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瑞安市国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法

第一章  总 则

第一条  为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于瑞安市范围内因公共利益的需要，征收国有土地上房屋及其补偿活动。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条  瑞安市人民政府负责本市行政区域的房屋征收与补偿工作。瑞安市住房和城乡规划建设局为本市国有土地上房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），组织实施本市国有土地上房屋征收与补偿工作。

第五条  发改、国土资源、财政、税务、公安、综合行政执法、市场监管、法制、信访等部门应当按照本办法规定和职责分工，互相配合，做好国有土地上房屋征收与补偿的相关工作。

所在地乡镇（街道）以及社区、村委会等基层组织应当协助做好国有土地上房屋征收与补偿工作。

第六条  房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的，其实施房屋征收与补偿工作所需经费由财政予以保障。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第七条  房屋征收部门或房屋征收实施单位应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第二章 征收决定

第八条  符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公共利益情形，确需征收房屋的，由建设活动组织实施单位向房屋征收部门提交拟征收房屋报告，并附下列材料：

（一）拟征收房屋范围；

（二）符合公共利益的情况说明；

（三）征收补偿安置资金落实情况证明文件；

（四）房屋征收部门认为应当提供的其他材料。

第九条  房屋征收部门收到拟征收房屋报告后，应当书面征求发改、国土资源、城乡规划等有关部门意见。建设活动符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的，有关部门应当按照下列规定向房屋征收部门提供证明文件；不符合的，应当书面说明理由：

（一）发改主管部门提供建设项目批准（备案、核准）文件，建设活动符合国民经济和社会发展规划的证明文件；因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，还应当提供建设活动符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件；

（二）国土资源主管部门提供被征收房屋的土地为国有土地及建设项目用地符合土地利用总体规划的证明文件；

（三）规划主管部门提供建设用地红线图、建设项目符合城乡规划证明文件；

（四）专项规划有关主管部门提供建设活动符合专项规划的证明文件。

第十条  房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规和本办法规定的，报市人民政府。市人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的，应当根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围及房屋征收实施单位，并予以公布。

第十一条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知发改、住建、国土资源、公安、税务、市场监管等部门暂停办理相关手续，暂停期限为一年，自房屋征收范围公布之日起计算。

第十二条  因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿；百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。

第十三条  房屋征收部门或者房屋征收实施单位应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，应当由市人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。

经调查认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

房屋征收范围内有公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，市人民政府应当组织公房管理部门和单位自管住宅公房的所有权人对承租人是否符合房改政策予以调查、认定。

公房承租人符合房改政策的，享有按照房改政策购买被征收房屋的权利。承租人按照房改政策购房后，市人民政府应当对其按照被征收人予以补偿。

第十四条  被征收房屋用途，以不动产登记记载的用途确定。

不动产登记未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照城乡规划主管部门批准的用途确定。

1990年4月 1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。

2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。

按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。

房屋用途改变的具体认定办法由市人民政府在项目征收补偿方案中另行确定。

第十五条 房屋征收部门或者房屋征收实施单位应当根据调查结果拟定征收补偿方案，报市人民政府。

征收补偿方案应当包括下列内容：

（一）房屋征收事由和目的；

（二）房屋征收范围和被征收房屋情况；

（三）被征收房屋价值（含房屋装饰装修价值）补偿标准；

（四）补偿方式；

（五）搬迁过渡方式和过渡期限；

（六）用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；

（七）搬迁费和临时安置费标准；

（八）停产停业损失补偿标准；

（九）补助和奖励标准；

（十）签约期限；

（十一）其他事项。

第十六条  市人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于三十日。

因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，市人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。听证工作由市人民政府确定的部门或者机构具体负责。

报名参加听证会的被征收人为十人以上的，被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定，确定的被征收人代表不少于十人；报名参加听证会的被征收人不足十人的，均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公民担任。

市人民政府确定的部门或者机构应当提前七日将听证会的时间、地点通知被征收人代表和公众代表，必要时予以公告。听证会应当公开举行。

市人民政府应当将征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况及时公布。

第十七条  市人民政府作出房屋征收决定前，应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定，就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。

社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。

第十八条 财政部门应当根据房屋征收计划安排预算资金，设立房屋征收补偿费用专户，出具资金保障证明，确保征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。财政部门应当按照房屋征收与补偿工作进度拨付给房屋征收部门。

