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大埔县规范农村建房管理实施办法（试行）

（征求意见稿）公开征集意见

为进一步规范我县农村村民建房行为，全面改善农村生产生活条件，深入推进新农村建设，推进城乡一体化和新型城镇化发展，彰显生态文明，把农村建成生态园和具有岭南特色的美丽乡村，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广东省城乡规划条例》等有关法律法规，结合我县实际，制定本办法。现将《大埔县规范农村建房管理实施办法（试行）(征求意见稿)》予以公布，公开征集社会各界人士的意见。我们将在充分采纳意见的基础上，经县政府常务会议审定后，下发执行。公开征求意见时间：2017年6月27日至2017年7月10日。意见反馈单位：大埔县住建局，联系人：彭敬钦，电话/传真：5520938，电子邮箱：dbzj938@163.com 。

大埔县住房和城乡规划建设局

2017年6月26日

附件：

大埔县规范农村建房管理实施办法（试行）

（征求意见稿）

第一条 为进一步规范我县农村村民建房行为，全面改善农村生产生活条件，深入推进新农村建设，推进城乡一体化和新型城镇化发展，彰显生态文明，把农村建成生态园和具有岭南特色的美丽乡村，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广东省城乡规划条例》等有关法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条我县县城规划区和圩镇规划区以外的农村村民建房管理，适用本办法。

县规划建设行政主管部门是本办法主管部门，各镇人民政府是本办法的实施主体。

第三条村民建房应当符合土地利用总体规划和村庄规划，严格执行“先规划、再审批用地、放线建设、验线管理”原则。

村庄规划应明确划定建设区、养殖区、农业作业区等区域。

村民建房只能选择在村庄规划确定的建设区域内建设；在村庄规划确定的建设区域外不得新选址建房，只能对危旧房屋在原址按县确定或县认可的客家建筑特色和风貌进行改造；拆旧建新的必须符合本试行办法第十二条的相关规定，不符合规定的又无法居住的危旧房户主只能在村庄规划确定的建设区域内选址建设。

第四条村民在村庄规划确定的建设区内建房，要向村民委员会提出建房申请，村民符合建房条件、用地符合土地利用总体规划和村庄规划的应先选择县确定或县认可的具有客家建筑特色和风貌的建筑设计图件，与镇人民政府签订合同约定后按有关法律法规规定程序先取得《乡村建设规划许可证》后办理用地手续，凭《乡村建设规划许可证》和用地手续依法向村镇建设管理站及国土资源所申请建设工程放线后，取得放线记录，方可动工建设，房屋正负零建好后向村镇建设管理站及国土资源所申请验线，验线合格后取得验线记录后方可实施主体工程建设；在建设项目竣工后，按要求向村镇建设管理站及国土资源所申请规划许可和用地许可核实，取得核实意见后方可办理房屋产权登记手续。各镇人民政府受县住房和城乡规划建设局的委托核发《乡村建设规划许可证》，并对村民住宅建设工程开工前进行规划验线和竣工后的规划核实。

第五条村民建房要科学选址，避开地质灾害易发地段，避开自然保护区、饮用水源一级保护区、有开采价值的地下资源和地下采空区等。

第六条村民建房要贯彻节约集约利用土地原则，尽可能利用旧宅基地、荒坡地、空闲地、废弃地等进行建设，严禁占用永久基本农田。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，新建住房后，原宅基地使用权由村集体收回。

第七条各级政府及村党支部、村民委员会要正确引导村民按规划集中连片居住，以便搞好公共服务设施配套和降低农村建房成本。村庄建房应当与旧村改造、危房改造相结合，严格控制零星建房。

第八条鼓励统建联建和建设公寓式住宅。村民建房每户宅基地面积不得超过150平方米，新建建筑层数不得超过4层，建筑高度不能超过15米（含楼梯间）。

第九条村民住宅建筑要突出地方特色，采用坡屋顶，应当注重突出客家建筑特色和风貌，按县城乡规划主管部门提供或者认可的具有客家建筑特色和风貌的住宅设计图件进行建设，采用县城乡规划主管部门提供的设计图件给予免费提供，各类公共建筑设计由大埔县审图中心负责把关，具有客家特色和风貌的村民住宅建筑设计由各镇人民政府负责把关。

各镇应结合本地实际，出具村民建设客家建筑特色和风貌民居的奖罚意见。

第十条住宅建筑之间、住宅建筑与其他建筑之间应留足间距，以满足日照、通风、安全等方面的要求。主要朝向（长方向）间距不少于6米，侧向（短方向）山墙之间间距参照《广东省居住小区技术规范》，最小间距不小于4米。间距内不得外挑阳台等任何建筑物、构筑物。房屋周边空地要进行绿化、美化，搞好庭院绿化。

