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县人民政府关于印发咸丰县村（居）民建房管理办法的通知

咸政规〔2017〕4号

各乡镇人民政府，大路坝区工委，咸丰工业园区管委会，县政府各部门：

现将《咸丰县村（居）民建房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

2017年12月14日

咸丰县村（居）民建房管理办法

第一章 总则

第一条  为加强全县村（居）民建房规划管理，规范个人建房行为，切实改善人居环境，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《村庄和集镇规划建设管理条例》《湖北省城乡规划条例》《湖北省土地管理实施办法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》(国土资发〔2004〕234号)《住房和城乡建设部关于〈乡村建设规划许可实施意见〉的通知》（建村〔2014〕21号）《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》《恩施土家族苗族自治州山体保护条例》等法律法规和有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本县范围内的农村宅基地个人建房和国有建设用地个人建房适用本方法。

第三条  村（居）民建住宅应当坚持节约集约、合理用地的原则；坚持符合土地利用总体规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划的原则；坚持严格控制占用耕地建住宅，严禁占用基本农田、自然保护区核心区林地以及Ⅰ级保护林地建住宅的原则；坚持"能靠山不占田、能集中不分散、能建特色民居不建洋房"的原则。

加强具有民族特色的传统院落和建筑群落的保护，已划为保护建筑的，不得擅自拆除重建，村民可以申请异地翻建，原有住宅由村集体经济组织收回管理。

县城控制性规划区内，一律不再新批准新建单家独院式住宅。

乡镇集镇规划区内，除D级危房翻建、倒房户重建、地质灾害迁建和村庄建设用地建房以外，一律不再新批准新建单家独院式住宅。乡镇集镇规划区内，经县人民政府批准，可规划集中建设村民住宅小区。

农村村民建设住宅鼓励向中心村集中，在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、翻建、改扩建住宅。

第四条  各乡镇人民政府应当加大村庄规划编制力度，根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定村庄规划的区域，有计划地开展规划编制工作。

第二章  审批职责

第五条  县国土资源局负责全县农村宅基地和国有建设用地审批和管理工作。

县规划局负责乡、镇、区、村庄规划区内国有建设用地个人建房审批工作；负责县城规划区内个人建房规划管理工作，并指导各乡镇个人建房规划管理工作。

县城所在地乡镇人民政府负责县城规划区以外、本辖区内农村宅基地个人建房审批、批后管理和违法拆除等工作。

其他乡镇人民政府负责本辖区内农村宅基地个人建房审批、批后管理和违法拆除等工作。大路坝区工委参照执行。

县规划执法部门负责县城规划区内的规划执法工作。

林业、水利、交通、城管、电力等部门负责涉及相关领域的审核工作。

第三章  建设要求

第六条  农村村民一户在集体土地上只能拥有一处宅基地。县城和乡镇集镇规划区以外的农村村民新建、翻建、改扩建房屋时，其宅基地（含原有住房及附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地或建设用地的每户不超过200平方米。建筑层数控制在3层（含3层）以内，建筑总高度控制在12米以内（含坡屋顶高度），首层层高不超过4.2米。

乡镇集镇规划区内农村村民翻建房屋时，在符合规划的前提下，原则上在原址进行，其宅基地（含原有住房及附属设施）总面积每户用地面积不得超过140平方米，楼层不得超过4层，建筑总高度控制在15米以内（含坡屋顶高度），首层层高不超过4.2米。原址确实条件恶劣，用地面积不能满足基本居住需要或不具备施工条件的，可以申请易地建设，新选址位置必须符合乡镇规划和相关部门要求，且规划近期内不会出现二次拆迁。

村（居）民使用国有土地建房时，按照土地出让条件执行；由于历史原因未确定出让条件的按照地块控制性详细规划指标执行，属于翻建的可以按照本条第二款执行，国有划拨土地的每户面积不得超过100平方米。

第七条  县住建局委托有资质的设计单位依据第六条所述条件结合我县实际制定村（居）民建房通用图集，按照"木门花窗白墙漆、青瓦翘角灰墙裙、水泥场坝花栏杆、庭院整洁厨卫靓"的风格进行设计。村（居）民建房根据自身情况在通用图集中选择合适的户型图纸，并严格按照图纸施工。特殊情况可以调整建筑尺寸，必须保证建筑风格和外立面色彩一致。

乡镇人民政府必须要求每个自然村落村民选择的户型基本一致，确保建筑风格、建筑色彩协调。从严控制重点旅游乡镇集镇和高速公路、国省干道、旅游公路两侧区域房屋建筑风格、立面色彩和建筑体量。

第八条  严格控制在现有房屋上擅自加盖楼层的行为。对符合规划，确需加层的，必须提供具有房屋安全鉴定资质的单位出具的房屋安全鉴定报告后方可办理，楼层控制按第六条所述为准。