第十九条  房屋征收涉及一百个以上被征收人或者符合市人民政府规定的其他情形的，房屋征收决定应当经市政府常务会议讨论决定。

第二十条  市人民政府作出房屋征收决定后，应当在七日内予以公告。公告应当载明以下内容：

（一）房屋征收目的和依据；

（二）房屋征收范围；

（三）房屋征收补偿方案；

（四）房屋征收部门和征收实施单位；

（五）签约期限；

（六）行政复议及行政诉讼权利；

（七）其他应当公告的事项。

国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

房屋征收部门及房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

第二十一条  被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章 征收评估

第二十二条  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。

房屋征收部门应当加强对房屋征收评估工作的管理，建立房地产价格评估机构准入制度。

第二十三条  被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

被征收人选择房屋产权调换的，被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。

第二十四条  房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门或房屋征收实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。

投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。公证费用列入房屋征收成本。

房地产价格评估机构被选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同。

第二十五条  房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期限不少于五个工作日。

第二十六条  房屋征收部门向被征收人送达房屋分户评估报告，房地产价格评估机构协助房屋征收部门做好解释。

被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起十日内对评估结果进行复核，复核评估不收取费用。

被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十七条  房屋征收评估费用由委托人承担。房屋征收鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原估价结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

房屋征收评估、鉴定费用标准按照省价格主管部门的规定执行。

第四章 补偿安置

第二十八条 房屋征收补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

前款第（一）项规定的被征收房屋价值的补偿包括被征收房屋（含附属物）及其占用范围内的土地使用权的补偿、房屋室内装饰装修价值的补偿。

前款第（三）项规定的停产停业损失的补偿是指对征收经营性非住宅造成停产停业的直接损失予以补偿。

第二十九条  对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

第三十条  被征收人可自主选择货币补偿、房屋产权调换、房票安置三种方式中的一种安置方式。

被征收人选择房票安置的，房票安置标准根据项目实际情况由市人民政府确定。

被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府应当提供符合建筑工程质量安全标准的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

第三十一条  征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府提供的用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。

用于产权调换房屋的建筑面积，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。

第三十二条  征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，市人民政府应当依照下列规定优先给予住房保障：

（一）被征收人选择货币补偿的，按照最低补偿建筑面积予以补偿；

（二）被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积；被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按照市人民政府的规定支付差价。

依照前款规定对被征收人给予货币补偿的，最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围；予以房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。其中，最低补偿建筑面积不小于四十五平方米。

第三十三条  被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。过渡期限届满前，房屋征收部门应当交付用于产权调换房屋。

前款规定的高层建筑，是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过二十四米的非住宅建筑。

被征收人选择货币补偿的，征收部门应当一次性支付六个月临时安置费。

第三十四条 征收住宅，被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当依照下列规定向被征收人支付临时安置费：

（一）被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后六个月内的临时安置费。

房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照市人民政府公布的最新标准的二倍支付临时安置费。

（二）房屋征收部门提供周转用房的，不支付临时安置费。超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照市人民政府公布的最新标准支付临时安置费。

房屋征收部门交付用于产权调换房屋的，被征收人应当自交付后六个月内腾退周转用房。

第三十五条  临时安置费按照租赁与被征收房屋面积、地段相当的住宅所需费用的平均价格确定，且不低于保障被征收人基本居住条件所需费用。具体标准由市人民政府根据当地物价水平规定，每两年公布一次。

第三十六条  房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权另行选择货币补偿方式。

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当与被征收人另行签订补充协议，货币补偿的价值以征收决定公告之日被征收房屋的房地产市场评估价格为准。

第三十七条  过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权要求提供其他用于产权调换的房屋。

被征收人要求提供其他用于产权调换房屋的，房屋征收部门应当在六个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房，并依照本办法第二十八条、第二十九条的规定计算、结清差价。

第三十八条  征收住宅的，房屋征收部门应当支付搬迁费，用于补偿被征收人因搬家和固定电话、网络、有线电视、空调、管道煤气等迁移造成的损失。被征收人选择房屋产权调换的，从周转用房迁往用于产权调换房屋时，房屋征收部门应当另行支付搬迁费。

