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房地不一、有房证无地证等历史遗留问题，严重影响了不动产统一登记进程。对此，山西省国土资源厅下发了《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》（以下简称《规范》），按照问题种类，将房屋已登记土地未登记、土地已登记房屋未登记、房地登记信息不一致等10类问题处理的适用情形、处置方法、办理要点等进行了细化和规范。全文如下：

山西省国土资源厅文件

晋国土资发〔2017〕42号

关于解决当前不动产统一登记工作若干问题的操作规范

为进一步规范登记行为，提高登记质量和效率，根据《不 动产登记暂行条例》等相关法律法规，针对当前不动产统一登 记中存在的若干问题，结合我省实际，在依法登记的前提下， 按照“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、 先行登记并行完善”的原则，提出如下操作规范。

一、关于原房屋已登记土地未登记的不动产统一登记问题

不动产统一登记前，对国有土地上房屋巳登记而开发建设 单位未办理国有建设用地使用权初始登记的个人住宅，购房人凭原先取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产 登记机构应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理，并分 以下情形办理。

对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理 国有土地使用权初始登记的，不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定，按程序办理不动产权证书或不动产登记证明，不再办理土地使用权首次登记。

对房屋建设单位在国有建设用地开发中，存手续不 全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记，现购房人凭巳取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、 土地的信息分别记载，在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。同时，建议当地政府或相关部门依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续。

如原开发建设单位巳注销、吊销或下落不明的，不动产登记机构应在本地主流媒体上公告六十日，期满无异议，不动产登记经办机构将公告留存并归档。

对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的， 不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时，要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的 风险和责任。”

二、关于土地已登记房屋未登记的不动产统一登记问题

对2014年12月31日前竣工并投入使用，巳取得国有土地 使用证但未进行房屋登记的各类住房，各级不动产登记机构可依据《山西省住房和城乡建设厅、山西省国土资源厅、山西省财政厅、山西省地方税务局、山西省工商行政管理局〈关于加快 解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见〉》（晋建房字 [2015]215号）文件规定，遵循“尊重历史、厘清原因，简化程 序、便民利民”的原则，分类办理不动产统一登记。

对土地巳登记、购房人所购商品房巳竣工，由于房屋开发建设单位已注销或被吊销的，不能配合购房人办理房屋登记的，不动产登记机构除执行《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》有关规定外，还应在当地主流媒体上公告 六十日。对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理 商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的，无论开发建设 单位是否已办理房屋所有权首次登记，购房人均可申请办理个人的房屋所有权登记。

三、关于原房地登记信息不一致的不动产统一登记问题

(一）房地坐落不一致

对原房屋、土地登记发证机构不属于同一行政区域的，原 则上由原房屋登记机构所在行政区域的不动产登记机构受理， 原办理土地登记的机构应将土地登记档案资料移交给相应的不 动产登记机构，特殊情况也可由上级不动产登记机构指定办理。

房屋、土地坐落在同一行政区域，房、地两证记载的坐落 不一致的，以地名文件为准，对于无地名证明文件的，按照房 屋所有权证的坐落记载。

(二）房地权利人不一致

对巳分别办理土地房屋登记手续，房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记，但未及时申请办理土地变更登记，造成房地权利人不一致，现房屋权利人申请房地一体登记的，不动产登记机构应核实有关情况，尊重房屋交易事实，按有关规定将两证收回，由双方当事人签署知悉该情况的具结书后，予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的，由不动产登记机构公告原土地证作废，再办理房地统一登记手续。

(三）房地用途不一致

不动产统一登记前，房屋和土地均巳登记但用途不一致的， 原记载的土地与房屋用途可保持不变，但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。

不动产统一登记后，土地批准用途与实际用途不一致，或 房屋实际用途与规划用途不一致的，土地用途依据用地批准文 件或土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》 (GB/T21010-2007) 二级类填写，其中商服用地可按一级类填 写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写，规划用途不详 的，依据土地用途填写或由规划部门确认后填写。

