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恩施市人民政府关于印发恩施市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知

恩市政规〔2017〕2号

各乡镇人民政府、办事处，市直各单位：

现将《恩施市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。

恩施市人民政府

2017年7月27日

恩施市国有土地上房屋征收与补偿

暂行办法

第一章  总则

第一条 基本原则

为规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 适用范围

本办法适用于本市行政区域内国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿。

第三条 征收原则

房屋征收与补偿应遵循决策科学民主，程序正当合法，补偿公平公开的原则。实施房屋征收应先补偿（含货币补偿、现房或期房安置）、后搬迁。

鼓励被征收人选择货币补偿方式。被征收人选择房屋产权调换的，以单元楼式安置小区的房屋进行安置。

机关事业单位及国有企业房屋的征收，按国有资产管理的相关规定执行。

第四条实施主体及参与单位

市人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

市房屋土地征收管理办公室（以下简称市征收办）为我市房屋征收部门，组织实施房屋征收与补偿工作。

各乡镇人民政府、办事处为房屋征收的责任主体，负责本辖区范围内的房屋征收与补偿工作。

市征收办可委托房屋征收实施单位（含社会组织、企业或机构）承担房屋征收与补偿的具体工作。市征收办应与房屋征收实施单位签订书面委托合同，明确委托权限和范围以及双方的权利和义务。房屋征收实施单位所需工作经费，由市征收办会同市财政局制定标准，列入征收成本。房屋征收与补偿工作人员应熟悉房屋征收与补偿工作的法律法规，具备相应的专业知识。市征收办对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督，并承担其行为后果的法律责任。

对房屋征收涉及的用地和规划论证、测绘、评估、法律、房屋拆除等服务性工作，市征收办和有关单位应委托具备有关资质的专业机构完成。征收决定公告后，市征收办应公开专业机构的有关信息。中介机构服务费列入征收成本。

市发改局、市规划局、市住建局、市住改办、市国土局、市财政局、市审计局、市监察局、市公安局、市城管局、市工商局、市卫计局及其他有关部门应依照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

第二章  征收决定

第五条 征收项目

为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益需要。

确需征收房屋的各项建设活动，应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应纳入我市国民经济和社会发展年度计划。旧城区改建确需征收房屋的，应满足危房集中或基础设施落后的条件。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应广泛征求公众意见，科学论证。

第六条 征收范围

市征收办根据规划部门出具的规划意见，合理确定国有土地上房屋征收范围，具体以征收范围图为准。

第三章  房屋征收实施程序

第七条 调查登记

市征收办应对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应予以配合。调查结果在征收范围内向被征收人公布。

被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书记载为准；房屋权属证书未记载或记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

市人民政府组织有关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，并制定具体办法。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第八条 补偿费用测算

市征收办应会同市财政局、市审计局等部门，根据调查结果对征收补偿费用进行测算。

第九条 拟定征收补偿方案

市征收办应根据有关法律法规规定、调查结果和测算情况，拟定征收补偿方案，报市人民政府审定。市人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于三十日。

市人民政府将征收补偿方案征求意见和修改情况及时公布。因旧城区改建需征收房屋，在征求意见期限内，半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和本办法规定的，市人民政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改征收补偿方案。

第十条 社会稳定风险评估

市人民政府作出房屋征收决定前，应按照国家、省、州社会稳定风险评估有关规定，指定具有法定职责的部门或者委托无利害关系的第三方专门机构，就房屋征收的合法性、合理性、可行性和可控性进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。社会稳定风险评估结论应作为是否作出房屋征收决定的重要依据。未经社会稳定风险评估的，不得作出房屋征收决定。

第十一条 征收决定的作出

被征收人数量超过300户的，作出房屋征收决定应经市人民政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。征收补偿费用不到位的，不得作出房屋征收决定。采用房屋产权调换方式补偿被征收人的，产权调换房屋的价值应计入征收补偿费用总额。

市人民政府作出房屋征收决定后，七日内公告。公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利、咨询地点、监督电话等事项。被征收人对房屋征收决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十二条 停办手续

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

市征收办应将前款所列事项书面通知国土、规划、住建、住改、工商、税务等部门依法暂停办理有关手续，并向社会公布。书面通知应载明暂停期限，暂停期限最长不得超过一年。

第四章  征收评估

第十三条 评估时点

被征收房屋和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依照国有土地上房屋征收评估办法评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十四条 评估方法

房地产价格评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，参照被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估。

