来源：人民网四川房地产频道
两个月零成交，2012年成都土地市场纯住宅用地以这样的成交结果开场。自今年2月10日成都土地市场今年一块纯住宅用地成交失败后，成都土地市场俨然已经成为商业地产的竞技场。
据本网统计，截止目前，成都2012年前两个月共出让土地64宗，其中纯住宅用地只有一宗，且因故未能成交，其余均为纯商业用地或商住混合用地。而在出让的20宗纯商业用地里，除一宗因故终止外，其余全部成交。
而实际上，商业用地的火热并不是“一时兴起”。公开资料显示，2011年成都土地市场商业用地成交量同比增长33.57%，与2011年成都土地市场整体的低迷形成鲜明对比。2012年成都土地市场仍以商业地产“火热”开局，似乎印证了此前业内人士对2012年成都楼市商业乐观、住宅悲观的预判。
纯住宅地块遇冷 2012开局成都商业用地集中放量
统计显示，截止2012年2月26日，成都今年共出让土地64宗，其中纯商业用地20宗，商住混合用地43宗，纯住宅用地1宗。其中20宗纯商业用地除2月24日双流250亩的纯商业用地因故终止外，其余全部成交，而一宗纯住宅用地最终以成交失败收场。这意味着，截止目前，2012年成都土地市场纯住宅用地依然是零成交。
事实上，不仅是2012年开局，在整个2011年里，商业用地的火热已经成为2011年成都土地市场鲜明的特征之一。相关资料显示，在2011年成都土地成交总量同比大幅下滑情况下，商业用地成交量却同比增长33.57%，且溢价排行榜单前十皆为商业用地。2012年，成都土地市场挂牌也是同样是以3宗商业用地开局。
中舆地产策划总监朱洲对此表示，住宅市场受调控影响巨大，商业地产则“身在局外”，开发商自然倾向于风险较小的商业地块；另一方面，从政府角度考虑，商业用地相对更容易出手，大量的推商业用地更符合政府的预期。
四川新港地产执行董事张红兵分析认为，成都楼市持续的低迷使得住宅市场价格被大幅打压，考虑到回报问题，住宅开发利润偏低，且竞争较为激烈，开发商自然不愿出手住宅用地。相比较而言，商业地产的开发则要好很多。另外，也并不排除部分开发商手上仍有闲置的住宅用地或项目以待开发。
“通常而言，住宅先天性好于商业地产，但当下住宅市场受制于调控，市场对其接受度明显不如商业地产。”NAI新巢地产成都公司总经理蒋鹏表示，当下商业用地偏受青睐并不是一种偶然现象，恰是当前市场的真实反映。另外，政府对商业用地的偏好也成为商业用地放量的重要原因。
蒋鹏：成都商业地产存量不是问题 运营是关键
对于商业用地的大幅放量，不少业内人士表达了忧虑。他们认为，商业用地的放量可能会加剧成都商业地产的过剩危机，为2012年成都商业地产的存库存化增加负担。
按照市场上最保守的算法，目前成都商业物业存量有近600万平方米，以目前成都每月20-30万平方米的消化速度，不算上新入市的项目，目前的存量足够消化两年。
张红兵认为，目前成都商业地产的过热表现在局部过热上，一些区域的商业地产严重供过于求，而有些地方的商业配套依然比较欠缺。因此，不能一概而论以商业用地的放量来判断成都商业地产的过剩，关键还是要看新成交商业地块的所处位置，从区域上予以甄别判断。
对于过剩问题，蒋鹏则表示，如果当前的商业地产存量中是租赁商业为主，代表商业地产确实存在问题。但如果在存量中，自持商业占了大部分比例的话，则表示商业地产并没有出现危机。因此，一概以存量为依据来判断当前成都商业地产存在过剩危机的话，并不是十分严谨。
他同时表示，一个商业项目的成功与否，绝不能以销量好坏来判断，而是应该以此商业项目后续运营的成功与否来判断。同理，一个城市商业地产的健康与否，也不能以当下的存量作为依据。另外，商业地产的消化周期本就是一个较长的过程，短时间内以存量为立足点难免会产生错误的判断。
“确实有些商业项目销售很好，但卖的好并不代表这个商业项目是成功的。开发商卖完之后买家就要出租，这时就要考虑有没有商家愿意进驻的问题，如果不能有效运营，政府就要为此买单，从而影响城市建设。”蒋表示，因此运营成功才能算作商业地产的成功，要站在市场的角度来衡量商业地产的好坏。
蒋鹏认为，商业地产不比住宅市场，住宅是必需品，“商业地产全部死掉都是有可能的”。他建议，对于商业项目开发，开发商可以以销售作为回笼资金的手段，但不能将此作为所开发项目成功与否的考量标准，进而导致市场以此为信号对商业地产进行错误解读与预判。
（记者：张大军）
