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来源： 新华网

    2013年北京土地市场没有季节之分，全年月月丰收，从出让地块到规划总建筑面积，都创历史新高。

　　全年无低潮 多指标创新高

　　今年的北京土地市场没有季节之分，全年月月丰收。经亚豪机构核算，2013年前11个月，北京全市共成交198宗地块，出让面积合计为1873.9公顷，规划总建筑面积2111.1万平方米，同比分别增长了70.4%和47.5%，创下了自2009年以来，近4年的新高。土地出让金总额高达1646.4亿元，比去年同期大涨188%，是北京土地市场中有记载以来的最高。具体到住宅用地：198宗地块中，有68块为宅地，出让面积合计1133.4公顷，规划总建筑面积1189.1万平方米，同比分别大增200%和24.2%，以上三项指标也均创造了有史以来的新高。更值得一提的是：这其中纯商品住宅用地面积高达约868万平方米，已超额完成全年供应计划的102%。

　　2013年北京土地市场“热到发烫”由以下几方面因素导致：首先是供需双方都有意愿。因为2012年土地市场的深度低迷，导致大量房企的土地储备和房源存量锐减，甚至面临“无米为炊”的窘境，因此对于土地十分“饥渴”；而年初中央政府就明确提出“今年新增建设用地计划指标原则上不低于去年”，而土地出让金本就是地方政府财政收入的重磅，因此各地都顺势加快推地节奏。“供恰适需”下，今年的土地市场温度当然居高不下。

　　另外，自2012年下半年来的楼市全面回暖，使得大量房企囊中渐鼓，加之银行新增信贷规模提升营造的逐渐宽松的融资环境，和房地产股份再融资重启预期不断加强可能扩宽的融资渠道，这些都让房企充足了出手土地市场的底气和实力；再加之北京的特殊城市定位，和在房地产市场中无可比拟的战略地位，让有全国布局计划的房企必须到此立项；日益明显的回归一线城市趋势，也让越来越多的房企踊跃“进京”。以上各因素共同作用，创造了今年北京土地市场的多项纪录。

　　地王披着“隐形衣”频繁诞生

　　在土地日渐稀缺的北京，拍出“地王”已不是什么新鲜事。但今年的高价地还是多了点。务必要提的首先就是今年度的全市单价地王——融创勇夺的农展馆地块。刨除保障房面积后折合楼面价高达7。3万元/平方米；总价地王则是恒大以51.35亿元竞得的朝阳区东坝地块，5万元/平方米左右的楼面价也够令人咋舌。

　　回顾今年出场的几块高身价“大腕”地块，共同点不难看出——都有着得天独厚的地理位置。上述两个地王自不必说，夏家胡同地块、孙河地块等也都在此列。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为：北京城区可出让土地已近乎“清仓”住宅市场郊区化渐成常态，因此若有零星市区地块入市，必然引得众星捧月、千金相搏。

　　但若只是地理位置优越的地块高价成交，今年的土地市场也就与往年无甚区别。2013年的土地市场之所以值得大书特书，在于不少较偏远的郊区县地块也卖出了不菲价格。比如泰禾以楼面价1.9万元/平方米获得的通州台湖地块；比如万年基业以楼面价2.3万元/平方米拿下的房山长阳地块；再比如融创收入的亦庄新城地块以及华远摘取的大兴孙村地块等。以上地块无一例外地是拿地价已近乎甚至超出了区域在售项目均价。“面粉面包”价难分的原因，主要在于房企要在捆绑公租房、经适房、限价房，以及年底新规定的自住型商品房等各类保障房的硬性条件下拿地，被挤压得所剩不多的纯商品住宅部分只能抬价均衡成本。

　　若单纯计算溢价率，今年成交的多数高价地的都在50%以内。但不要忽略几乎所有的住宅用地都采用了“触及价格上限后转竞保障房面积”的方式。因此虽然从拿地总价上看，房企的支出似乎并不惊人，但很多块土地的成交条件都是配建的保障房面积占总面积的半数或以上，还有几块甚至连一平方米盖纯商品房的面积都没留。由此，开发成本其实是显著增加了的，这就造成了北京土地市场今年的“地王”不再全是赤裸裸地“露富”，而有很多是低调地披上了“隐形衣”。

　　推动住宅市场形成“三元机制”

　　从目前北京市的供地特征看，基本形成了传统保障房（经适房、两限房、公租房）、自住型商品房、纯商品住宅用地三轨并行的局面，有的地块甚至是三种类型并存。而三种类正对应“三元化”，土地市场推动着住宅市场日益走向三元结构。即：“低端提供保障，中端不再尴尬，高端交给市场”。这样既解决了一直以来饱受关注的“夹心层”问题，也不妨碍高端市场的市场竞争。

　　但上文也提到了：新模式尽管将全体系住房需求都纳入了保障范围，但也存在着明显问题。以集三模式于一身的朝阳区东坝地块为例：其中限价房规定9900元/平方米，自住型商品房限价在2.2万元/平方米，二者“挤兑”得纯商品住宅部分仅楼面价高达5万元/平方米以上，预计未来售不低于7万元/平方米。这就是“造福了一部分，就委屈了另一部分”，此种机制继续运用下去，未来的纯商品住宅市场极可能全部“豪宅化”。若再不能保证保障房和自住型商品房分配中的公平公正，那么“夹心层”群体则会陷入更加凄惨的“保障房买不上、商品房买不起”的境地。因此，如何均衡保障性和自住型住宅用地的价格，以及怎样保证分配机制的真实透明，是有关部门亟需着力的方面。