第九条  宅基地用地实行计划指标控制。农村村民建房占用农用地的，必须纳入年度农用地转用计划，按规定权限办理农用地转用手续，不得突破年度用地计划，对确需突破计划指标的，可以通过居民点整理新增农用地面积折抵置换建设用地指标。

第十条  对于依路、沿河、靠山的村（居）民建房，按照以下技术规范执行。

禁止在道路控制红线范围内建房。城乡规划区内道路两侧建筑严格按照城乡规划确定的道路后退控制线进行退让。规划区以外的公路实行单侧建房管理，控制红线为：高速公路两侧排水沟外边缘50米（另行规定的除外）；国道两侧排水沟外边缘20米；省道两侧排水沟外边缘15米；县道两侧排水沟外边缘10米；乡道两侧排水沟外边缘5米；村级公路两侧按照村庄规划确定的道路控制红线退让。沿道路两侧修建围墙的，必须采用通透式围墙，围墙高度不得高于3米。

禁止在河道蓝线范围内建房，控制界限按照距离堤顶外沿线或常水位与自然岸线交界线水平投影长度计算。唐崖河和忠建河的控制蓝线为：县城规划区内30米；建制镇、乡集镇规划区内20米；城镇规划区外15米。流域面积1000平方公里以下河流的控制蓝线为：县城规划区内20米；建制镇、乡集镇规划区内15米；城镇规划区外10米。大鲵自然保护区控制蓝线为50米。其他河流、沟渠的控制蓝线应征求水利部门意见，城乡规划区内应满足城乡规划、景观规划的要求。

禁止在山体保护范围内建房，严格按照《恩施土家族苗族自治州山体保护条例》和山体保护专项规划的要求执行，未划入保护范围的地区依山建房的，控制范围为距坡度大于25度的山岭脚5米。

村（居）民建房涉及电力、燃气和其他设施（如文物古迹、风景区、桥梁等）的退让要求，应征求相关部门意见，按照相关规范执行。

第四章  申请条件

第十一条  乡镇集镇规划区内符合下列条件之一的村（居）民可申请个人建房：

（一）现有房屋经鉴定为D级危房，并提供具有危房鉴定资质机构出具的D级危房鉴定报告的；

（二）现有房屋已经倒塌需要重建的；

（三）因发生或防御自然灾害，并由相关职能单位出具搬迁意见的；

（四）政府规划兴建的村民住宅小区内，符合建房条件需要建房的；

（五）村庄建设用地以内符合建房条件的。

第十二条  县城和乡镇集镇规划区以外符合一户一基政策的村（居）民可申请个人建房。

第十三条  有下列情形之一的村（居）民，其个人建房申请不予受理：

（一）年龄未满十八周岁的；

（二）原有宅基地面积已经达到法律法规规定的用地限额控制指标申请扩建的；

（三）村（居）民将原有房屋、宅基地进行出售、出租、赠与他人或以其他形式非法转让宅基地及其地上附着物或改作他用的；

（四）申请占用耕地未落实补充耕地的；

（五）占用基本农田或不符合土地利用总体规划的；

（六）不符合城市规划、镇规划、乡规划、村庄规划或政府近期建设计划的；

（七）用地范围不符合生态保护红线、山体、河道、公路、林地、高压走廊、自然保护区、历史文化保护区等专项规划和管理规定，破坏生态环境，损毁历史文化遗产的；

（八）建房位置属于地质灾害危险区的；

（九）建房位置属于茶叶等主导产业连片种植区内的；

（十）申请建房的土地存在权属纠纷和其他相邻权益纠纷的；

（十一）已经享受过政府宅基地或者住房安置政策的；

（十二）法律、法规规定的其他情形。

第五章  审批程序

第十四条  农村村民在乡、镇、村庄规划区内集体土地上建房的，由县规划局委托乡镇人民政府履行审批权，应当按照下列审批程序办理：

（一）建房户户主向村民委员会提出建房申请，经村民委员会讨论通过并张榜公示后，提出符合一户一基的审查意见。

（二）建房户户主持村民委员会意见向乡镇人民政府提出申请，并提供户籍证明、身份证、土地证明文件及用地四至界限图、D级危房鉴定报告和设计图纸等相关材料。乡镇人民政府应自材料齐全后10个工作日内会同乡镇国土资源所和涉及相关部门工作人员联合踏勘现场，对申请建房户家庭情况进行核查，对材料进行审核。

（三）乡镇人民政府在10个工作日内，核实规划情况、绘制用地示意图并出具乡村建设审查意见。

（四）建房户户主持乡村建设审查意见和用地示意图向乡镇国土资源所申请办理用地手续，涉及占用农用地的，应当办理农用地专用手续，其中占用林地的，应依法报林业部门办理占用林地审批手续，变更或注销林权登记证；占用耕地的，需到农经部门办理承包经营权变更或注销登记手续。乡镇国土资源所审查后，由县国土资源局报县人民政府审批，颁发个人建房用地手续。