(四）房地范围不一致

对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设，巳取得房屋所有权 证，购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的，不动产登记 机构应当受理，按实际用地范围确定用地界址，并在不动产登 记簿证上如实记载相关情况。同时通知相关部门要查明超出界址原因，存在违法用地行为的，依法处理。房屋未登记的，应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准 文件后，方可申请办理不动产登记。

四、关于因民间借贷申请不动产抵押登记问题

法人或其他组织之间因民间借贷申请不动产抵押权登记的， 按有关规定，不动产登记机构应予受理，依法登记。

五、关于划拨国有土地使用权的抵押登记

划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押，但权利人以依法取得的建（构）筑物进行抵押的，划拨土地使用权可与建 (构）筑物一并抵押。不动产登记机构在办理不动产抵押权登 记时，应在不动产登记簿、不动产权证书及不动产登记证明附 记栏内注记：“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补 缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。

六、关于已抵押土地上的建筑物登记问题

对原国有建设用地巳设立抵押权，申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的，在当事人提交了原土地抵押权人书面同意文件后，不动产登记机构应予受理。

七、关于不动产登记中宗地面积分摊的问题

宗地上的建筑物设定不动产单元时，住宅小区以不分摊土地面积为原则，分摊土地面积为例外，非住宅以分摊土地面积为原则，定着物的土地使用权按所在宗地共有使用权登记。同时做好与原有分摊土地面积的衔接工作，并在数据库保留记载。

八、关于已购公有住房、经济适用房转移登记问题

根据《山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展若干 问题的决定》（晋政发[2002]6号）文件栢关规定：“鼓励巳购公 房和经济适用住房（含集资建房、合作建房、解困住房）上市交易。取消巳购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限 制。已购公有住房和经济适用住房上市交易统一缴纳成交价1% 出让金，土地使用期限调整为70年”，对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的，土地出让金按照上述文件执行，如 成交价低于税务部门计税评估价的，以税务部门认定的计税评 估价为准。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交 易之日起计算，其土地性质变更为出让。

九、关于因继承申请登记的问题

因继承申请不动产登记的，不动产登记机构应从切实维护杈利人利益角度，建议登记申请人提交经公证的享有继承权的材料或生效的法律文书。申请人不能提交上述材料的，不动产登记机构应在受理该类登记事项前对当事人提交的申请材料进行全面查验，就有关事项进行询问，并要求当事人出具对材料 真实性负责的具结书。查验询问过程宜采取全程录像等方式留 存证据，有必要的可发函原证明材料出具部门对材料真实性进 行核实。登簿前不动产登记机构应对拟登记结果进行公示。不动产登记机构应设置专门窗口，由专人专岗负责办理继承取得 不动产的登记业务。有条件的地方可以通过政府购买服务的方式为当事人办理继承权公证手续。

十、关于土地出让年限到期登记的问题

对少数住宅建设用地使用权期间届满的，可参照《国土资 源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题 的复函》（国土资厅函[2016]1712号）办理，不需要提出续期 申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。涉及“土 地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到 期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少 数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函 [2016]1712号）办理相关手续”。

各地在执行过程中遇到的重要间题要及时向省厅反馈。本 《操作规范》未尽事宜，各地可以因地制宜，提出制定切合实 际的解决之策。国家有新的相关法律法规或文件规定的，从其 规定。

【政策解读】

面对“70年产权到期”这一话题，《规范》明确：住宅建设用地使用权期间届满的，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。

《规范》明确了土地出让年限到期登记问题的解决

山西省规定：对少数住宅建设用地使用权期间届满的，可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函[2016]1712号)办理，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函[2016]1712号)办理相关手续”。

“《规范》的正式印发执行，能有效化解当前各级不动产登记工作中的压力和矛盾，对推进政府机构简政放权、保护企业和群众合法权益具有重要意义。”山西省不动产登记有关负责人表示，《规范》按照问题种类，分为房屋已登记土地未登记、土地已登记房屋未登记、房地登记信息不一致等10个专题，将问题处理的适用情形、处置方法、办理要点等进行了细化和规范，以满足各地不动产登记机构解决当前棘手问题的实际需要。

1、有房产证没土地证的申领

问题：户主手中都有大红本，可由于开发建设单位没有及时申请办理国有土地使用权初始登记，使得很多想要进行房屋交易的百姓，手握大红本换不成不动产统一登记证，交易自然也不能进行，这种情况怎么办?