房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会应独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定活动，任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

第十五条 评估机构选定

市征收办应定期向社会公布依法登记注册、具有三级以上资质和无不良信用记录的房地产价格评估机构目录，供被征收人选择。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过投票或摇号等方式确定。

被征收人协商选定房地产价格评估机构的，由市征收办组织。协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人应在规定期限内将征求意见表交由市征收办统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为协商选定，由市征收办公布协商选定结果。

被征收人在七个工作日内协商不成，采取投票方式确定房地产价格评估机构的，参与投票的被征收人人数应不少于被征收人总数的三分之二，半数以上参与投票的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为投票有效。

采取投票、摇号等方式确定房地产价格评估机构的，应公开进行并由公证机构现场公证，市征收办负责公布结果。

第十六条 评估救济程序

对评估结果有异议的，应自收到评估报告之日起十个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起十个工作日内，向州房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第五章  征收补偿

第十七条 补偿及奖励项目

根据不同情况，按照规定给予被征收人以下补偿或奖励：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）被征收房屋室内装饰装修价值的补偿；

（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

（五）制定奖励办法，对按期签约、搬迁的被征收人给予奖励。

第十八条 补偿方式

被征收人可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。用于产权调换的房屋应符合国家质量安全标准，经竣工验收合格后方可交付使用。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市人民政府提供改建地段或就近地段的房屋。

第十九条 住房保障

征收个人住宅，被征收人符合城镇住房保障条件的，市人民政府依据城镇住房保障有关规定和被征收人实际情况，分类优先实施住房保障。应按照签订补偿协议及搬迁的顺序，及时为被征收人办理保障性住房有关手续。

第二十条 最低补偿建筑面积标准

我市最低补偿建筑面积标准为50平方米。征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于50平方米且为被征收人唯一住房的，按不低于50平方米的房屋价值进行补偿。

第二十一条 过渡安置

征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应向被征收人支付临时安置费或提供周转用房；提供周转用房的，不再支付临时安置费。

第二十二条 停产停业损失补偿

因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应符合下列条件：

（一）被征收房屋具有房屋权属证明或经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；

（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；

（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。

被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。租赁双方协商达不成一致的，分开评估和补偿。

因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额可以由市征收办与被征收人协商确定；协商达不成一致的，可委托具有相应资质的评估机构评估确定。

因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定。

因征收房屋造成停产停业，被征收人选择产权调换的，停产停业期限按征收补偿协议约定的过渡期限计算；选择货币补偿的，停产停业期限按实际停业期计算，上限为六个月。

第二十三条 住改商房屋补偿

征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应按照住宅房屋给予征收补偿。

临城市主街、道路（含商业街、市场）房屋的一楼，证载用途为住宅，依法取得商业经营许可证照，且正在营业的部分，可按一定比例置换安置小区商业门店，具体比例以我市房屋征收补偿方案为准，被征收人也可选择货币补偿，经营部分以外的住房面积，按住房标准补偿。

第二十四条 签订补偿协议

市征收办与被征收人按照有关规定，就补偿方式、补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可依法提起诉讼。

第二十五条 补偿决定及执行

市征收办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或被征收人不明确的，由市征收办报市人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。

对被征收人给予补偿后，被征收人应在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第二十六条 建立征收补偿档案

市征收办应依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在征收范围内予以公布。

第二十七条 监察与审计

市监察局应加强对参与房屋征收与补偿工作的政府有关部门及其工作人员的监察。市审计局应加强对征收补偿费用管理和使用情况的审计监督，并公布审计结果。

第六章  法律责任

第二十八条 房屋征收有关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条 采取暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的，责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条 违反本办法规定，在房屋征收部门与被征收人未签订补偿协议或市人民政府未依法作出补偿决定前，强制拆除被征收人房屋，迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，并追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 伪造、变造、买卖、盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件或有关证明材料骗取房屋征收补偿的，依法予以追缴，并依法追究有关责任人员的法律责任。

第三十四条 房地产价格评估机构或房地产估价师出具有虚假记载或重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处五万元以上二十万元以下罚款，对房地产估价师并处一万元以上三万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产价格评估机构违反规定收费的，由价格主管部门依法处罚。

第七章  附则

第三十五条 本办法自印发之日起施行。此前恩施市出台的相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。本办法由市征收办负责解释。

抄送：恩施经济开发区管委会。

市委办公室。

市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院。

恩施市人民政府办公室

2017年7月27日印发