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为进一步规范登记行为，提高登记质量和效率，根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，针对当前不动产统一登记中存在的若干问题，结合我省实际，在依法依规登记的前提下，按照“以民为本、维护权益，尊重历史、面对现实，先行登记、并行完善”的原则，提出如下指导意见：

一、正确履行登记职责

各地在处理登记问题时，应当信守政府承诺，将登记发证与处理历史遗留问题分开，厘清不动产登记机构同土地、房产、城市规划、林业行政主管部门的职能，履行不动产登记职责。

二、关于房屋已登记、土地未登记的不动产统一登记问题

不动产统一登记前，对国有建设用地上房屋已登记而未办理国有建设用地使用权首次登记或转移登记的不动产，权利人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理，并分以下情形办理：

对土地权属来源合法，办理了国有建设用地使用权总证，因建设单位（人）未及时申请办理国有建设用地使用权转移（分户）登记的，不动产登记机构可依据不动产统一登记规定，按程序办理不动产登记，不再单独办理国有建设用地使用权转移（分户）登记,建设用地使用权权利性质由各地土地行政主管部门根据实际情况确定。建设单位（人）应及时将国有建设用地使用权首次登记证书交给不动产登记机构注销，拒不交回的，不动产登记机构应予注销。

对建设单位（人）在国有建设用地开发中，存在手续不全而未办理国有建设用地使用权首次登记，现权利人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。办理时，应将上述情况书面如实告知申请人，在不动产登记簿上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权首次登记，应按规定及时补办相关手续”。同时，将存在需处置土地使用权等相关情况函告土地和房产等有关行政主管部门，由其依法作出处理决定。

房屋已登记土地未登记的不动产，且房屋经多次转让的，权利人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记，不动产登记机构应予受理。

三、关于房地登记信息不一致的不动产统一登记问题

各地在处理房地登记信息不一致的不动产登记历史遗留问题时，要按照“先行登记，并行完善”的原则予以受理。

(一）房地发证机构或坐落不一致

对原房屋、土地登记发证机构不属于同一行政区域的，按照属地管理的原则办理登记，相关不动产登记机构应做好档案资料的衔接工作。房、地两证记载的坐落不一致的，以地名文件为准；对于无地名文件的，按照房屋所有权证的坐落记载。

(二）房地用途不一致

不动产统一登记前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地与房屋用途均可保持不变，但应在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中分别注记用途不一致的有关情况。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。

不动产统一登记后，首次登记时，房屋和土地用途不一致的，应及时将情况函告土地行政主管部门，由其尽快对房地用途不一致问题作出处理，登记机构依据处理结果办理相关登记手续。

(三）房地范围不一致

对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设，已取得房屋所有权证，权利人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应当予以受理，按实际用地范围确定用地界址，并在不动产登记簿上如实记载相关情况。同时，将相关情况函告土地行政主管部门，待其处理到位后，不动产登记机构可以依职权办理更正登记，并将处理结果在登记簿上进行记载。

(四）房地权利人不一致

对土地权属来源合法，其房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证，但没有同步办理国有建设用地使用权转移登记的，造成房地权利人不一致，应当按照“地随房走”的原则予以登记。同时，尊重房屋交易事实，在房屋权利人申请房地一体登记时，将两证收回，原土地权利人不再享有相应的土地使用权。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供国有建设用地使用权证的，由不动产登记机构依法公告该国有建设用地使用权证作废，在登记簿中进行记载，再办理房地一体登记手续。

四、关于划拨土地上的不动产登记问题

对个人住房房屋所有权转让中涉及划拨土地处置及出让金缴纳问题，各地应当按照国家、省以及当地政府处理政策，待土地行政主管部门完善相关手续后办理登记。

划拨土地上的不动产，需办理宗地分宗和土地分户登记的，相关单位应积极配合不动产登记机构，做好宗地分割和国有建设用地使用权转移登记工作。在宗地分宗完成前，不动产登记机构可以登记为共有宗地的方式开展不动产登记，并在不动产登记簿上记载相关情况。

五、关于已抵押土地上的建筑物登记问题

对国有建设用地已设立抵押权的，申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的，不动产登记机构应予受理。

对于不动产统一登记前，当事人购买已抵押国有建设用地上的房屋并取得房屋所有权证，现申请办理不动产登记时土地仍处于抵押状态的，不动产登记机构应予以办理，并在不动产登记簿上注明土地抵押状况。

六、关于因继承申请登记的问题

因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定办理登记。申请人不能提交经公证的材料或者生效的法律文书的，应按《不动产登记操作规范》相关要求提交申请材料，不动产登记机构应按要求做好询问笔录，由全部相关人员签字确认，要求申请人签署继承不动产登记具结书。

七、关于依职权注销的问题

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，是一种行政确认行为。各地在依职权办理注销登记时，应当首先确认不动产权利归属是否收回或灭失，不动产登记机构不得在不动产权利归属收回或灭失前直接注销记载该项权利的产权证书。在依职权办理注销登记过程中，应当严格按照《不动产登记暂行条例实施细则》要求，在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日，不得以通知、决定等其他方式替代公告。

八、关于“小产权房”问题

各地应严格执行《国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（国土资电发〔2013〕70号）和《国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》（国土资发〔2017〕108号）要求，不得为“小产权房”办理不动产登记，防止“小产权房”通过不动产登记合法化。

各地在执行过程中遇到的重要问题要及时向省厅反馈。本《指导意见》自印发之日起实施，有效期五年，同时《江西省国土资源厅关于印发积极稳妥做好当前不动产登记工作指导意见的通知》（赣国土资字〔2016〕42号）中第四、五、八、十三条与本指导意见不一致的，以本指导意见为准。