解读：

《规范》首先对不动产统一登记证书发放过程中，原房屋已登记而土地未登记的问题进行了回应，并明确提出将分情形予以办理。

今后，对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的，不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定，按程序办理不动产权证书或不动产登记证明，不再办理土地使用权首次登记。

对房屋建设单位在国有建设用地开发中，存在用地手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。同时，建议当地政府依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续。

如原开发建设单位已注销、吊销或下落不明的，不动产登记机构应在本地主流媒体上公告六十日，期满无异议，不动产登记机构将公告留存并归档。

2、有房产证没土地证的办理产权抵押

问题：我手里有房产证，但没有土地证，我想办产权抵押可以吗?

解读：

购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的，不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人，并要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的风险和责任。”

“新政对原房屋已登记土地未登记的情形给予适度 松绑 。”山西省不动产登记有关负责人解读说，首先，《规范》强调了“国有土地上”，集体土地不包括在内，这就与“小产权房”区别开来，“小产权房”不合法，仍不能登记。其次，只针对个人住宅，对国有土地上个人通过合法途径出资购买且已取得房屋所有权证，考虑到购房人属善意取得方，并不具备鉴别其房屋所占用土地手续是否完善的能力，为保障无主观过错权利人的合法权益，此条“松绑”只限于个人住宅或小业主，不包括开发商等企业，对开发商或其他建设单位仍要从严要求。第三，在具体操作层面，增加了如实告知、详细注记及建议依法查处等规范内容。

3、房地登记信息不一致

问题：百姓手里的大红本登记的楼座位置和土地证上的不符，房、地权力人不一致，房、地用途不一致，房、地范围不一致等情况，该如何办理不动产统一登记?

解读：

在房地登记信息不一致问题上，规范分以下情况进行处理：

一是房地坐落不一致。《规范》要求各地登记机构按照地名文件予以登记，如无地名证明文件则以房屋所有权证坐落进行登记。

二是房地权利人不一致。对已完成房产交易，但未办理土地变更的房屋权利人，申请房地一体登记的，《规范》要求各地登记机构应在核实有关情况后，在尊重房屋交易事实的基础上，通知房屋权利人、土地权利人签署知悉该情况的具结书并将两证收回后，予以登记。

三是房地用途不一致。《规范》明确各地登记机构可按照土地、房屋原有用途进行登记，但要在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的，权利人可依法申请办理更正登记。

四是房地范围不一致。《规范》采取区别对待的方法，对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设且已取得房屋所有权证的，购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的，不动产登记机构应当受理，按实际用地范围确定用地界址，并在不动产登记簿证上如实记载相关情况。同时通知相关部门要查明超出界址原因，存在违法用地行为的，依法处理。对房屋未登记的，规范明确应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准文件后，方可申请办理不动产登记。

4、公有住房办理转移登记

问题：我买的是公有住房，我能办理转移登记吗?

解读：

《规范》对已购公有住房、经济适用房转移登记问题也进行了说明。根据《山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》(晋政发[2002]6号)文件相关规定，对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的，土地出让金按照成交价1%缴纳，土地使用期限调整为70年。如成交价低于税务部门计税评估价的，以税务部门认定的计税评估价为准。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算，其土地性质变更为出让。

5、继承人申领不动产权证

问题：我是房屋继承人，我应该怎么申请不动产统一登记证书?

解读：鉴于因继承申请不动产登记涉及复杂的法律关系，调查核实难，法律风险大，为有效保障各方权利人的合法权益，《规范》建议各地单设继承登记窗口，指派具备相关资质人员专门负责此项业务的审核、办理工作。

同时，新政要求各地在受理此类登记业务前，要对当事人提交的申请材料进行全面查验，就有关事项进行询问，并要求当事人出具对材料真实性负责的保证书，还可发函至原证明材料出具部门对材料真实性进行核实。在查验询问过程中，采取全程录像等方式留存证据，登簿前要将拟登记结果进行公示，以确保各方当事人合法权益。