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土地市场开年疯狂 地方担心政策有变加紧卖地套现

来源:互联网2014-02-24 09:47:56

来源: 21世纪经济报道

    2014年的首月地价再攀高峰。1月份,一线城市土地www.tuliu.com单价首次超过1万元/平方米,同比暴涨253%。这从侧面反映了房企回归一二线城市的坚定,而地方政府作为土地市场最大的推手,也是硕果累累:1月一线城市卖地收入819亿。

  目前的高地价正是各地卖地的最佳时机。但对房企而言,抢了高点之后往往要面临市场和房价的下滑。连坚信房价仍将上涨的任志强也忍不住提醒:“很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观的。我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险。”

  土地市场开年疯狂

  尽管土地市场在2013年已上演了无数次的疯狂,但今年1月份,一线城市土地均价涨幅更加惊人。上海易居房地产研究院数据显示,1月,京沪深穗四个城市的成交均价为10136元/平方米,环比上涨125.1%,同比上涨253.1%,创历史单月新高。

  此外,10个典型城市土地成交均价为5449元/平方米,环比上涨114%,同比上涨151.9%,已持续16个月同比正增长。

  与此相应,地方卖地收入也大幅增长。据克而瑞研究中心的数据显示,1月份,四个一线城市土地成交金额819亿元,同比增长140%;10个典型城市土地出让金收入1436亿元,环比上涨56.6%,同比上涨155.2%。

  “企业信心的膨胀从其销售目标的激增也可看出。”克而瑞李莹分析认为,多数房企2014年销售目标都增长超两成。

  李莹预计,节前房企集中融资,1月份的融资总量创新高,或将造就新一波拿地热潮。中原地产数据显示,年内房企融资总额已突破650亿人民币(6.0955, 0.0040, 0.07%),主流房企手头资金宽裕。

  中原地产报告指出,从全国来看,2014年中国房地产市场分化将加剧,一二线发达城市依然会有比较好的表现;三四线城市大部分将会出现供应过剩,房价下跌压力非常大。这会使房企继续青睐一二线城市,从而使得一二线市场土地竞争白热化。

  债务重压下的卖地动力

  仿佛是回应房企的需求,春节刚过,地方政府纷纷加快土地供应。北京2月将有16宗土地出让(已暂停1幅);杭州2月将推28宗地,面积近1500亩;广州今年计划推出72幅商品住宅用地

  易居中国联席总裁丁祖昱分析,从历年情况来看,一季度并非供地的高峰,但今年多个城市不约而同选择一季度作为土地集中上市的时机,这可能与地方政府的财政情况有密切关系。

  他指出,这届政府调结构的压力非常巨大,而调结构必须付出巨大的代价,GDP转为中低增速已成定局。相伴随的还有财政税收的减少。对地方政府来说,土地是直接影响财政收入的核心要素,这可能是各地集中批地的重要原因。

  中诚信分析师李燕说,当前中国地方债务的主要偿付来源是政府性基金收入,而政府性基金收入中75%的资金源自土地出让金。

  根据国家审计署报告,截至2012年底,11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元,占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。

  以广州为例,自2008年以来,广州对土地出让金的依赖逐年加大,卖地收入占财政收入从10%提升至近40%。2013年广州卖地收入达838亿元,相当于2013年全市财政总收入(2224.3亿元)的37.7%。

  根据最新的财政预案,广州2014年的土地出让金预计为800亿元。全年计划供应住宅用地666万平方米,同比去年增长10%,商业服务业用地509万平方米,同比增逾10%。

  “广州的情况还算是好的,一些二三线城市的卖地收入占财政收入更达70%以上,”深圳一位券商研究人士称,他曾去多个城市调研地方债和土地市场,深感地方卖地之急切。

  华东区某大型地产央企相关人士对21世纪经济报道记者说,杭州等区域去年加紧推地,一方面是偿债压力大,另一方面是担心2014年土地政策或有变,趁市场能卖好价钱的时候赶紧卖。

  高位买入的风险

  地方积极卖地,收入大增,而硬币的另一面则是,房企的拿地风险显现。

  丁祖昱认为,当前正是土地市场最疯狂的时候。2012年下半年开始,房价逐步上升,地价上涨更为迅猛,1月份一线城市地价同比上涨253.1%。房价的涨幅与地价比,真是小巫见大巫。在地价达到历史高点的情况下,各地政府没有理由不抓紧时间抛售。

  从历史经验来看,地价出现高点之后,市场往往会有一段时间的调整。当高价土地的项目上市之后,由于市场变化或房价上涨过快而产生滞销,地价就走到了十字路口。丁祖昱分析,目前来看,今年二季度即是考验地价的重要时期,地价的拐点很可能在春夏之交出现。

  据中原地产研究中心监测,十家标杆房企1月权益购地金额接近去年月度高位,达到372亿元。其中,一线城市购地支出达到近3年最高的229亿元,显著高于去年平均水平。

  2013年来,各地地王频繁出现。房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在酝酿风险。据北京中原地产市场研究总监张大伟测算,全国主要城市近期出现的地王,如果要达到正常的利润,目前市场售价需要在一年内再涨50%,否则地王入市的风险将非常大。因为大部分地王地块的楼面价已经接近或超过区域内在售的房价。

  张大伟说,这一轮地王潮主要出现在一二线城市,表明全国房地产市场已经分化,房企选择在一二线城市聚集,竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展,也导致后续市场存在调整的可能性。

  21世纪不动产市场总监桑豫峰表示,很多开发商对今年的楼市预期相当乐观,甚至不惜代价去抢地,期望通过高周转高价格来化解风险。虽然目前还没有看到房地产掉头向下的迹象,但有些热点城市的需求存在透支的危险,市场其实相当脆弱,很容易发生逆转。

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