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谷城县城市规划区村（居）民建房管理办法

谷城县人民政府令

第 16 号

《谷城县城市规划区村（居）民建房管理办法》已经2017年 8月 1日县人民政府常务会议审议通过，现予以公布，自2017年9月1日起施行。

县长  黄克立

2017年8月16日

谷城县城市规划区村（居）民

建房管理办法

第一章  总 则

第一条 为加强对城市规划区内村（居）民建房的规划管理，集约节约利用城市建设用地，拓展城市发展空间，加快我县城市化进程，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国行政许可法》、《湖北省城乡规划条例》等法律法规规定和《谷城县城市总体规划》，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本县城市规划区内村（居）民房屋建设的管理。县城市规划区按照《谷城县城市总体规划》规定的范围确定，村（居）民建房管理实行区域控制和危旧房屋收储区域控制。

第三条 鼓励和支持县城市规划区内的社区、村(居)民委员会在符合土地利用总体规划和城市规划条件下，集约节约用地，依法集中建设村（居）民点、新市民公寓。

第四条 县城市规划区区域控制范围根据城市建设、经济发展、产业结构调整和城市规划等需要划定，经县人民政府决定后公布执行。

第五条 城关镇人民政府、谷城经济开发区（以下简称城关镇、开发区）及所属村（居）委会按照“属地管理、守土有责”原则，负责辖区和管理范围内违法建设防控和查处工作，承担主体责任；负责违反城市规划建设的日常巡查、监管、制止工作，依法查处集体土地上违法建设行为和组织强制拆除，做好违法建设强制拆除善后工作。

县住建（规划）部门负责城市规划区内村（居）民建设的规划管理工作；负责建设施工活动的日常巡查，对被认定为违法建设的建筑物、构筑物不予建设工程竣工验收备案并依法查处；对城乡规划实施情况进行监督检查，严格建设工程验线和规划条件核实；负责违法建设界定和违法性质的认定工作，对违法建设及其对城乡规划影响程度的认定，区分可否采取改正措施消除对规划实施影响的情形，提出具体明确的认定意见。

县国土部门应加强土地资源管理，严格执行土地审批程序，负责进行国土资源执法监察动态巡查，对非法转让、非法占地及擅自改变土地用途等国土资源违法行为依法予以查处；严格执行产权登记管理法规。

县城管执法部门负责对县城市规划区内国有土地上的违法建设进行日常巡查，依法查处未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设；依法查处未经批准或者未按照批准内容进行临时建设的建筑物、构筑物或者其他设施；协助城关镇、开发区依法拆除集体土地上的违法建设。

县交通运输、水行政、林业主管部门应当依法加强城市规划区内国道、省道、县道公路建筑控制区、河道和堤防、林地管理工作，查处违法占用或违法建设行为。

县建投公司负责危旧房屋收储区域控制范围内的收储工作及收储后的管理工作。

第六条 县城市规划区区域控制范围内的村（居）民建房，必须符合土地利用总体规划、城市规划，依法取得土地使用权和规划建筑许可手续、且不得妨碍城市市容市貌，不得阻碍交通、影响消防、电力、通信、供水、排水、防洪工程等设施安全，不得侵占城市道路、堤防禁脚地、公共绿地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、燃气、通风、采光等相邻关系。

第二章 规划许可和用地审批

第七条 县人民政府负责组织编制城市总体规划和专项规划。城关镇、开发区负责编制所辖区域内的村庄规划报县政府审批。县住建（规划）部门依法为符合城市总体规划、控制性详细规划和镇、村庄建设规划的村（居）民办理建设规划审批手续。县国土部门严格按县住建（规划）主管部门提供的规划设计条件和土地管理法律法规规定的供地方式依法办理建设用地供地审批手续，不得随意变更规划设计条件。县住建（规划）部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

第八条 县城市规划区区域控制范围内，危旧房屋收储区域控制范围外的地区，严禁新增村（居）民占地建房。确需改建或扩建村（居）民家庭住房及其附属物和构筑物的，建筑面积不得超过300平方米，且应当具备以下条件：

