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德惠市人民政府关于印发德惠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知

德府发〔2017〕35号

各乡(镇)人民政府，各街道办事处，市政府各办局，各直属单位：

现将《德惠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

德惠市人民政府

2017年8月9日

德惠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条 本市行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作，适用本办法。

第四条 房屋征收与补偿应当遵循依法办事、规范操作、公开透明、公平公正、惠民利民、统筹兼顾的原则。

第五条 市人民政府负责本市的房屋征收与补偿工作。

市房屋征收经办中心是本市的房屋征收部门，负责组织实施市本级国有土地上的房屋征收与补偿工作，并对其行为后果承担法律责任。

各乡(镇)人民政府、街道办事处是各自辖区内房屋征收实施单位和工作责任主体，受市房屋征收经办中心委托，接受市房屋征收经办中心的业务指导和监督，完成各自辖区内房屋征收的具体工作。

市发改局负责政府确定的建设项目的立项审批。

市住建局负责提供建设项目符合城乡建设总体规划的文件及相关资料。

市国土局负责提供建设项目符合土地利用总体规划的文件及相关资料。

市监察局负责房屋征收与补偿工作的全程监督。

市信访局负责牵头进行社会稳定风险评估及全市房屋征收工作的信访接待。

市审计局负责房屋征收与补偿工作的跟踪审计。

市财政局、市市场监督管理局、市国税局、市地税局、市公安局、市司法局、市执法局、市卫计局、市教育局、市交通局、市民政局、市林业局、市文广新局、市牧业局等部门按照各自职责分工，相互配合，保证全市房屋征收与补偿工作顺利开展。

第六条 完善征收联席会议制度，确定征收地块的范围，审核征收补偿方案，协调解决征收补偿工作中出现的难点问题和其它需要解决的问题。征收联席会议由市长、常务副市长、主管副市长、市房屋征收经办中心主任、市住建局局长、市国土局局长等相关人员组成，代表政府解决征收工作中的相关问题。

第七条 从事房屋征收与补偿的工作人员应当经过有关法律、法规和相关知识的培训，具备相应知识和工作能力后，方可从事征收工作。

第二章 征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其它公共利益的需要。

第九条 依照本办法第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城乡建设总体规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。

对旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当征求被征收人意见，90%以上的被征收人同意，旧城区改建方可纳入市国民经济和社会发展年度计划。

第十条 房屋征收按照下列程序进行：

(一)项目建设单位根据市政府城市建设年度计划提出征收申请，由市住建局、市国土局分别提供项目的规划选址和土地利用规划的相关文件;

(二)市发改局根据国民经济和社会发展年度计划、城乡建设总体规划、土地利用总体规划和市政府确定的年度建设项目征收计划，完成建设项目的立项审批;

(三)房屋征收部门依据市政府确定的房屋征收计划，对房屋征收范围等事项予以公告;

(四)在房屋征收范围公告的同时，房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续;

(五)房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并由相关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。按规定程序确定评估单位，对该区域房屋进行评估。对于委托乡(镇)、街道进行征收的，房屋征收经办中心要派专人参与征收，同时对乡(镇)、街道提供的材料进行点调复核，附属物价值10万元以上的全部进行复核，剩余的复核10%以上，并出具点调复核报告。误差超过20%的，责令其重新进行调查。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布;

(六)由房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市政府审批，并公布征求意见;

(七)由市信访局牵头，市执法局、市公安局、市法制办等部门及各乡(镇)人民政府、街道办事处配合，按照有关规定进行社会稳定风险评估;

(八)房屋征收补偿费用存入房屋征收部门指定账户，专户存储、专款专用;

(九)市人民政府作出房屋征收决定;

(十)房屋征收部门组织开展征收补偿安置工作;

(十一)房屋征收部门依法组织实施房屋拆除;

(十二)被征收人与房屋征收部门在规定期限内达不成协议或房屋所有权人不明确的，申请人民法院强制执行。

第十一条 征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋，改变房屋和土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第十二条 征收补偿方案按照下列程序制定：

(一)房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市人民政府。征收补偿方案包括征收时间、征收范围、被征收房屋的调查结果、征收补偿资金、补偿方式、产权调换房屋安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、征收补偿签约期限、奖励标准等内容;

(二)市人民政府组织相关部门进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日;

(三)市人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况进行公布。

因旧城区改建需要征收房屋，50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市人民政府的法制机构应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十三条 房屋征收决定涉及被征收人超过200户的，应当经市人民政府常务会议讨论决定。

第十四条 市人民政府作出征收决定后应当在征收范围内公告。公告应当载明以下内容：

(一)征收的目的和依据;

(二)征收的地点和范围;

(三)征收补偿方案;

(四)征收实施单位名称;

(五)达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法;

(六)行政复议、诉讼权利;

(七)其他应当公告的事项。

第十五条 市人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，经市人民政府批准，由市国土主管部门发布注销国有土地使用权公告，收回国有土地使用权。

第十六条 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起诉讼。

第三章 补 偿

第十七条 征收补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收造成的停产停业损失的补偿;

