土地流转专业平台

2019年12月18日，上海市金山区人民政府印发《金山区农村村民住房建设管理办法》（金府规发〔2019〕7号），本办法自2019年12月18日起施行。那么，金山区农村建房如何申请？建房标准是怎样的？

金山区农村村民住房建设管理办法

第一章  总则

第一条 目的与依据

为了加强本区农村村民建房管理，实施国家乡村振兴战略，引导农村村民集中居住、节约集约利用土地资源，促进城乡发展一体化,满足人民日益增长的美好生活需要，依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国城乡规划法》《上海市城乡规划条例》《上海市农村村民住房建设管理办法》《关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌 进一步推进农民相对集中居住的若干意见》《关于推进本市乡村振兴做好规划土地管理工作的实施意见（试行）》等有关法律、法规规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 适用范围

本办法适用于本区行政区域范围内农村村民在农民集体所有土地上新建、改建、翻建和修缮住房(以下统称“村民建房”)及其管理。

城市开发边界内限制进行村民建房行为，鼓励各镇政府(工业区管委会）采取提前动迁安置方式解决村民住房问题。

第三条 有关用语的含义

（一）农村村民，是指具有本区农业户口的本区农村集体经济组织成员；

（二）农户建房，是指由农村村民以户为单位自行申请宅基地建造住房的活动；

（三）集体建房，是指由村民委员会或村、镇（工业区）集体经济组织受农村村民委托按照统一规划、统一设计、集中组织农村村民建设住房的活动；

（四）新建，是指在规划保留村及规划集中居住点内新建房屋的建设行为；

（五）改建，是指在规划保留村及规划集中居住点内因原有建筑风貌及建筑面积不符合相关规定，在不改变原权利人的前提下，重新建设房屋的建设行为；

（六）翻建，是指在规划保留村及规划集中居住点内房屋破旧，经本市专业机构鉴定后列入C或D级别（危房需拆除重建），在重新审核权利人及房屋建筑面积的前提下，对原有房屋进行重建的建设行为；

（七）修缮，是指在规划保留村及规划集中居住点内房屋破旧，经本市专业机构鉴定后列入A或B级别（房屋破损需修砌），在不拆除建筑物，不增加檐口高度，不增加占地面积和建筑面积的前提下，对原有房屋进行修补的建设行为。

第四条 基本原则

我区村民建房原则以集体建房为主，农户建房为辅。本区村民建房管理应当遵循以下原则：

（一）坚持公开、公平、公正原则，保障农村村民的合法权益；

（二）鼓励农村村民向城镇集中居住，整体改善农村村民居住条件和农村环境，改善农村分散居住状况；

（三）实行先规划后建设，符合规划和相关技术标准，节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌；

（四）坚持安全、经济、适用和美观，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文化和乡村风貌。

第五条 管理部门

区农业农村委作为我区村民建房的牵头管理部门，负责本辖区内宅基地的监督管理，做好宅基地资格审核、跨村平移集中安置中相关利益补偿等指导、协调、监管工作，督促集体经济组织完善内部决策程序。

区规划资源局负责本辖区内村民建房的规划和用地计划管理，办理相关规划意见及农转用手续，镇(工业区）土地管理部门作为其派出机构具体实施相关的管理工作。

区建管委负责本辖区内村民建房的建筑活动监督管理。

区房管局负责本辖区内村民建房房屋质量检测和集中居住区后期物业管理的指导和监督。

镇政府（工业区管委会）负责本辖区内村民建房的管理；受区规划资源局委托，审核发放村民建房的《乡村建设规划许可证》；受区建管委委托，进行村民建房安全质量的现场指导和检查，并加强宣传，普及建房技术与质量安全知识，增强村民建房法律意识；负责对危房修缮进行审批，对村民建房发放开工单，进行开工查验和竣工验收，竣工验收通过后，发放验收合格证明。

区发改委、公安金山分局、区民政局、区财政局、区人社局、区生态环境局、区水务局、区绿化市容局、区城管执法局、区交通委等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。

