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赫章县农村村民建房管理办法

第一章  总  则

第一条  为规范我县农村村民建房管理，合理利用土地，切实保护耕地，维护农民合法权益，有序推进“四在农家·美丽乡村”及农村人居环境改善建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》《乡村建设规划许可实施意见》《贵州省城乡规划条例》《贵州省土地管理条例》等法律、法规、规章规定，结合实际，制定本办法。

第二条  本县行政区域范围内的集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建或翻建房屋及其管理必须遵守本办法。属于农村危房改造的按农村危房改造政策办理。县城规划区建设用地范围内乡（镇、街道、村）作为城市发展控制区，其农村村民建房按照城市规划区进行管理。

第三条  本办法所称农村村民建房，是指农村集体经济组织成员使用本村集体土地建造住宅的行为，农村村民建房用地（也称宅基地），是指农村村民经依法批准建造私有房屋的建设用地。

第二章  建房条件

第四条  符合下列条件之一的村民需要新建、改建、扩建或者翻建住房的，可以以户为单位向户籍所在地的村（居）民委员会提出申请。

（一）人均住房面积达不到35平方米的；

（二）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；

（三）原宅基地被征收征用，未实施安置，该户所在的村或者村民小组建制尚未撤销且具备易地建房条件的；

（四）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建或易地新建的；危险住房是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经鉴定不能保证居住和使用安全的住房；

（五）原有住房因自然灾害等原因灭失或住房处在易发自然灾害的区域，需要易地新建或者在原址翻建的；

（六）符合村庄规划及用地选址要求，经当地政府批准同意建设发展农家乐及农家旅舍（馆）的；

（七）其他符合法律、法规、规章规定情形的。

第五条  有下列情形之一，宅基地申请不予批准：

（一）申请使用的宅基地不符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄和乡镇建设规划的，或已列入规划改造并实施的、已列入集中建房范围的；

（二）申请使用的宅基地涉及林地，其林地转用手续尚未依法批准的；

（三）原有宅基地面积已达到规定面积的；

（四）原住房长期空置，无人居住的；

（五）原有住宅被征收征用，原宅基地已进行货币补偿或异地安置宅基地的；

（六）户口迁入本集体，但原籍仍有住房，或者原籍住房未依法转让并将宅基地交回本集体经济组织的；

（七）将原有住宅出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；

（八）申请宅基地属于饮用水源一、二级保护区或水利工程范围、旅游景区景点（含乡村旅游点）等禁止建设区的；

（九）申请宅基地存在地质灾害隐患的；

（十）不符合法律、法规、规章规定的其他情形。

第六条  农村村民申请宅基地人口以该户户籍人口为准，除户籍在册人员外，下列人员应计入本户人口：

（一）家庭成员中在校大中专等院校户口迁出仍在读的学生；

（二）家庭成员中户口迁出的现役义务兵；

（三）法律、法规、规章规定可计入的其他人员。

第七条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的用地限额按《贵州省土地管理条例》的有关规定执行。

现有宅基地面积在规定标准之内，且符合村镇规划要求的农村村民实施个人建房的，应当在原址改建、扩建或者翻建，未经规划许可不得易地新建。

农村村民按规划易地实施个人建房、参加集体建房的，房屋建成后原宅基地应当归还村集体，可以整理或者复垦的，由乡（镇）人民政府组织国土所、村规站等部门及时整理或者复垦。原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物按有关法律法规的规定处理。

第八条  农村村民建房应当按照村庄规划进行，建筑层数原则上控制在3层以内，人均建筑面积控制在35平方米以内。列入毕节“四在农家·美丽乡村”创建示范点、精品点的区域，或按规划发展农家乐、农家旅舍（馆）及乡村旅游等情况的，其建筑规模按照经过相关单位和部门审查同意的建筑总平面图开展建设。

第三章  用地保障

第九条  农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由乡镇人民政府纳入增减挂钩统筹，并进行土地整理后统一安排使用或归还农户按农用地管理使用。

村庄规划范围内的土地由所在地村级组织对涉及土地的权属、地类、面积、界址等情况进行核实调查，编制《土地调整收回方案》，制定切实可行的土地调整收回标准，按村民议事原则充分讨论，并在相应的范围内进行公告，依法调整收回土地统一管理，组织基础设施建设，并划定给符合集中建房条件的农户。

按一户一宅的要求，实行一事一议，单户建房占地面积最高限额不得超过130平方米。村民因自主发展，需使用经营性用地的，由乡镇人民政府审查办理，不计入人均户均占地面积核算，经营性用地需缴纳的土地调整款和基础设施建设集资款由乡镇主导根据投资情况一事一议。

为村庄集中建房，农户将自己承包土地交给村委会统筹调整的，按以下方式进行统筹和调整。参照统一年产值标准给予补偿，耕地21600元/亩（其中：土地补偿费9600元/亩、安置补助费12000元/亩）、青苗补偿1200元/亩（耕地上有青苗的）；林地12000元/亩；未利用地4800元/亩（土地补偿费）。补偿方式为实际使用时起一次性支付补偿。