(四)市人民政府对符合本办法规定的被征收人给予补助和奖励。

第十八条 被征收房屋价值的补偿包括被征收房屋的补偿、土地的补偿、室内装修装饰的补偿、附属物的补偿以及地上附着物的补偿。

(一)对被征收房屋的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定;

(二)土地(指标准房屋坐落土地以外仅限于院落内和宅基地的部分)根据现状和当期用途，按照不低于征收决定公告之日类似地块市场价格的原则，进行评估补偿;

(三)室内装饰装修按照建筑安装工程造价结合成新评估补偿;

(四)附属物(如仓房、门斗、畜禽厩舍等非标准房屋以及地下室、菜窖、大棚、院墙、水井、厕所、硬化路面等构筑物)按照建筑安装工程造价进行评估补偿，可选择货币补偿或折算后进行产权调换;

(五)地上附着物(如花草树木、农作物等)按照征收决定公告之日的市场价格进行评估补偿，可选择货币补偿或折算后进行产权调换。

第十九条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当按照住房保障有关规定优先给予住房保障，被征收人可以不参加社会轮候。

第二十条 房屋征收部门邀请被征收人、社区代表、人大代表、政协委员及社会各界人士，以公开抽签方式选定评估机构。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

第二十一条 房地产价格评估机构应当综合考虑被征收房屋的区位、用途、面积、结构、楼层、朝向、成新、配套设施等因素，作出评估报告;被征收房屋室内装饰装修的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。

房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

第二十二条 在房屋征收评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当根据被征收房屋所有权权属登记参照同类房屋进行评估，并在评估报告中说明有关情况。

第二十三条 对评估结果有异议的，在收到评估报告之日起10日内，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达。

对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

第二十四条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

市人民政府确定用于产权调换的房屋，并按照“拆一还一”的原则对被征收人符合规定的标准房屋予以安置。

第二十五条 住宅房屋被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋的建筑面积(含奖励面积)就近上靠标准户型进行调换。被征收房屋建筑面积与产权调换楼房建筑面积相等部分的价值，不结算差价;产权调换楼房建筑面积超出被征收房屋建筑面积部分，按照产权调换楼房的建筑安装工程造价交纳增加面积款，产权归被征收人所有;被征收人要求按照超过标准户型建筑面积进行产权调换的，超过标准户型建筑面积部分按照产权调换楼房的市场价格结算。

被征收房屋建筑面积超过最大标准户型的，可以按照标准户型选择分套调换，或者对超出最大标准户型面积部分进行货币补偿。分套调换合并计算的建筑面积，超出被征收房屋建筑面积部分按照产权调换楼房的市场价格结算。

建筑安装工程造价和用于产权调换的楼房的市场价格按评估公司确定的评估价格执行。

第二十六条 非住宅标准房屋被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋的不同区位、用途予以安置,增减面积按照市场价格结算差价。

(一)房屋征收公告发布前，临已建成的规划街路两侧的标准房屋，房屋产权属于商业并确定为正在营业房屋，出具工商营业执照、税务登记证和税务部门出具的应纳税所得额凭证，按原面积安置在产权调换楼房的一、二层门市楼层内;

(二)被征收门市房面积较小且与回迁门市楼最小户型面积差距较大的，可以按门市楼市场评估价格选择货币补偿,不再享受补助政策。

第二十七条 本办法所称的标准房屋,要求结构为砖混、砖木结构，主体墙厚为0.37米，长不少于5米，宽不少于5米，室内地面至棚高不低于2.6米。

对用于居住的标准房屋，还须室内格局完善，室内外生活设施设备(水、电、取暖、防寒等)齐备。对于室内格局不完善，室内外设施设备(水、电、取暖、防寒等)不齐备的房屋，被征收人选择要求产权调换的，按90%以上的面积给予安置。

达不到上述标准或搭接的房屋，为非标准房屋。

具体补偿标准按照房屋等级分类进行评估后，可选择货币补偿或折算后进行产权调换。

第二十八条 征收楼房时，被征收人选择产权调换的，原则上安置在产权调换楼房相同用途的楼层。

第二十九条 因房屋被征收造成的搬迁补偿，按照下列规定执行：

(一)征收住宅房屋，按照每户1000元的标准给予被征收人搬迁补偿;

(二)征收非住宅房屋，应当根据设备拆装、运输所发生的费用给予搬迁补偿;对无法恢复使用的设备，应当按照重置价格结合成新给予补偿，具体补偿金额，可以协商确定，也可以委托评估机构评估确定;

第三十条 因征收住宅房屋造成的临时安置补偿，按照下列规定执行：

(一)被征收人选择货币补偿的，临时安置补偿按照每月每户600元一次性发放六个月;

(二)被征收人选择产权调换的，在过渡期限内，临时安置补偿按照每6个月向被征收人发放一次(不足半个月的按照半个月计算，超过半个月的按照1个月计算)，每月每户600元。

