土地流转专业平台

黄冈市人民政府办公室关于进一步规范黄冈市区不动产登记工作的意见

黄政办发〔2017〕41号

黄州区人民政府，黄冈高新区管委会、黄冈白潭湖片区筹建委员会,市直有关单位：

为妥善解决不动产登记工作政策性和历史遗留问题，进一步规范推进不动产统一登记工作，结合黄冈市区实际，特提出如下意见：

一、指导思想

认真贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，依据《物权法》《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)、《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号，以下简称《实施细则》)等法律法规规定，坚持依法行政和改革创新，整合登记职能，规范登记行为，方便群众办事，切实维护好广大人民群众的合法权益。

二、基本原则

(一)自愿申请、“不变不换”。坚持依申请受理、自愿登记原则，登记机构不得强制要求权利人申请登记。坚持物权稳定连续，原已经发放的合法证书继续有效，不因登记机构和登记程序的改变而失效。

(二)统一登记、严格管理。自2016年6月28日起，黄冈市区国土、房管、林业等部门不再受理所辖范围内土地、房屋、林地的产权登记，统一由黄冈市不动产登记中心受理，颁发不动产权证。市不动产登记中心要严格按照《实施细则》规定，依法办理预告、首次、转移、更正、抵押、注销、异议等登记，不得随意增减不动产登记所需的法定要件材料。

(三)尊重历史、维护秩序。对权利人持有政府或相关职能部门颁发的合法权属证书，都要予以确认，并为权利人办理不动产登记各项业务，确保不动产登记有序进行。

三、处理办法

(一)统一用途登记。房产证记载的房屋设计用途与土地证记载的土地用途不一致的，依据《城市房地产管理法》和土地出让合同的规定，由市不动产登记中心按土地证记载的土地用途进行登记。如申请人申请以房产证记载的用途进行登记，需进行评估、核定、补缴土地出让金后予以登记。土地用途不明确的，由市城乡规划局核定并书面明确其用途后予以登记。

(二)明确房地落宗处理办法。对历史上土地界址点没有发生变化，建筑物、构筑物落宗在宗地边界内，按土地实测面积进行落宗;对历史上相邻宗地土地使用年限、用途、容积率等权利状况一致的，经权利人同意，建筑物、构筑物可以合并落宗;对历史上土地证证载使用权面积不变，因测绘技术标准原因，造成建筑物、构筑物落宗整体位移的，按实际面积落宗;对历史上建筑物、构筑物一楼主体未超出宗地边界，但建筑物、构筑物垂直投影轻微超出宗地边界，经过规划验收，已取得两证(建设工程规划许可证、土地证)和相邻关系人确认，土地面积按一楼主体建筑占地面积、房产面积以房产测绘面积落宗。

(三)办理历史上已取得合法权证的不动产登记。2016年6月28日前已取得合法土地证、房产证的，依权利人申请，直接办理不动产登记相关业务;历史上原已有房产证、未取得土地证的，按建设现状用地性质，由权利人向市国土部门补缴土地出让金后，办理不动产登记业务;历史上原已办理用地审批手续、未取得房产证的，权利人申请办理不动产登记，需提供住建、规划等部门验收资料;历史上原建设的各类房改房、还建房、单位宿舍楼，因历史原因导致土地使用权面积需要分摊的，不得要求群众开具符合规划的证明，根据权利人提供的合法权属证书办理不动产登记。

(四)依法办理民间借贷不动产的抵押权登记。依据《物权法》《不动产登记暂行条例》，市不动产登记中心要审查民间借贷合同和抵押合同的合法性等资料,依法办理民间借贷涉及不动产的抵押权登记。

(五)妥善处理拆迁还建遗留问题。由市(区)政府牵头组织的拆迁指挥部或政府确定的拆迁主办单位提供还建户名单，土地性质按国土部门批准的用途登记，还建土地使用权面积和建筑面积以拆迁指挥部或拆迁主办单位与还建户签订的协议面积为准，超出面积经国土、规划、住建、城管执法等部门处理后，再予以登记。首次登记的必须提供规划部门出具的符合城市规划要求的意见和建设工程符合规划材料、国土部门《建设用地批准通知书》、住建部门《建筑工程施工许可证》和建设工程竣工备案资料，方可办理不动产权证书。

(六)妥善解决“查违”遗留问题。对市区“查违办”处理结案，相关权利人已取得房产证、土地证的建筑物、构筑物，市不动产登记中心依申请为其办理不动产登记各项业务。对没有取得相关手续的，不予办理不动产登记各项业务。

