家给户口在农村人的一项福利政策，属于村集体的村民可以免费用宅基地来建造房屋居住。那么衡阳南岳区、石鼓区、雁峰区、蒸湘区、珠晖区宅基地建房有哪些政策？为加强衡阳市农村村民建房管理，规范农村村民建房秩序，简化农村村民建房审批流程，提高农村村民建房安全质量，根据相关法律法规制定了《衡阳市农村村民建房管理暂行办法》，具体建房规定如下：

衡阳市人民政府办公室关于印发《衡阳市农村村民建房管理暂行办法》的通知

衡政办发〔2016〕17号

各县市区人民政府，市直有关单位：

《衡阳市农村村民建房管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们。

衡阳市人民政府办公室

2016年7月1日

衡阳市农村村民建房管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为加强我市农村村民建房管理，规范农村村民建房秩序，简化农村村民建房审批流程，提高农村村民建房安全质量，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国公路法》、《中华人民共和国河道管理条例》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内(城镇规划区外除外)，农村村民新(改、扩)建住宅的管理。

第三条 本办法所称农村村民建房，是指农村集体经济组织成员使用本集体经济组织所有的土地建造自用住宅的行为。

第四条 农村村民建房应坚持以人为本、保护环境、符合规划、节约用地、相对集中、依法审批等原则。

第五条 各县市区人民政府根据市国土资源主管部门下达的年度指标，在年初一次性上报农用地转用方案，报市人民政府审批;农村村民建房许可由县级人民政府(含相关职能部门)委托乡级人民政府实施，具体按照委托书的规定执行。

乡镇人民政府为农村村民建房审批、监管第一责任单位，乡镇长为监管、审批第一责任人。各乡镇设立相应的规划和建设管理机构。

市人民政府负责对全市农村村民建房的监督管理工作。

市国土资源主管部门负责对各县市区使用集体农用地转用的农村村民建房的监督管理。

县市区人民政府负责对各乡镇的农村村民建房进行监督管理。

乡镇人民政府负责本辖区内农村村民建房日常管理、违规建房查处等工作。

村委会、农村村民小组负责做好本村组农村村民建房的组织、日常巡查、发现违规建房进行报告等相关工作。

第六条 各级国土资源、规划、住建、林业、水利、电力、公安和交通运输等主管部门按照各自职责依法对农村村民建房进行监督管理。

第二章 规划和国土管理

第七条 县级以上规划行政主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。市本级的规划工作由市规划行政主管部门直接管理，各城区、园区派驻的规划行政主管部门按照规定职责承担有关城乡规划管理工作。

第八条 各县市区应在2016年底前完成所有乡镇总体规划、镇乡域村镇布局规划的编制与审批，在2017年底前完成应当编制规划的村庄规划编制与审批。市县两级财政对乡镇、村庄规划编制的经费要予以保障。

第九条 村庄规划及农村村民建房点修建性详细规划的编制，应当符合镇、乡规划，土地利用总体规划，控制性详细规划等相关规范的要求。

各县市区由乡镇人民政府负责组织编制本行政区域内的村庄规划及农村村民建房点修建性详细规划，经农村村民会议或农村村民代表会议讨论同意后，村庄规划报县级人民政府审批，农村村民建房点修建性详细规划报所在地县级规划行政主管部门审批。

对于村庄规划还未出台的非城市规划区和城关镇规划区的农村村民建房，由县级规划管理部门签署意见。

市本级由各城区人民政府、高新技术产业开发区、松木经济开发区、白沙洲工业园负责组织编制本行政区域内村庄规划及农村村民建房点修建性详细规划，村庄规划要报市人民政府审批。市本级的农村村民建房点修建性详细规划直接报市规划行政主管部门审批。

第十条 乡、村各项规划的审批机关应当在批准前组织有关部门及专家进行审查。根据经济社会发展需要，经农村村民会议或农村村民代表会议同意，乡镇人民政府可以对农村村民点、集镇建设规划中的村民点进行局部修改，并报原审批机关审批。

第十一条 农村村民自建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划，应相对集中，尽量使用原有的符合村庄规划的宅基地和存量集体建设用地。新增建房户应在村庄规划中预留的农村村民建房用地地块中选择。市本级在《衡阳市城市规划区农村村民建房和拆迁安置房建设管理办法》(衡政发〔2012〕6号)中规定的A、B类控制区内，每个村选择二至三个集中建设点，农村村民住房应在选定的集中建设点内统规统建，C类控制区内，在村庄规划中预留的农村村民建房用地地块中选择。

第十二条 禁止在禁止建设区、控制建设区内建房，具体按照《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》执行。

河道管理范围内，在堤防和护堤地上禁止农村村民建造房屋。有堤防的河道，其管理范围为两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地(包括可耕地)、行洪区，两岸堤防及护堤地;无堤防的河道，其管理范围根据历史最高洪水位或者设计洪水位确定。

