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来源：东方早报

 　　上海经营性土地出让模式再次谋变。早报记者从知情人士处了解到，上海土地交易部门上周召开竞买人座谈会，告知与会开发商拟改革土地出让模式：计划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让，提高土地出让保证金比例，上调后的比例或达40%。

　　按设想，这一改革会先在商办地块推行，住宅地块暂不实施。

　　招标和挂牌相结合

　　早报记者拿到的会议资料，勾勒了复合式土地出让入市交易流程图：

　　土地公开公告方式不变，公证处于公告结束后一个工作日审核保证金，并于当日发布通知，确定具体交易方式，以及后续交易活动安排。根据审核情况，若通过保证金审核的有效申请人数达3人及以上，发布有竞价招标通知，投标人数不对外披露。若通过审核的有效申请人数为1-2人，即发布挂牌通知，同时发布竞买人数。

　　评标分值一般由商务标分值和技术标分值两部分组成，原则上总分设置为100分。通常情况下，商务标由4部分组成，分别是经济实力、技术资质、项目经验和出让人响应度。

　　评标小组根据评标结果得出综合得分，主持人确定排名在前几位的投标人入围。中标候选人及其顺位根据现场竞价情况产生，但不得超过3人。

　　最多3家公司现场竞价

　　从该流程来看，现场竞价环节最多只有3家公司参与。土地交易中心人士解释说，现场竞价从人数上进行控制，竞价时间能大大缩短。这意味着，原本“15家企业参与，10家企业观摩竞拍过程”的场面可能不复存在。

　　为了防止开发商报名却不参与竞买，前述会议资料还提到，“若某地块采用有竞价招标方式出让后，已获得投标资格的投标人未在出让文件规定时间内投标，或投标不予接受，或投标文件为无效投标文件，或投标人私下接触相关人员等，则该投标人须承担相应违约责任；若该地块采用挂牌方式出让后，因无人报价或报价均无效导致本地块最终不成交的，则已获得竞买资格的竞买申请人须承担相应违约责任。”

　　保密等级提升

　　此前保证金提交之后进入报名环节，参与竞拍的人数均会在官网上披露。在报名环节中，众多开发企业甚至能从某些渠道了解竞争对手情况，提前做准备。

　　若复合式土地出让最终成行，公告期结束，即缴纳保证金的截止日期后一天，便会审核保证金。审核后若有效申请者达3人及以上，人数将不对外公布。且现场竞价前选择招标的方式，由商务标及技术标对企业进行评判，但评标的专家于投标前一天抽选完成，预防企业提前与专家私下“交流”。

　　会议资料显示，“投标人私下接触相关人员的，则3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，违约行为列入诚信档案并上网公示，同时已提交的保证金不予退还。”

　　保证金比例或提至40%

　　根据会议资料，未来土地出让保证金比例或大幅提高。土地管理部门解释，这是为了“确保真实参与”。据悉，未来保证金比例有可能达到40%。

　　在上海，经营性土地开发商领取标书后，凡有意向参与土地出让的，正式挂牌前，政府会要求其缴纳土地底价一定比例的资金作为竞买保证金。目前这一比例一般为挂牌起始价格的20%。对于上海动辄数十亿元的地价来说，这一比例实际上已经相当高了。

　　此番保证金比例若继续提升，将是上海5年内第二次上调土地保证金。2010年3月，国土资源部曾发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，规定土地竞买保证金从普遍执行的底价10%翻倍至20%。

　　这一举措不但提高了开发商竞买地块的门槛，也使得市场低迷时期开发商退地成本大幅提高。以一幅20亿元的土地计算，未来保证金就将占用8亿元。有开发商表示，“这个价格在其他城市都能拿好大一块土地了。”

　　住宅地块暂不实施

　　会议资料上并没有新方案推行的具体时间表，并特别告知，会上所讲内容“请以具体地块的出让公告和出让文件为准”。

　　早报记者拿到的资料显示，新出让模式适用于所有经营性用地。有知情人士称，该模式先期或被用于商办地块的出让。土地交易中心相关人士说，采取新型的模式，有助于提高“带方案”出让的比例，确保功能落地。

　　相比价高者得的现状，选择招/挂复合式出让的方式，政府更容易把地块出让给前期沟通更好、更加符合政府区域定位的方案。

　　实际上，商业项目的运作远比住宅复杂，一个商业地产项目的成败经常决定了整个区域的定位。这使得政府倾向对商业项目的出让，设置更多的限制条件，如上海近期即将完成出让的上海新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块，就在出让文件中设置了“商场需引进主力业态（店）不少于3家，每家规模不小于1200平方米,且工商、税务须落户长宁”等硬性条件。