第六条 集中居住要求

镇政府（工业区管委会）应确定撤并村范围和保留村布局，合理确定农民集中居住建设标准，落实农民集中居住安置空间，鼓励农民集中居住。

农村危房问题严重的区域，在解决房屋安全问题的同时，应当结合新农村建设，积极采取措施，鼓励引导农村宅基地返还农村集体经济组织，实现土地节约集约利用。

区政府、镇政府（工业区管委会）应当合理确定本辖区内村民建房的布点、范围和用地规模，统筹安排村民建房的各项管理工作。鼓励集体建房，引导农户建房向规划确定的农村居民点集中。所在区域已实施集体建房的，不再受理农户建房申请；所在区域属于经批准的规划确定的农村居民点，且尚未实施集体建房的，农户可以按规划申请建房。

位于规划确定的农村居民点范围内的农民，在符合村庄规划设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许以联排的形式实行翻建、改建。

位于规划确定的农村居民点范围外的农民，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一个人要求分户，且符合分户条件的，由属地政府采取多种方式保障其居住权。

第七条 风貌管控

镇政府（工业区管委会）应当根据《上海市郊野乡村风貌规划设计和建设导则》《上海市村民住房方案图集》《金山区村庄设计技术导则》，结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，通过专业设计引导农村村民住房建设。

历史文化名镇、名村、传统村落内村民建房还应符合相关保护规划。

第二章 农村村民建房审批管理

第八条 申请主体

符合以下条件的集体经济组织成员需要申请宅基地建房的，可以户为单位提出申请：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本区农业户籍且户口、生产生活一直在本村的;

（二）属本市农业户口，因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的;

（三）属本市农业户口，根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律、法规规定的其他形式。

第九条 申请条件

符合下列条件之一的农村村民，可以对已有住宅进行改建、翻建或者易地新建，但原则以集中居住为主，严格控制原地翻建：

（一）按照村庄规划调整宅基地或者因基础设施等建设需要易地新建的;

（二）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建或易地新建的;危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房；

（三）原有住房因自然灾害等原因灭失的，需要在原址翻建或者易地新建的;

（四）符合申请条件的其他情形。

第十条 申请限制

有下列情形之一的农村村民，不得申请宅基地进行新建、或者对原住房进行改建或者翻建：

（一）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（二）拥有多处宅基地的农村村民；

（三）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的;

（四）已享受房屋动迁、搬迁补偿安置、住房货币补贴、福利分房、保障性住房、他处享有农村宅基地等城乡住房保障政策的;

（五）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕或者自愿放弃宅基权利的;

（六）区政府规定的其他情形。

第十一条 申请材料

村民建房申请应提供以下资料：

（一）申请书；

（二）金山区农村村民建房申请审批表；

（三）合法有效的农村宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件；

（四）户籍资料；

（五）其他应提供的相关资料。

第十二条 公开办事制度

镇政府（工业区管委会）应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定进行公示。

镇政府（工业区管委会）应当将村民建房的审批结果及时告知村民所在的村民委员会。镇政府（工业区管委会）应当通过金山区政府门户网站及张榜形式公布审批结果，接受群众监督。

第十三条 村民委员会自治管理内容

村民委员会依据《中华人民共和国村民委员会组织法》《上海市农村村民住房建设管理办法》规定，严格贯彻“公平、公正、公开”的原则，积极参与村庄规划编制，加强农村村民建房用地民主管理,根据本办法合理确定本村建房用地布局和规模，开展村民建房的具体工作，并报镇政府（工业区管委会）备案。镇政府（工业区管委会）应指导村民委员会开展相关工作。

第十四条 村民委员会审查程序

村民委员会接到村民建房申请后，应当在15日内审核其农村集体经济组织成员资格，并将该户村民成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息在本村或者该户村民所在的村民小组张榜公示，公示期限不少于30日。不符合的应书面告知申请人。

公示期间无异议的，村民委员会应当在《金山区农村村民建房申请审批表》上签署同意意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇政府（工业区管委会）;公示期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议协调解决。

