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 来源：中国消费者报

    北京土地市场并没有因为年关临近而归于平静，反而呈现出狂飙猛进的场面。“两年供给7万套自住型商品房”正强烈改变着房企对未来北京楼市的预期，由于担心商品房用地面积受到挤压，11月4日，北京8宗地块集中竞拍吸引了约40家开发商参与争夺，北京东坝、亦庄等区域的楼面价被推至新高。

　　土地市场上演疯狂的一天

　　11月4日，北京8宗地块集中竞拍，万科铩羽而归。万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆在微博上写道：“2013年11月4日星期一，确实是一个让我开眼界的下午。”

　　当天下午，北京迎来“京七条”后首次配建自住型商品房的土地拍卖，6宗配有自住型商品房的地块一次性入市，让北京市国土局的竞拍现场一片混乱。

　　首先成交的朝阳东坝南区1105-660、661、665、666号地被保利首开联合体以21亿元的总价拿下，外加配建5万平方米自住型商品房。由于该地块还规划有8500平方米的限价房，到场人士直呼：“这么多性质的房子，楼面价怎么算？”“不知道保利、首开的账是怎么算的，我们算出来的商品房成交楼面价是3.6万元/平方米，开盘不卖6万元/平方米以上都不能保本。”某房企投资部的一位员工对记者调侃道，“楼面价远远超出了目前附近二手房的价格，我们已经跟不上众位大佬的节奏了。”

　　据其测算，东坝地块规划住宅用地为8.5万平方米，去掉配建的自住型商品房5万平方米、限价房8500平方米，再去掉不能卖的地下空间，只剩下2.6万平方米的普通商品房；其自住型商品房的回购价格是2.2万元/平方米，限价房的回购价格是9900元/平方米，共能抵销11.8415亿元的地价款，因此，普通商品房楼面价达3.6万元/平方米，按4500元/平方米的建安成本计算，再加上财务成本和运营推广费用，其未来的售价每平方米至少要卖6万－7万元。

　　东坝地块成交后，“赶紧去买首开常青藤吧，其价格转眼就得涨”已经成为人们的共识。据记者了解，首开常青藤位于朝阳东坝板块，其在2009年的开盘价格为每平方米1.4万至1.7万元，目前二手房价格在3万元/平方米左右。

　　纯商品房土地供应恐被挤占

　　记者登录北京土地整理储备中心查询得知，目前正在挂牌出让的经营性用地还有26宗，都将在12月上旬出让。北京中原地产分析师张大伟认为，从近期情况看，房企拿地的积极性依然爆棚，个别企业对土地价格并不敏感，“只看地不问价”。

　　为什么土地市场会出现如此火爆的局面？业内人士认为“京七条”的出台是原因之一。10月23日，北京市住建委发布了新的房地产调控政策，明确提出自住型商品房的概念，意在从供需两端加强对房地产的调控，被称为“京七条”。同日，北京市又发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，明确表示今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。今年年底前将完成2万套的供应，预计明年5万套自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。

　　自住型商品房将给北京楼市带来怎样的影响，目前尚需拭目以待。然而，开发商对土地市场表现出的疯狂，显示出市场对自住型商品房挤占普通商品房用地的担忧。融创集团董事长孙宏斌曾对11月4日的抢地大战评论称：“京七条减少供应的预期引起开发商抢地而推高地价。”

　　据统计，2012年北京新房住宅成交量约12.3万套，扣除保障房后，实际成交不到9.1万套，而明年北京自住型商品房将供应5万套，按此计算，给普通商品房留下的空间屈指可数。

　　北京楼市泛豪宅化

　　业内人士告诉记者，北京出台自住型商品房的初衷是为了降低楼市的平均房价，但其有可能推动普通商品房地价攀升，而动辄每平方米数万元的成交楼面价，势必产生大量总价不菲的豪宅。“开发商都没有建低价商品房的积极性了。”北京市房地产业协会秘书长陈志表示。

　　21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为：“2014年北京商品房价格仍将暴涨，否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价。”

　　亚豪机构市场总监郭毅表示：“按照明年5万套自住型商品房供应的数量计算，占比将达到新房市场的50%，各类保障房占比约20%—25%，只有20%—30%的土地留给商品房，这个供应结构产生的效果将会在2015年显现。”

　　按照北京市住建委的说法，未来北京将形成保障房、自住型商品房、商品房三层供应体系，做到“低端有保障、中端有政策、高端有控制”。按照“京七条”的规定，保障房轮候家庭有购买自住型商品房的优先权，而北京有10多万个轮候家庭，僧多粥少，竞争激烈程度可想而知。由此可见，低端需求和中端市场的错位搭配，将会产生一个尴尬的局面：部分“夹心层”既买不到自住型商品房又买不起高端住宅，只能望房兴叹。