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上海拟推行复合式土地出让

来源:互联网2014-04-01 09:56:37

来源:东方早报

   上海经营性土地出让模式再次谋变。早报记者从知情人士处了解到,上海土地交易部门上周召开竞买人座谈会,告知与会开发商拟改革土地出让模式:计划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让,提高土地出让保证金比例,上调后的比例或达40%。

  按设想,这一改革会先在商办地块推行,住宅地块暂不实施。

  招标和挂牌相结合

  早报记者拿到的会议资料,勾勒了复合式土地出让入市交易流程图:

  土地公开公告方式不变,公证处于公告结束后一个工作日审核保证金,并于当日发布通知,确定具体交易方式,以及后续交易活动安排。根据审核情况,若通过保证金审核的有效申请人数达3人及以上,发布有竞价招标通知,投标人数不对外披露。若通过审核的有效申请人数为1-2人,即发布挂牌通知,同时发布竞买人数。

  评标分值一般由商务标分值和技术标分值两部分组成,原则上总分设置为100分。通常情况下,商务标由4部分组成,分别是经济实力、技术资质、项目经验和出让人响应度。

  评标小组根据评标结果得出综合得分,主持人确定排名在前几位的投标人入围。中标候选人及其顺位根据现场竞价情况产生,但不得超过3人。

  最多3家公司现场竞价

  从该流程来看,现场竞价环节最多只有3家公司参与。土地交易中心人士解释说,现场竞价从人数上进行控制,竞价时间能大大缩短。这意味着,原本“15家企业参与,10家企业观摩竞拍过程”的场面可能不复存在。

  为了防止开发商报名却不参与竞买,前述会议资料还提到,“若某地块采用有竞价招标方式出让后,已获得投标资格的投标人未在出让文件规定时间内投标,或投标不予接受,或投标文件为无效投标文件,或投标人私下接触相关人员等,则该投标人须承担相应违约责任;若该地块采用挂牌方式出让后,因无人报价或报价均无效导致本地块最终不成交的,则已获得竞买资格的竞买申请人须承担相应违约责任。”

  保密等级提升

  此前保证金提交之后进入报名环节,参与竞拍的人数均会在官网上披露。在报名环节中,众多开发企业甚至能从某些渠道了解竞争对手情况,提前做准备。

  若复合式土地出让最终成行,公告期结束,即缴纳保证金的截止日期后一天,便会审核保证金。审核后若有效申请者达3人及以上,人数将不对外公布。且现场竞价前选择招标的方式,由商务标及技术标对企业进行评判,但评标的专家于投标前一天抽选完成,预防企业提前与专家私下“交流”。

  会议资料显示,“投标人私下接触相关人员的,则3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动,违约行为列入诚信档案并上网公示,同时已提交的保证金不予退还。”

  保证金比例或提至40%

  根据会议资料,未来土地出让保证金比例或大幅提高。土地管理部门解释,这是为了“确保真实参与”。据悉,未来保证金比例有可能达到40%。

  在上海,经营性土地开发商领取标书后,凡有意向参与土地出让的,正式挂牌前,政府会要求其缴纳土地底价一定比例的资金作为竞买保证金。目前这一比例一般为挂牌起始价格的20%。对于上海动辄数十亿元的地价来说,这一比例实际上已经相当高了。

  此番保证金比例若继续提升,将是上海5年内第二次上调土地保证金。2010年3月,国土资源部曾发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,规定土地竞买保证金从普遍执行的底价10%翻倍至20%。

  这一举措不但提高了开发商竞买地块的门槛,也使得市场低迷时期开发商退地成本大幅提高。以一幅20亿元的土地计算,未来保证金就将占用8亿元。有开发商表示,“这个价格在其他城市都能拿好大一块土地了。”

  住宅地块暂不实施

  会议资料上并没有新方案推行的具体时间表,并特别告知,会上所讲内容“请以具体地块的出让公告和出让文件为准”。

  早报记者拿到的资料显示,新出让模式适用于所有经营性用地。有知情人士称,该模式先期或被用于商办地块的出让。土地交易中心相关人士说,采取新型的模式,有助于提高“带方案”出让的比例,确保功能落地。

  相比价高者得的现状,选择招/挂复合式出让的方式,政府更容易把地块出让给前期沟通更好、更加符合政府区域定位的方案。

  实际上,商业项目的运作远比住宅复杂,一个商业地产项目的成败经常决定了整个区域的定位。这使得政府倾向对商业项目的出让,设置更多的限制条件,如上海近期即将完成出让的上海新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块,就在出让文件中设置了“商场需引进主力业态(店)不少于3家,每家规模不小于1200平方米,且工商、税务须落户长宁”等硬性条件。

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