第十一条房屋设计要符合卫生条件要求，人畜不能混居，要适当设置农具堆放间，配套卫生间设施和三级化粪池或沼气池。

第十二条在路边、山边、水边的建筑（群）要退足距离，河、路退缩空间要植树绿化：

（一）按照《中华人民共和国公路管理条例》第二十九条和《广东省公路条例》第二十四条的规定，公路建筑控制区的范围，指从公路两侧边沟（截水沟或者坡脚护坡道；无边沟的，防撞栏或者防撞墙外侧五米）外缘起算的以下间距：高速公路不少于30米；国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米；（二）按照《铁路安全管理条例》(国务院令639号)的规定，铁路安全保护区外侧起向外的距离为：村镇居民居住区高速铁路为15米，其他铁路为12米；（三）沿山体周边建设时，应进行科学选址，避开地质灾害易发区，距山体护坡不少于4米；（四）河溪要明确保护范围，沿河溪边建房时，距河溪边沿不少于10米；（五）村庄规划确定的建设用地范围必须符合国务院《公路安全保护条例》的相关要求及村庄规划的要求实施建设。

第十三条因道路退缩造成原有宅基地无法建房的，由镇、村另行规划村民集中建房用地，确保新农村建设健康有序发展。

第十四条村民建房要符合《广东省城乡规划条例》有关历史文化和自然风貌保护的规定，不得侵占和损坏文物古迹、古建筑、古树名木和风景名胜等，在文物、风景名胜和自然风貌保护区范围内不得建设与之风貌不相协调的建筑。

第十五条村民集中居住区要规划配套卫生、文化、体育等公共服务设施。

按服务半径科学合理设置足够的密闭式垃圾屋，禁止使用开放式垃圾池。有条件的村要建设垃圾收集转运站，垃圾屋、垃圾收集转运站不得设置在村入口，与村主要道路相距一般不少于20米。

各村要建设排水收集系统，有条件的村要建设小型污水处理设施。

第十六条全面规范管线设置。供电、照明、有线电视、通信等线路应沿路平行布置，做到整齐有序，不得乱拉乱挂。地下管线上面不得建房。在架空电力线路周围建房的，建筑物应按规定退让电力线路边距，以确保安全。

第十七条村民修建二层以上房屋，应当经有资质的设计单位设计或使用标准图集，并由有资质的施工单位或建筑工匠承建，以保证质量和安全。
第十八条 抓好工匠集中培训。以县为单位，对农村现有建筑工匠有计划地进行集中培训和继续教育。加强建筑施工基本技术规范、地方特色建筑和新技术、新材料知识教育，实行持证上岗和动态管理。

第十九条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期无偿拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

在村庄规划内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的相关规定，责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，责令限期改正。无法采取改正措施消除影响的，责令限期拆除。

有下列行为之一的，应当认定为前款规定的无法采取改正措施消除影响的情形：

（一）超过乡村建设规划许可证确定的建筑面积或者建筑高度且超出合理误差范围的；（二）违反建筑间距、建筑退让道路红线、建筑退让用地边界等技术规定等强制性内容的；（三）侵占现状及规划确定的道路、消防通道、广场、公共绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志等公共设施、公共场所用地的；（四）占用各级文物保护单位、历史建筑保护范围用地进行建设的；（五）在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自新建、搭建建筑物、构筑物的。

第二十条对违法违章建筑，根据省政府《关于建立土地管理共同责任制度的通知》（粤府〔2008〕100号）的规定，电力、市政公用企业和广播电视单位不得通电、通水、通气和接入有线电视等，国土资源部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款，违者追究相关部门领导及责任人的责任。

第二十一条村庄规划建设管理人员违反规定批准、改变规划条件或者规划许可内容、未按照行政许可时间规定进行放线、验线和规划条件核实的，由所在单位或者上级主管部门依法给予处分。

第二十二条村、镇应加强巡查监管，发现农村违章建房的，要及时制止和纠正，并将相关情况及时上报县有关部门。一个镇一年内发生未批先建数量超过审批数量10%以上，或一个行政村出现5宗以上未批先建的，追究当地政府主要负责人、分管领导和管理部门责任人的责任，对玩忽职守的按公务员法处理。

第二十三条设立违法建筑举报制度，对经查实的举报人给予奖励。对连续发生3宗以上举报而未及时处理的，依法追究镇、村主要负责人、分管领导和管理部门责任人的责任，对玩忽职守的按相关法律、法规处理。

第二十四条涉及城乡规划违法违纪行为的，按《城乡规划违法违纪行为处理办法》（中华人民共和国监察部、中华人民共和国人力资源和社会保障部、中华人民共和国住房和城乡建设部令第29号）规定处理。

第二十五条县级应加强推进村庄规划编制，对农村建房要以点带面，注重示范带动，每年每镇高水平建成1个以上农村建房管理示范村。

第二十六条明确职责：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由各镇人民政府及国土部门负责查处，规划部门协助；在村庄规划内的宅基地未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设许可证的规定进行建设的，由各镇人民政府负责查处。

第二十七条本办法自发布之日起施行，以前与本实施办法有抵触的相关政策以本实施办法为准。