㈠取得集体土地使用权属证件（宅基地）的村民；

㈡独立拥有国有建设用地使用权属证件的居民；

㈢村（居）民所在区域个人住房建设用地为集体土地，并且按村民政策管理的居民。

对县城市规划区村（居）民危旧房屋收储区域控制范围内需拆旧建新，属棚户区改造范围的，按棚户区政策执行；不属棚户区改造范围的，由县建投公司聘请评估机构评估，经评审机构评审后给予货币化安置。严格执行“户申请、四邻协议证明、村（社区）核准拟收储房屋面积、城关镇或开发区审核、县建投公司审定”程序。具体收储政策按照国有土地上房屋征收与补偿条例执行。

对城市规划区域控制范围外的地区，由本人申请，按县政府批准的村庄规划审批后的面积和范围新建、扩建和改建个人住房。

对零散村民房屋在需要改（扩）建时应拆除旧房后迁入指定的居民集中点建设。

第九条 对区域控制范围内的村（居）民建房，应当积极推行棚户区改造、“城中村”改造和新市民公寓建设模式。鼓励和支持村（居）民在城市规划区区域控制范围内购买商品房。

第十条 集中建设可采取建设新市民公寓、市场化开发建设方式进行。经村(居)民会议同意后，由村(居)民委员会提出新市民公寓建设申请，批准后，利用集体建设用地建设新市民公寓。市场化开发建设可将集体土地依法征收后，通过公开招标、挂牌、拍卖出让国有建设用地使用权，依法建设新市民公寓。也可采取多户联建或统一开发等形式组织建设多层住宅楼，建设方式应遵循统一规划、统一设计、统一配套、统一管理、便民利民的原则实施。

第十一条 在城市规划区域控制范围外的村（居）民新建房屋或符合分户条件确需建房的，一律进入规划村（居）民集中点进行建设，经批准，使用集体农用地的，人均25平方米，每户建设用地面积为100平方米，但最多不得超过140平方米，建筑高度按新村规划要求控制，每户建筑总面积不得超过300平方米。联建或统一开发建设多层住宅楼的，必须按照国家法律法规规定的基本建设程序办理用地、规划、立项等审批手续。

第十二条 在城市规划区区域控制范围内的下列区域或位置，禁止进行村（居）民建房：

㈠正在进行开发改造以及列入当年（或近期）城建改造计划的区域，县棚改项目确定的改造区域；

㈡城市道路规划红线控制区域；

㈢城市主次干道两侧妨碍城市景观的位置；

㈣文物保护单位和风景名胜区所规定的禁止建设区域、城市绿化用地、河流堤防保护用地、公路、铁路、车站、码头以及有关市政公用设施规划控制的区域；

㈤因城市发展需要实行规划控制的区域；

㈥已报经省人民政府批准征收的国有建设用地；

㈦法律、法规禁止的其它区域。

第十三条 区域控制范围内村（居）民因出售、出租自住房屋造成居住困难或将原居住房屋改为其它用途的，村（居）民委员会不得受理新建、扩建房屋的申请。

第十四条 对区域控制范围外符合条件的村（居）民确需新建、改建、扩建家庭住房的按下列要求申请办理。

㈠申请人需提供以下资料：l.书面申请；2.所在村（居）民委员会意见及四邻意见；3.土地权属证明（新建类型不提供）或国土部门符合土地利用规划的初审意见；4.常住人口户籍证明或身份证明；5.房屋权属证明；6.危房鉴定证明；7.其他有关资料。

㈡村（居）民建房申请经村（居）委会公示并签署明确意见，由城关镇、开发区核准后分批次统一申报，县政务服务中心住建（规划）、国土窗口统一受理，并在10个工作日内现场勘察、提出审查意见。

对符合土地利用总体规划、城镇（村）建设规划要求和建房条件的，经县住建（规划）部门审批发放《建设用地规划许可证》（含附图），持《建设用地规划许可证》到国土部门办理个人建房用地审批手续。建房个人在证件有效期内，持《建设用地规划许可证》和《个人建房用地批准书》向县住建部门提出《建设工程规划许可证》申请。

对不符合建房条件和规划要求的，在5个工作日内做出不予行政许可的书面决定，并说明理由，告知申请人可以行政复议或行政诉讼的权利。取得《建设工程规划许可证》（副本）后向村（居）委会提出动工放线申请。村（居）委会对其予以公示，确认无异议后，由村（居）民委员会、县住建（规划）、国土部门工作人员到场放线、验线，方可施工建设。