(七)办理“房改房”不动产登记。已由房管部门批准建设或按政策参加房改的“房改房”，原房改房权利人申请不动产登记的，原土地使用权人配合完成土地面积分摊后，以划拨方式为该房改房权利人办理登记。原房屋权利人申请以出让方式办理该房屋的不动产登记，由该房屋权利人缴纳土地出让金。“房改房”已转让的，申请不动产登记业务，由买卖双方协商补缴土地出让金后以出让方式办理不动产登记。

(八)妥善解决单位和破产改制企业不动产登记。对已破产和改制的企业，其土地和房屋未抵押、查封的，市不动产登记中心根据破产和改制企业的主管单位或接受资产的社区与房屋业主提供的合法权证，为其办理不动产登记;原单位使用划拨土地集资建房的，由申请单位报市国资、财政、税务、房管、国土、住建、规划、人防、消防等部门审核同意，并出具相关手续，经相关部门批准后补缴土地出让金和相关税费，按程序办理登记。

(九)办理“二手房”交易的不动产登记。除“小产权”外，历史上房产已多次交易过户、从未办理土地证分摊和过户的，按照“地随房走”原则，视为房地一体已经转让，由申请人将划拨土地使用权分摊后，缴纳土地出让金，办理不动产转移登记。

(十)明确住宅建设用地使用权续期问题。依据《物权法》、《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，权利人无需提出续期申请，国土部门不收取费用，正常办理交易和登记手续。在土地使用期限栏内填写住宅建设用地使用权的起始日期和到期日期，并予以注明。

(十一)允许以分摊面积补缴土地出让金。历史上未取得土地使用权、房屋已销售并办理分户房产证，且原开发企业已注销，无法补缴土地出让金的，可将土地面积分摊到户，允许产权人按现状分摊的面积，单独补缴土地出让金后办理不动产登记。由解决黄冈市区不动产登记历史遗留问题工作专班会商，依法追究原开发企业股东(合伙人)的相关责任。

(十二)历史上证载房产面积处理。本着尊重历史的原则，对历史上已登记确权的房改房、经济适用房、单位自建房等无电子版平面图的房屋，原产权证继续有效，再次进行交易、登记时，保持其原证载的房屋面积不变，其房屋图形、图示内容可直接作为《不动产权证书》的附图。具体技术问题由市房管局交易中心和市不动产登记中心协商解决。

四、组织实施

(一)成立工作专班。市政府成立解决黄冈市区不动产登记历史遗留问题工作专班，由维稳、信访、公安、国土、住建、规划、房管、消防、财政、人防、工商、税务、城管执法等单位分管负责同志为成员。工作专班实行联席会议制度，市国土部门定期提交需要研究的事项，由市政府分管副秘书长召集相关部门商议解决，重大事项提请市政府决策。

(二)全面排查、分类处理。从2017年9月开始，市房管局牵头，会同住建、规划、工商、国土、城管执法等部门对市区范围内已竣工的开发小区全面排查，对因开发商未供即用、批建不符，土地使用权抵押或查封，超出供地范围、擅自增加容积率、改变土地性质、未进行竣工验收等问题，导致权利人房屋不能办理不动产登记的，要逐一登记造册，分类处理。

(三)加快数据移交整理，确保信息互联互通。由市不动产登记中心牵头，建立基础信息平台和准确完整的数据库。国土、房管、林业等部门要迅速完成登记资料和数据的移交，为建立信息平台和数据库打好基础。数据库由国土、房管、林业等部门共用共享，在保障信息安全的前提下，推动“互联网+不动产登记”，提高服务效能。

(四)建立长效机制，加强共同监管。凡新建的房地产开发项目、前期手续不完善的，规划部门不得为其发放规划许可、不得通过规划核实;建设项目违法违规未处置到位、土地出让金和税费未缴清的，房管部门不得发放房屋预售许可、办理销售备案，不动产登记部门不得办理不动产登记业务;国土部门加强土地利用监管，坚持净地出让，积极防范和从严打击各类违法违规用地行为，把好土地验收关、不动产登记关;城管执法部门要加强巡查，坚决制止违法建设。市区各单位要及时提供单位总土地证，由不动产登记机构依法分摊个人房产所占土地面积，开展不动产登记，确保当事人的合法权益。

(五)提高登记质效，方便群众办事。认真落实市编委会决定，配齐配强市不动产登记中心工作人员，统一单位和划转人员编制性质。市财政部门依据市编办核定的编制数和单位编制性质，将市不动产登记中心人员和工作经费全额纳入财政预算。要整合办事机构，将房管局交易中心、地税部门缴税窗口、金融服务窗口、房地测绘部门集中办公，让“百姓少跑路，信息多跑路，群众只跑一次路”。不动产登记部门要加强学习，开展业务培训，积极与相关部门沟通，及时解决工作中出现的新情况、新问题，推进我市不动产登记工作健康发展。

本意见由市国土资源局负责解释。自印发之日起施行。

2017年9月13日