搬迁费的具体标准由市人民政府根据当地物价水平规定，每两年公布一次。

征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。

第三十九条  征收各类房源，被征收地段用于同类房源建设的，应当优先安置被征收人；被征收地段产权调换房源不足或者不用于同类房源建设的，应当鼓励货币补偿，异地产权调换或功能置换。

第四十条  征收工业用房的，具体参照《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市国有土地上工业用房征收补偿实施细则（试行）的通知》（瑞政办〔2017〕67号）执行。

第四十一条  征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

第四十二条  生产经营者或者房屋征收部门对第四十一条评估结果有异议的，应当自收到评估结果之日起十日内，向相应的评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

第四十三条  征收补偿过程中涉及到的资产评估机构的选定、评估结果的公示和送达、鉴定、准入具体参照本办法第二十二条、第二十四条、第二十五条及第四十二条的规定执行。

第四十四条  房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项，签订补偿协议。

因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内签约比例达到百分之九十以上的，补偿协议生效；未达到百分之九十的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，市人民政府应当予以公告，并书面告知被征收人和暂停办理手续的有关部门。

第四十五条  除依照本办法第四十四条规定房屋征收决定效力终止以外，被征收人与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门向市人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。

市人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，书面提出意见并选择补偿方式。市人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。

第四十六条  市人民政府作出的补偿决定应当包括本办法第四十四条规定的补偿协议的内容。

被征收人在本办法第四十五条第二款规定的期限内未选择补偿方式的，补偿决定应当确定补偿方式，被征收人应收到补偿决定之日起十五日内自行搬迁。

因旧城区改建征收个人住宅，补偿方式确定为房屋产权调换的，用于产权调换房屋应当为改建地段或者就近地段的房屋。

因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的，补偿决定不包括对被征收房屋装饰装修价值的补偿。依法实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修情况作出勘察记录，并向公证机构办理证据保全，由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装饰装修价值。市人民政府应当按照评估确定的装饰装修价值另行给予补偿。

补偿决定由市人民政府予以公告。

第四十七条  实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

房屋征收当事人就房屋征收补偿达成协议的，房屋征收部门应当按照协议履行补偿义务，被征收人应当在协议约定的期限内完成搬迁。房屋征收当事人未能达成征收补偿协议的，房屋征收部门根据补偿决定明确产权调换房屋和周转用房的地点与面积、过渡方式或专户存储货币补偿金额，被征收人应当在补偿决定确定的期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十八条  被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签约并提前搬迁的，给予适当奖励和补助。具体奖励与补助的标准由市人民政府在征收补偿方案中确定。

第四十九条  单位自管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，市人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式，用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。

公房管理部门直管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与公房管理部门达成解除租赁关系协议的，由市人民政府向原房屋承租人另行提供承租房屋。

市人民政府依照前两款规定对承租人提供承租房屋的，承租人应当腾退原承租房屋；拒不腾退的，市人民政府可以作出腾退决定，承租人应自腾退决定收到之日起十五日内自行腾退。

第五十条  被征收人搬迁后，房屋征收部门应当将房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定以及被征收房屋清单提供给不动产登记机构，并告知被征收人申请被征收房屋不动产权属证书注销登记；被征收人未申请注销登记的，不动产登记机构应当依据房屋征收部门提供的房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定办理房屋不动产权属证书注销登记，原权属证书收回或者公告作废。

第五十一条  被征收人、公房承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定、腾退决定规定的期限内又不搬迁、腾退的，由市人民政府催告其履行搬迁、腾退义务。

催告书送达十日后，被征收人或公房承租人仍未履行义务的，市人民政府应当自补偿决定诉讼期限届满之日起三个月内申请人民法院准予强制执行。

第五章 附 则

第五十二条  本办法规定的被征收人数量和签约比例按户计算。被征收人以合法有效的房屋产权证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。

本办法规定的签约比例应当以改造项目范围内总户数为基数进行统计。

本办法规定的公告应当在房屋征收范围内的住宅小区主要出入口、公告栏等醒目位置张贴，通过政府门户网站、报纸等媒体发布。

第五十三条  本办法自2017年8月10日起施行。

本办法施行前已实施的征收项目，继续按照原有的规定执行。