㈢建房个人取得《建设工程规划许可证》（副本）的同时，应同县住建（规划）主管部门签署按规划依法建设承诺书，与供水、供电企业订立依法用水、用电合同。未签署承诺书和服务合同的，县供水、供电企业不得提供供水、供电服务。

㈣个人住房工程竣工后，建房者持建设工程规划许可相关证件向县住建（规划）和国土等部门申请现场验收。对验收合格的，经核准后核发《建设工程规划许可证》（正本），按有关规定办理不动产登记手续。

第十五条 个人建房用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证有效期为2年，确需延期的，应提前30日向原批准机关提出延期申请，经依法批准后可顺延一年。逾期未开工，又未申请延期或申请延期未获批准的，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证自行失效。

第三章 规划管理和用地管理

第十六条 城市规划区区域控制范围内的村（居）民建房实行规划、用地审批公示制度，县住建（规划）和国土部门应当在建设项目审批后5日内进行公示。

村（居）民建房在建设工程放线前，应当在施工场地的显著位置公示《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（副本）和《建设用地批准书》的编号、面积、层数、建筑高度、使用性质等内容。被检查者应当如实提供有关资料，不得拒绝、隐瞒和阻挠。

第十七条 县住建（规划）、国土部门应当建立日常巡查制度，切实加强审批后村（居）民建房的巡查监管。城关镇、开发区要严格执行乡村土地利用规划，加强对村（居）民建房用地监管，把依法管地、节约用地、保护耕地纳入工作目标责任制，从严执行越权批地和违法占地问责制度。

第十八条 村(居)民委员会要认真履行土地管理职责，切实加强土地利用规划和村（居）民建房用地跟踪管理，要严格执行“一户一宅”法律制度，严禁一户多宅或不具备分户条件而弄虚作假分户建房。对村（居）民建房使用原宅基地的，不得再予申报批准新宅基地；严格控制使用耕地，杜绝占用基本农田；严禁乡镇和村级集体经济组织以收费代批地行为；严禁村（居）民以买卖、租赁、交换、赠与等形式非法转让农用土地进行非农建设。对违法建筑不得办理不动产登记手续，并依法予以处理，对依法拆除的违法建筑不予补偿。

第四章 违法建设的查处

第十九条 违反城乡规划的法律、法规、规章的规定进行新建、改建、扩建建（构）筑物，有下列情形之一的，依法予以查处：

㈠未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》或《,,建设用地批准书》等进行建设的；

㈡未按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》或《建设用地批准书》的规定进行建设的；

㈢未经县住建（规划）、国土部门和村（居）委会到场联合放线擅自动工的；

㈣利用买卖、转让的或失效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地批准书》进行建设的；

㈤超越批准时限致使批准文件失效而进行建设的；

㈥未经批准或未在批准期限内拆除的临时建设；

㈦未按规定期限拆除临时建（构）筑物的；

㈧其它违反法律法规规定的建设行为。

第二十条 县住建（规划）、国土资源部门对村（居）民建房进行巡查、制止、上报，发现本办法所列违法建设行为的，应填写《违法建设处理意见函》，在5个工作日内提出处理违法建设的初步意见函告县城管部门。对符合立案条件的，由县国土、城管部门依法立案查处。

县林业、水利、交通运输管理部门依法立案查处职权范围内的违法用地、违法建设行为。

第二十一条 违法建设当事人在接到《责令停止建设通知书》后，必须立即停止建设，接受处理。属国有土地上违法建设由县城管部门依法处理；属村（居）民个人在集体土地上违规建设的，由城关镇、开发区采取措施予以制止，依法拆除违法建设基础及一层墙体部分，城管部门协助强制拆除集体土地上一层以上的违法建设。

第二十二条 公民、法人和其他组织发现违法建设的，有关部门在依法履行职责时发现违法建设的，应当告知城关镇、开发区调查处理。城关镇、开发区应当开通举报电话，对巡查发现的或者接到举报的，应当予以登记，并当即组织人员到现场或通知相关主管部门核查，属于违反城乡规划和土地管理法律法规规定的，城管、国土等职能部门按照工作职责应立即立案查处。国土部门在协助做好查违工作的同时，依法履职做好违法用地、非法转让土地的巡查监管和查处工作。