第十五条 行政审批程序

镇政府（工业区管委会）应当在接到村民委员会报送的《金山区农村村民建房申请审批表》和建房申请人的书面申请后20日内，由镇城建部门牵头，会同镇相关职能部门进行审核。其中镇农业农村部门负责审核申请人是否符合条件、建房用地人数；镇规划资源部门负责审核拟建房位置规划情况及农转用情况；镇城建部门负责审核已有宅基地及其使用情况，建筑面积、层数、高度是否符合标准，公示和村民委员会审查情况，矛盾和异议处理情况等。

经审核通过后，区政府进行建房用地审批，并发放用地批准文件，待新修订的《土地管理法》实施后，按照相关规定执行。同时，向农村村民下发《乡村建设规划许可证》。《乡村建设规划许可证》应载明面积、高度等规划参数。审批应在20日内完成。

第十六条 年度用地计划审批

镇政府（工业区管委会）在审核建房申请后，确定本区域内村民集中建房的年度用地计划，根据计划再向区规划资源局申请用地计划指标。

村庄规划范围内村民建房占用农用地的，镇政府（工业区管委会）应向区规划资源局申请办理农转用手续。

第十七条 宅基地范围划定、开工查验和安全质量指导检查

经批准的村民建房应按批准的有关要求进行建设。农村村民应当在开工前向镇政府（工业区管委会）申请划定宅基地范围和开工查验。镇政府（工业区管委会）应当在接到申请后10日内，会同镇农业农村部门、镇城建部门、镇规划资源部门等管理部门到实地丈量划定宅基地、开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和风貌。农村村民在建设时应严格按照用地批准文件和《乡村建设规划许可证》的规定进行施工。

村民建房应当选择具有相应专业能力的施工队伍。施工队伍中应当配备具有建设行政管理部门颁发质量员、安全员证书的人员。

农村村民应当与施工队伍签订建房协议，并约定质量和安全责任。镇政府（工业区管委会）应当落实质量安全专管人员对村民建房实施质量和安全指导监督，也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施质量和安全指导监督。

镇政府（工业区管委会）应在开工查验完毕后，审核发放开工单。

镇政府（工业区管委会）应当加强对本区域内村民建房活动的监督检查，纳入网格化日常巡查范围，发现有违反国家和本市有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止。村民建房过程中发生违法建设行为的，依法进行处理。

第十八条 施工图纸

农村村民建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸，或者免费使用市住房城乡建设行政管理部门推荐的通用图纸。

施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准以及乡村建筑风貌导则。

区建管委应当组织落实向农村村民推荐通用图纸的实施工作。

第十九条 环卫设施配建要求

村民建房应当按规定同时配建符合标准的卫生设施。具备条件的村应当设置截污管道，对污水集中处理。

第二十条 配套设施

镇政府（工业区管委会）应当配套完善农村村民集中居住点内道路、路灯、污水处理、生活垃圾处置等基础设施。

第二十一条 竣工验收

镇政府（工业区管委会）在审核发放《乡村建设规划许可证》时，应当核定竣工期限。

村民建房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。超期后需重新进行核定。

村民建房完工后，应当通知镇政府（工业区管委会）进行竣工验收。镇政府（工业区管委会）在接到申请后15日内召集镇城建部门、镇农业农村部门、镇规划资源部门到现场按许可内容进行竣工验收。经验收符合规定的，镇政府（工业区管委会）应当将验收结果送区建管委备案。

竣工验收合格的，镇政府（工业区管委会）应当向农村村民提供竣工验收合格证明。合格证明中需明确相关建房参数、四至范围及房屋图形。

竣工验收不合格的，镇政府（工业区管委会）应当将整改意见书面告知农村村民。

农村村民取得的竣工验收合格证明，作为宅基地的合法有效证明，在农村宅基地不动产登记时，作为不动产登记的申请必要材料之一。

第二十二条 宅基地自愿有偿退出

区政府、镇政府（工业区管委会）和村民委员会可以采取多种形式，鼓励宅基地使用人自愿有偿退出合法取得的宅基地。

第二十三条 宅基地的使用规范

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。

农村村民按规划易地实施村民建房，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；原宅基地应由村民委员会或村集体经济组织依法收回，并由镇政府（工业区管委会）及时组织整理复垦。