第十条  各乡镇应积极采取措施对旧宅基地盘活置换合理利用，对拆除旧宅基地的农户实行建房补贴，盘活剩余的增减挂钩指标，由县协调银行支持贷款，并统筹对外流转，基础设施建设集资款、流转金及银行贷款必须自求平衡，并专款用于村庄规划的基础设施建设，不得侵占、挪用。

各村村庄集中建房收支，按照村财乡管的原则进行管理和使用，项目资金必须自求平衡，项目实施完毕后尚有节余资金的按照村民议事原则处理。

对规划选定的集中建房点，当事人拒不交出土地的，根据《土地管理法》第六十五条的规定，因公共利益需要使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后，责令当事人限期交出土地。当事人仍拒不履行的，依法强制收回土地。

第四章  审批程序

第十一条  全县城乡区域实行用地和规划分类审批，分为二类管辖区。

一类管理区：乡（镇）集镇规划区建设用地范围内。

二类管理区：乡（镇）集镇规划区建设用地范围外。

第十二条  严格按照审批权限进行审批。

（一）  一类管理区：乡（镇）人民政府报批，县规划局、国土局审核，报县人民政府批准。

（二）  二类管理区：由乡人民政府初核，报国土、规划部门审查后报县人民政府批准。

第十三条  农村村民申请宅基地建房，应当向户口所在地村（居）民委员会提出书面申请，经村（居）民委员会讨论通过并予以公示，报乡（镇）人民政府审核公示无异议后，按相应审批权限审批。

第十四条  农村村民建房审批按下列程序办理：

（一）向村(居)民委员会递交《村民住宅建设和用地申请表》；

（二）经所在地村（居）民委员会讨论通过后，将该户申报的本户人口、申请宅基地面积、建房选址等情况予以公示；

（三）公示无异议后向所在地村镇规划建设管理站、国土所提出申请，填写《乡村建设规划许可证申请表》、《乡村住宅建设和用地申请表》，由所在地村镇规划建设管理机构、国土资源管理机构会同村（居）民委员会派员进行实地踏勘和核实，经审核符合条件的现场确定规划用地范围，在10个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新建、扩建和改建两种情形报批。属利用原宅基地改建、扩建的，不需办理用地批准手续，按分类审批程序直接办理规划、用地建设许可手续，符合条件的在5个工作日内核发《乡村建设规划许可证》、《乡村住宅建设和用地许可证》，村民即可开工建设。

（四）《乡村建设规划许可证》应在规划条件中明确地块位置、用地范围、使用性质、房屋建筑风格、建筑高度、建筑面积、立面色彩等要求，引导村民以“贵州民居建设图集”为主，同时结合民族元素、地域特色控制引导进行建设。取得《乡村建设规划许可证》后，按分类审批程序办理用地审批手续。

申请使用的宅基地是林地、风景名胜区、文物保护区的，必须首先向相应部门申请办理用地手续，在取得用地审核同意书后，报国土部门办理建设用地手续。

（五）获得《乡村建设规划许可证》、建设用地审批手续后，由所在地乡（镇）人民政府村镇规划建设管理机构报县住建局、规划局、国土资源局等相关部门备案。

（六）备案完成后，由所在地人民政府组织村民委员会将审批结果向村民张榜公告，接受群众监督。

（七）根据管理需要，乡（镇）人民政府需在房屋开工建设前与建房对象签订《农村村民建房建设承诺书》、《建筑安全生产责任书》、并向所在乡（镇）人民政府交纳建房保证金。

（八）每个乡镇需选择1—2个村进行试点示范，按照规划先行要求，以村为单位，户为单元，以集中建房为主，分散建房为辅，整合资源进行农村建房，集中建房最大限度的往集镇进行建设。

第十五条  乡（镇）人民政府应每月召集规划建设、国土部门对本乡（镇）的申请户进行一次审批。

第十六条  农村村民建房管理实行“四公开、四到场”制度。即所在地乡（镇）人民政府、村（居）民委员会应当分别对上级下达的村民建房年度用地指标、核定村民建房户数、申请建房户名单、建房审批结果实行“四公开”。村镇规划建设管理机构、国土资源管理机构应当指派工作人员，会同所在村民委员会实施批前现场踏勘、批后放线打桩、砌基丈量、竣工验收“四到场”管理。

第十七条  农村村民建房依法实行登记发证制度。房屋竣工验收合格后，依照《房屋登记管理办法》的规定申请登记房屋。

第十八条  获得建房许可批准的，自批准手续之日起两年内未开工建设的，批准手续失效。

第五章  建设管控

第十九条  农村村民建房，应当坚持统一规划、集中建设、节约用地、集约建设、经济适用、安全施工、保护环境、依法审批的原则，先批准后建设。

选址和用地必须符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划，并有用地预留，一村一议选择建房地址。严禁占用基本农田和坝区耕地，不占或少占耕地，不得在禁止建设区域内建房。