第二十三条 县国土、县城管执法或有关部门在查处违反城市规划建设的过程中需要验证、村（社区）干部参与、法律文书见证送达、调阅材料和档案的，有关部门和基层组织要积极配合。

第二十四条 建立查处违反城市规划建设联席会议制度。县政府分管领导为联席会议召集人，根据违法建设强制拆除等工作需要，定期或不定期召开联席会议。城管、住建、国土、水利、林业、交通、公安、税务、监察等部门和城关镇、开发区及供水、供电供气企业确定专人为协调会议组成人员，负责落实协调会议研究部署涉及本部门、本单位的工作任务。

第二十五条 符合建房条件未批先建的建房户，应经村（居）委认定核实，城关镇、开发区审核通过，并依法处罚结案后，持行政执法部门出具的相关资料，按程序申请补办建设工程规划许可手续和建设用地（农村宅基地）审批手续，未经处理结案，住建（规划）、国土等部门不得办理相关手续。

第二十六条 城关镇、开发区是管控、制止、查处、拆除本辖区内集体土地上村（居）民违法建设的责任主体。其所辖村(居)委会要确定专人负责辖区内违法建设巡查管控和查处工作。当接到举报或巡查发现违法建房者，应立即劝阻和制止，责令停止建设，限期改正，恢复原状；对不听劝阻，无理拒绝、阻挠查处工作，继续建设的，由城关镇、开发区申请依法进行查处，拆除违法建设，恢复原状。强制拆除非法建筑所产生的费用由城关镇、开发区和违建户共同承担。

第五章 法律责任

第二十七条 对城市规划区区域控制范围内的违法用地、违法建设行为，城管、住建、国土等相关执法部门和城关镇、开发区应当责令停止建设，限期改正；当事人不停止违法建设的，依法查处。

城关镇、开发区及所辖的村（居）委会要加强对村（居）民建房的监督工作，对违法建设要及时发现，及时制止，及时报告。违法建筑高度超过一层的，追究属地责任人责任，并责令参与强制拆除工作。

对无理拒绝、阻挠违建查处工作涉嫌妨碍执行公务的，由县公安机关根据治安管理法规依法处罚；情节严重，涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 各有关责任单位工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，国家公务人员、基层干部涉嫌违法用地、违法建设的，由其所在单位或上级主管机关给予纪律处分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附 则

第二十九条 本办法自发布之日起施行，原《谷城县县城规划区内村(居)民建房管理办法》（县人民政府第七号令）同时废止。其他规定与本办法不一致的以本办法为准。

第三十条 各乡镇人民政府可参照本办法执行。

第三十一条 本办法自2017年9月1日起施行，有效期5年。

附件：1、谷城县城市规划区村（居）民建房区域控制范围

2、谷城县城市规划区村（居）民危旧房屋收储区域

控制范围

附件1：

谷城县城市规划区村（居）民建房

区域控制范围

东至汉江边，南至汉十高铁线、襄渝铁路复线以内，西至新店桥以内，北至高铁新区、城北新区以内的闭合区域，涵盖三里桥、大古桥、赵家康、邱家楼、红石亮、吴家营、后湖、粉水、安家岗、江家洲、龚家河、黄康、洪胜、茶庵、朱家洲、皮家洼、泰山庙、龙湾、肖家营、老街、顺城、城内、筑阳、东升、曾家营、西关、聂家滩、三岔路、白龙岗、彭家山、莫河、锅底湖、胡家井、过山口、刘家沟共35个村（社区）。

附件2：

谷城县城市规划区村（居）民危旧房屋

收储区域控制范围

东至北辰大道以西（南河三桥至光彩大市场前路），南至南河沿河路以北，西至火车站广场以东，北至高铁新区以内的区域，涵盖三里桥、大古桥、赵家康、邱家楼、红石亮、吴家营、江家洲、龚家河、皮家洼、泰山庙、龙湾、肖家营、老街、顺城、城内、筑阳、东升、曾家营、西关、聂家滩、三岔路共21个村（社区）。