镇政府（工业区管委会）在发放《乡村建设规划许可证》时，应当注明新房竣工后应退还原有宅基地。不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照违法占用土地处理。

农村村民房屋自然灭失后，村集体经济组织应进行宅基地收回公示，公示无异议后收回宅基地，并注销原宅基地相关权属证明。原农村村民如需重新建房的，按本办法重新进行村民建房审批。

第二十四条 档案管理

镇政府（工业区管委会）应将农村村民建房的审批资料及竣工验收资料整理归档。

第三章 村民建房标准

第二十五条 用地人数计算标准

农村村民申请村民建房用地的人数，按照该户符合本办法第八条进行计算：

（一）领取本市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）的独生子女，按2人计算;

（二）户口暂时迁出的现役军人、武警、在校学生、服刑人员，可以计入户内;

（三）2001年1月1日以后出生，父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员，其本人城镇居民户口地址及生产、生活在本村的，可以记入户内;

（四）符合计入村民建房用地人数的其他情形。

第二十六条 不计入用地人数标准

申请村民建房用地的人数，有下列情形之一的，不可以计入户内：

（一）农村村民户内在其他地方已计入批准建房用地人数的人员（不包含未成年时记入用地人数的人员）；

（二）已享受房屋动迁、搬迁补偿安置、住房货币补贴、福利分房、保障性住房、他处享有农村宅基地等城乡住房保障政策的人员；

（三）相关文件规定的其他情形。

第二十七条 用地面积

我区村民建房原则以联排形式建设，用地面积和建筑面积按下列规定计算：

（一）5人（含）以下户，宅基地总面积不超过140平方米，建筑占地面积不超过90平方米;

（二）6人（含）以上户，宅基地总面积不超过160平方米，建筑占地面积不超过100平方米。

对于宅基地翻建、易地新建的，宅基地面积、房屋建筑占地面积应当按照当前款规定执行。

第二十八条 建设高度标准及占地面积计算标准

村民建房的建设规模、建筑间距和建筑高度等的计算应符合上海城乡规划管理相关要求。相关的建房设计方案图要在村民建房的现场进行公示。

村民建房檐口高度不得超过10米，屋脊高度不得超过13米。我区集体建房需按照我区村庄设计技术导则执行。建筑占地面积按照下列规定计算：

（一）住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算；

（二）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（三）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

（四）村民建房的围墙需在风貌规划和建筑设计方案中明确，且不得超越经批准的宅基地范围、围墙高度不得超过2米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光；风貌规划中未明确围墙的，不得建造围墙。

第四章 监督管理

第二十九条 镇政府的监督检查

镇政府（工业区管委会）应当加强对本区域内村民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本市、区有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止。

第三十条 农村村民建房违法行为的处罚

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准进行建房行为的，非法占用土地建设住宅的，由区规划资源局依据有关规定，责令退还非法占用的土地，并限期拆除非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

农村村民经批准建房后违规建设的，由镇政府（工业区管委会）依据有关规定对违规建设的建筑物进行认定，并限期拆除违法建筑物。同时建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。

超过本市规定的标准，多占的土地按非法占用土地处理。

以修缮名义实际拆除原有房屋，改变原有建筑形态和面积的，一律按违法建筑由镇政府（工业区管委会）组织处理后，再按本办法进行建房审核。如无建房资格的，按区里宅基地有偿退出相关办法执行，其原有地上建筑物不再补偿。

新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

第三十一条 行政复议和诉讼

当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。

第三十二条 违法违规行为的责任追究

有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。

有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

镇政府（工业区管委会）、村民委员会和相关责任人由于审核把关不严或日常监管不严造成违法行为发生的，依法追究相关责任。

第五章 附则

第三十三条 应用解释部门

本办法具体应用问题由区农业农村委、区发改委、区规划资源局、区建管委、区房管局依据各自职责负责解释。

第三十四条 实施日期

本办法自2019年12月18日起施行 。