房屋征收部门提供周转用房的，不向被征收人支付临时安置补偿。

第三十一条 因征收非住宅房屋造成的停产停业损失补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，在停产停业过渡期限内按照下列规定执行：

(一)被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的，按照下列公式计算停产停业损失补偿：

上年度应纳税所得额÷12(月)×停产停业期限(月)

(二)被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证，或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的，停产停业损失补偿按照下列标准执行：

1.按照被征收房屋权属用途、建筑面积计算：为商业、服务业用途的，每月每平方米20元;为办公、生产用途的，每月每平方米15元;为仓储等其它用途的，每月每平方米10元。选择货币补偿的一次性发放三个月补偿;选择产权调换的，按月计发补偿，不足一个月的，按一个月计算。

2.没有工商营业执照或在征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续以后取得工商营业执照，以及房屋被征收时闲置的，不予支付停产停业补偿。

第三十二条 对实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋，与被征收房屋等值的部分免除房屋契税按照税务部门的法律法规规定执行。

第三十三条 经城乡规划、国土等部门认定为违法建筑的，有关部门依法强制拆除，经有关部门认定后，不予补偿。违法建筑的认定标准和拆除程序按照中共德惠市委、德惠市人民政府《关于印发德惠市打击违法用地、违法建筑及集中开展土地房屋征收工作实施方案的通知》(德发[2016]11号)执行。

由于历史原因形成的，由所在乡(镇)、街出具证明，经有关部门认定为合法建筑的，按照有证照房屋给予补偿。

第三十四条 房屋征收部门应当与被征收人订立补偿协议。补偿协议应当包括以下内容：

(一)补偿方式;

(二)补偿金额与支付期限;

(三)用于产权调换房屋的地点和面积;

(四)搬迁补偿、临时安置补偿或者周转用房、停产停业补偿;

(五)搬迁期限;

(六)过渡方式与过渡期限等。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

房屋征收补偿协议示范文本由市房屋征收部门统一印制。

第三十五条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，且包括本办法第三十四条所列的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起诉讼。

第三十六条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

市人民政府应当对被征收人及时、足额给予补偿。被征收人应当按照补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

第三十七条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。

第三十八条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 补助和奖励

第三十九条 住宅房屋被征收人选择货币补偿的，对被征收人实行补助制度。

对住宅房屋被征收人的补助金额为：被征收住宅房屋价值评估金额乘以增加比率。增加比率根据被征收住宅房屋的建筑面积确定。建筑面积小于25平方米的，增加比率为40%;建筑面积大于或者等于25平方米、小于33平方米的，增加比率为35%; 建筑面积大于或者等于33平方米、小于41平方米的，增加比率为30%; 建筑面积大于或者等于41平方米、小于49平方米的，增加比率为25%;建筑面积大于或者等于49平方米的，增加比率为20%。

第四十条 不临已建成规划街路的住宅房屋改做经营活动的，按照住宅房屋进行补偿。被征收人在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照，且依法纳税的，对改做经营的建筑面积部分，按照下列标准给予一次性补助：

(一)从事商业、服务业等经营性活动的，按照房屋价值的评估金额的20%补助;

(二)从事办公、生产等经营性活动的，按照房屋价值的评估金额的15%补助;

(三)从事仓储等其他经营性活动的，按照房屋价值的评估金额的10%补助。

第四十一条 不临已建成规划街路、产权登记用途为非住宅的标准房屋，选择货币补偿的，在评估价格的基础上，根据产权登记的不同用途和生产经营状况，给予一次性补助。补助标准执行本办法第四十条的相应标准。

第四十二条 对符合城市居民最低生活保障条件的低保户，且仅有一处住宅，建筑面积不足49平方米，无力结算差价的，经民政部门认定后，按照建筑面积49平方米的住宅房屋进行安置。超出原建筑面积部分，产权归人民政府所有(此款与奖励5平方米政策只能享受其中一个政策)。

第四十三条 对被征收人实行奖励制度。

被征收人按规定时限签订协议并搬迁的，给予相应奖励，具体奖励标准根据征收区域确定。

被征收人按规定时限签订协议并搬迁选择住宅房屋产权调换的，在原有标准房屋建筑面积的基础上奖励5平方米，合并计算被征收标准房屋的建筑面积后予以产权调换。

被征收人按规定时限签订协议并搬迁选择门市房屋产权调换的，在原有标准房屋建筑面积的基础上奖励2平方米，合并计算被征收标准房屋的建筑面积后予以产权调换。

第五章 法律责任

第四十四条 房屋征收部门工作人员在房屋征收与补偿过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任;

第四十六条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处50000元以上200000元以下罚款，对房地产估价师并处10000元以上30000元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第四十九条 本办法由市房屋征收经办中心负责解释。

第五十条 本办法未尽事宜，由市房屋征收工作联席会议确定。

第五十一条 本办法自公布之日起施行。市人民政府2012年公布的《德惠市国有土地上房屋征收与补偿的暂行办法》同时废止。

抄送：市委办、人大办、政协办，市法院、检察院，各人民团体。

德惠市人民政府办公室 

2017年8月9日印发