（五）建房户户主持个人建房用地手续向乡镇人民政府申请办理《乡村建设规划许可证》。乡镇人民政府自受理之日起5个工作日内绘制建筑红线图，履行审批程序后核发《乡村建设规划许可证》和建筑红线图。乡镇人民政府应及时将审批结果向社会公布，并将有关材料按月报县规划局备案。

第十五条  村（居）民在乡镇、村庄规划区内使用国有建设用地建房的，由土地使用权人向县规划局提出建房申请，并提供身份证、土地证明文件及宗地图、D级危房鉴定报告和设计图纸等相关材料。县规划局在收到资料14个工作日内组织工作人员现场踏勘、核实规划情况、绘制建筑红线图，履行审批程序后核发《建设工程规划许可证》。

建制镇内的国有建设用地需按规定缴纳城市基础设施配套费后，方可发证。

第十六条  规划区以外不得作出规划许可，农村村民建房由乡镇人民政府会同国土资源及相关部门实施管理，在符合土地利用总体规划的前提下，出具乡村建设审查意见和建筑红线图，办理个人建房用地手续。

第十七条  在本集体经济组织内易地迁建住房的农村村民建房户，在申请用地时应当向村民委员会书面承诺新建住宅后拆除原有住宅并复耕。

村民在新建房屋竣工后3个月内，应当拆除原有住宅，退还原宅基地并复耕。逾期不拆除的，由村集体经济组织收回土地使用权。

村民按规定退还原宅基地的，村民委员会会同乡镇国土资源所组织验收。

第六章  批后管理

第十八条  村（居）民在取得规划和国土的手续后应当申请基础放线。根据本办法规定的审批职责"谁审批谁放线"，组织单位应告知国土资源等相关单位到现场进行放线，涉及城管、管线、河道、重要道路、保护设施及文物的，相关部门派员联合放线。基础放线工作完成后，由所在乡镇人民政府进行后续监管。

第十九条  房屋竣工后，建房户应当申请规划核实，由乡镇人民政府组织。根据本办法规定的审批职责"谁审批谁发证"，国有土地上的建房由县规划局核发《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，集体土地上的建房由乡镇人民政府出具《咸丰县农村居民建房验收核实证明》。

第二十条  县规划执法部门和各乡镇人民政府应加强对个人建房的日常巡查工作，设立举报监督电话，对各类违法占地和违法建设行为，必须依法予以处理。

第七章  罚则

第二十一条  建房户凭验收核实证明申请确权登记发证。各相关单位对未取得验收核实证明的，不得办理产权登记，不得办理电力、自来水、燃气、视讯、通讯等报装手续，不得许可从事经营活动。

第二十二条  规划区内的村（居）民建房存在违法建设和违法占地行为的，按照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《湖北省城乡规划条例》《湖北省土地管理实施办法》和《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》（建法〔2012〕99号)进行处理。

第二十三条  规划区以外的村（居）民建房存在违法行为的，按照《中华人民共和国土地管理法》和《湖北省土地管理实施办法》进行处理。

第二十四条  对不严格执行国家土地管理法律法规和政策，擅自突破宅基地用地计划指标，或利用职权擅自批宅基地，造成本辖区土地资源大量占用或破坏的，依据《违反土地管理规定行为处分办法》依法追究主管人员及相关人员的责任，构成犯罪的，移送司法机关处理。

第二十五条  对不严格执行国家城乡规划法律法规和政策，擅自批准个人建房，依据《城乡规划违法违纪行为处分办法》依法追究主管人员及相关人员的责任，构成犯罪的，移送司法机关处理。

第二十六条  对村民委员会、相关职能部门和企事业单位不严格执行本办法规定的，依纪依法追究主管人员及相关人员的责任，构成犯罪的，移送司法机关处理。

第八章  附则

第二十七条  本办法公布之前经政府批准的集中建设点准予继续建设，建房规模以批准的规划为准。

第二十八条  本办法公布之前已在县规划或国土资源部门办理用地许可手续的，或已按照《县人民政府关于规范县城规划区村（居）民建房的实施意见（试行）》（咸政发〔2015〕20号）要求会审并公示通过的继续办理后续相关手续。原已取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，并取得国土资源部门用地许可手续，尚在有效期内且符合规划的，可以申请放线。

第二十九条  积极配套安置政策，加大保障性住房建设力度，对于县城、镇、乡规划区内因政策原因不能批准建房的，可以申请货币化补偿、高层楼房安置或者保障性安居工程。对按照本办法执行并采用建房通用图集建房的，县人民政府给予5000元奖补资金，奖补细则另行规定。

第三十条  本办法由县规划局会同县国土资源局负责解释。

第三十一条  本办法自公布之日起施行，有效期3年。《县人民政府关于咸丰县农村居民建房规划建设管理的指导意见（试行）》（咸政发〔2015〕16号）和《县人民政府关于规范县城规划区村（居）民建房的实施意见（试行）》（咸政发〔2015〕20号）同时废止。

咸丰县人民政府办公室

2017年12月14日印发