农村村民建房应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核通过的图纸，或免费使用县级以上住房城乡建设管理部门推荐的通用图集（纸），鼓励和引导建房对象按照“贵州民居”要求，采用坡屋面结构，按地方建设元素和风格建设房屋。建筑耐火等级、防火间距应符合《农村防火规范》等相关规范要求。

农村村民建房的管理和技术服务，应当尊重农村村民的生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现地域特色。

第二十条  乡（镇）人民政府负责成立乡镇村镇规划建设管理领导小组，由乡镇党政主要负责人任组长，分管领导任副组长，整合村镇建设管理站、国土资源管理所等力量，组建10人左右的综合执法队，做好农村建房规划建设管理工作，领导小组下设办公室在村镇建设管理站或国土资源管理所，加强对本辖区农村住房建设建材供应的管理，建立农村村民建房砂石、砖等建材供应厂商承诺制度和采购、运输管理制度，设立原材料购买和运输手续办理窗口和建筑材料运输稽查点。负责组织编制辖区内自下而上的村庄建设规划，各乡（镇）要以自然村寨为单位，集中建房点每个行政村不低于1个。以易地扶贫搬迁为重点，整合危房改造、保障房等项目，原则上要往集镇区进行搬迁，农村集中建房点建设用地由乡（镇）人民政府组织所在村村民委员会统一调剂、统筹管理，按规定报批；负责研究制定本辖区内宅基地使用方案，审核村民建房用地；负责农村村民建房的建设程序、施工质量、施工安全监督管理等日常管理工作；负责协助配合县国土、住建、规划、安监等有关部门组织综合执法队加强辖区内农村违法违规建设行为的查处；负责指导农村村民建房按《中华人民共和国公路管理条例》规定进行修建，其建筑物边缘与公路边沟外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米；负责做好辖区内农村住房建设砂石、砖等建材供应源头管控工作。

第六章  监督检查

第二十一条  县直各部门要加强协调配合，形成工作合力，全力推进农村村民建房管理工作。

（一）县住建部门负责技术、风貌指导，加强建房从业人员培训，指导乡镇村镇规划建设管理领导小组加强建设行为质量安全监管，及时发现和制止、处罚违规建设行为。

（二）县规划部门负责加强对农村建房的规划、违章建设、建材源头管控的指导，按分级审批程序负责委托或办理规划手续，配合乡（镇）有针对性地组织执法人员对违章建筑进行拆除。

（三）县国土局负责加强对采石场的管理，坚决取缔非法采石场，加强对乡镇国土资源管理所的管理，严格办证程序，按分级审批程序负责委托或办理用地手续，指导乡镇开展集中建房土地流转工作。

（四）县安监局负责加强采石场的安全监督管理工作，加强对乡镇安监站的管理，根据企业承诺对违反承诺的采石场进行处理。

（五）县工能局负责对违反承诺的建材生产和加工企业，根据其承诺从严处理。

（六）县公安局要加强对派出所和乡镇交通协管中队的管理，加强交通管理和巡查力度，对违反承诺的建材生产和加工企业，根据其承诺停止火工产品供应。公安部门在进行户口分户时需征求乡镇人民政府意见。

（七）县供电局要对违反承诺的建材生产和加工企业，根据其承诺停止供电。

（八）县市场监管局要督促各工商分局加强与乡镇配合，对建筑材料质量严格把关，对违反承诺的建材生产和加工企业，视情节根据其承诺及时进行处理。

（九）县运管所、县农机局要加强路面巡查管控力度，对违规上路行驶车辆按管理权限进行处理。

（十）风管处负责指导风景名胜区范围内村庄建设，对新建住房进行审批和监管。

（十一）县文物局负责对文物保护区规划范围内的新建住房进行审批监管，并对建筑风貌、体量等进行把关。

第七章  责任追究

第二十二条  在乡（镇）、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，依法拆除。

第二十三条  未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由县国土资源管理部门依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定予以处理。

第二十四条  擅自改变规划许可房屋用途的，由县城乡规划管理部门责令限期改正；逾期不改正的，依法进行处理。

第二十五条  生产、销售不符合国家标准、行业标准的建材产品用于农村村民建房的，由县质量技术监督部门、工商行政管理部门依法予以处理。

第二十六条 对县国土、规划、建设等行政主管部门以及乡（镇）和村民委员会因玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等造成农村住房建设管理失控的责任人员，按照干部管理权限由有关单位或部门对相关责任人员进行问责；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附  则

第二十七条  《赫章县人民政府关于加强全县城乡规划执法管理工作的通知》（赫府发[2013]158号）、《中共赫章县委办公室 赫章县人民政府办公室关于进一步规范农村建房秩序加强农村建房管理的紧急通知》（赫委办字[2014]30号）照样执行，若与此办法有冲突的按此办法执行。

第二十八条  本细则自印发之日起施行。国家和省对农村村民建房有新的规定的，从其规定。