第十三条 各级人民政府应把古民居、传统村落保护纳入城乡建设规划，由建设行政管理部门会同文物行政管理部门落实保护措施。

第十四条 各县市区乡镇土地利用总体规划和村庄规划范围内的农村村民建房实行计划管理。年初由各县级人民政府将全年审批农村宅基地涉及新增建设用地、农用地、耕地计划总量报市人民政府批准，经批准后具体审批事项由县级人民政府负责，审批规模不得超过市人民政府批准计划总量。

县级国土资源主管部门按照市国土资源主管部门下达的年度计划指标，确定农村村民建房的年度用地计划指标并分解下达到乡镇人民政府，同时抄送县级规划行政主管部门。对有闲置宅基地的村庄，农村村民建房原则上不能给予农用地转用指标。

各县市区人民政府应出台空心村改造的鼓励政策。

第十五条 农村村民建房不得占用基本农田，不得在水源保护地和地质灾害隐患区域内选址。严格控制占用防护林地和特种用途林地。严格控制占用农用地，确需占用农用地的，应纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用审批手续。其中占用耕地的，应按有关规定开垦补充耕地。

第十六条 县级国土资源主管部门要建立健全宅基地审批管理台账。每年年底要将宅基地审批结果等管理数据上报市国土资源主管部门备案。

第三章 申请条件和建设标准

第十七条 严格执行“一户一宅”政策。

第十八条 满足下列条件之一的本集体经济组织成员，可以申请村民建房：

(一)因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;

(二)住房拥挤、用地面积未超过《湖南省实施〈土地管理法〉办法》上限的;

(三)因发生或者防御自然灾害、实施村庄(集镇、城镇)规划以及进行乡镇、村组公共设施和公益事业建设需搬迁或房屋征收需安置的;

(四)旧址房屋确需翻建，且符合相关法律法规的;

(五)因户籍迁移成为本村集体经济组织成员，经集体经济组织分配承包田，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且在原籍没有宅基地的;

(六)因外出打工、上学、参军入伍、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口回迁后继续从事农业生产，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且无住房的农业人口;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第十九条 农村村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

(一)申请住宅用地不符合土地利用总体规划、城市规划、乡镇规划和村庄规划的;

(二)涉及占用农用地未办理农用地转用审批手续的;

(三)不同意将原宅基地退还集体的;

(四)户口已迁出本村集体经济组织的;

(五)一户一子(女)家庭有一处以上(含一处)宅基地的;

(六)将原住宅出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的;

(七)已列入规划改造范围的;

(八)原有住宅拆迁时已按城市房屋拆迁规定进行补偿安置的;

(九)户口虽已迁入，原籍住房未拆除或已依法转让的;

(十)原有住房闲置的;

(十一)国家法律法规及政策规定其他的不得批准的其他情况。

第二十条 农村村民建房应严格执行《湖南省实施〈土地管理法〉办法》明确的用地标准。农村村民建设住宅，每户使用耕地不超过130平方米，使用荒山、荒地不得超过210平方米，使用其他土地不超过180平方米。占用多种类型土地的，按以上土地类型的比例进行计算最大用地面积。住宅用地包括主屋和附属用房所占土地。

第二十一条 市本级农村村民建房，人均建筑面积不得超过80平方米，县市区农村村民建房人均建筑面积不得超过100平米。单栋建筑面积超过300平方米，原则上要报县级及以上住建管理部门，5个工作日内核发《施工许可证》。

第四章 审批程序

第二十二条 农村村民申请建房，按照下列程序办理：

(一)申请。建房农村村民经所在地农村村民小组讨论通过并由三分之二农村村民代表同意后，填写《农村村民建房用地申请审批表》，并向乡镇人民政府提出建房申请。提交书面申请、申请人身份及其户籍人口证明材料、农村村民委员会书面意见、原有宅基地的土地使用权证件(限使用原有宅基地的)、房屋所有权证明材料(限改建扩建的)等资料。

(二)核查。乡镇人民政府组织乡镇国土资源、规划、林业等相关站所每月至少一次到辖区内提出建房申请的各村组进行一站式实地审核。对符合条件的农村村民建房申请，乡镇工作人员现场将填写合格并加盖村组公章的《农村村民建房用地申请审批表》和法律法规要求的其他资料收齐后，正式予以受理。

(三)审批。乡镇人民政府将符合条件的农村村民申请材料组卷，开辟绿色通道，对涉及非农用地的在15个工作日内直接审批;对涉及农用地转用的依照相应法律法规按批次上报县级人民政府审批，各职能部门在20个工作日内完成审批程序，审批合格的向申请户发放《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》。

(四)放线。用地和规划许可证件核发后，乡镇人民政府应在10个工作日内，组织乡镇国土资源、规划、林业等相关站所人员和村委会、农村村民小组到实地打桩放线，确定宅基地四至和面积。

(五)查验和批后监管。房屋竣工后，建房的农村村民向乡镇人民政府申请竣工验收。乡镇人民政府应在10个工作日内，组织乡镇国土资源、规划等站所相关人员到实地检查是否按批准的面积和要求建房，原有住宅是否拆除，原有宅基地是否退回。由乡镇人民政府根据实地查验结果，出具竣工验收合格意见书。

(六)登记发证。竣工验收合格后，由建房的农村村民持建房批准文件和竣工验收合格意见书申请办理不动产权属证书。

第二十三条 农村村民建房除国务院、省人民政府规定收取的权证等工本费外，禁止收取其他行政事业性、服务性费用。农村村民在规定的面积内依法建设住房占用林地的，暂时免征植被恢复费。

第二十四条 城镇居民不得在集体土地上建设或购买住宅。否则，不动产登记部门一律不予受理不动产权属登记。

鼓励村民统规统建集中连片建设小区，但不得利用集体土地从事房地产开发。

第五章 监督管理和责任追究

第二十五条 在乡镇、村庄规划区内未依法取得或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，由乡镇人民政府依法予以处理。

第二十六条违反土地管理法未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上国土资源管理部门依法予以处理。

第二十六条 违反工地管理法未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用工地建设住宅的，由县级以上国土资源管理部门依法予以处理。

第二十七条 新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，县级国土资源主管部门按照非法占用土地处理，并不出具竣工验收合格意见书。

未按审批手续超面积修建的，由乡镇人民政府收回建房审批文件，并按违法建设予以处理。未审批和未按要求修建的建(构)筑物在拆除中依法不予赔付。

第二十八条 农村村民擅自改变规划许可房屋用途的，由乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的，乡镇人民政府依法进行处理。

第二十九条 乡镇人民政府应会同县级质监、工商等相关部门，加强对农村村民建房建筑材料、建筑安全的监管。发现生产、销售劣质建材的，要依法处理。

第三十条 县、乡两级人民政府要建立违法用地和违法建设投诉举报制度，并将违法案情向社会公开。构建县、乡、村三级巡查监管网络，及时查处违法用地和违法建设行为。乡镇人民政府应当每年有计划组织多次批后监管巡查，及时查处违法行为。发现问题应及时上报县级人民政府及各职能部门执法监察机构，采取相应措施。各村、组应加强日常巡查，发现违法用地和违法建设应立即向乡镇人民政府报告。对没有及时发现和制止，造成违法用地和违法建设既成事实的，要追究乡镇人民政府和村组责任。

县级人民政府接到群众投诉举报的，应做好记录并及时通知乡镇人民政府到现场调查核实，情况属实的，应及时组织人员进行调查处理。

第三十一条 按照“谁审批、谁监管”的原则，县、乡两级人民政府要严格按照相关法律法规要求，切实履行监管和查处职能，对违法行为及时发现、及时制止、及时查处，切实增强执法的及时性、有效性和威慑力。

对农用地上的违法用地和违法建设，由县级人民政府组织乡镇人民政府和国土资源、规划、住建、城管等部门予以拆除。对非农用地上的违法用地和违法建设，由县级人民政府责成乡镇人民政府组织乡级国土资源、规划、建设、林业等站所予以拆除。

第三十二条 对农村村民建房管理责任单位和责任人未依法依规履职的，按照以下规定处理：

(一)出现违规办理《乡村建设规划许可证》或《建设用地批准书》的，其批准手续无效，分别由县级规划、国土资源主管部门负责收回。对违规办理审批手续的单位给予通报批评;对责任人依纪依法给予党纪政纪处分;造成损失的，由相关责任单位和责任人依法赔偿。

(二)农村村民未经批准违规建房，相关责任单位和责任人未认真履行监管职责造成违章事实的，由县级人民政府对乡镇人民政府和县级相关职能部门给予通报批评、绩效考核不合格等处理，并追究直接责任人的责任和相关单位的监管责任;造成严重影响的，对相关责任人依纪依法给予党纪政纪处分。县级人民政府对农用地审批监管不到位的，由市级人民政府根据相关规定进行处理。

(三)建房户违反《乡村建设规划许可证》或《建设用地批准书》内容建房的，责任单位和责任人未认真履行监管职责造成违章事实的，县级职能部门、乡镇人民政府对有责任的相关站所、村级组织给予通报批评，并对责任人依纪依法给予党纪政纪处分。

(四)负责农村村民建房的管理部门和工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的依法予以行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十三条 本办法自公布之日起施行。

第三十四条 各县市区应当根据本办法制定实施细则。