土地流转专业平台

句容市城乡村（居）民建房管理规定

（征求意见稿）

第一章  总 则

第一条 为了规范城乡村（居）民建房行为,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》和《镇江市城乡规划管理规定》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 在本市行政区域内城乡村（居）民建房必须遵守本规定。

第三条 本规定所称村（居）民建房，是指村（居）民在集体土地上自建住房的行为。

第四条 市规划局负责全市行政区域内的村（居）民建房规划管理工作。

各镇人民政府、街道办、管委会根据各自职责，负责本辖区内的村（居）民建房规划管理等相关具体工作。

第二章 管理原则

第五条 依据规划原则。村（居）民建造住宅应当符合城镇总体规划、土地利用总体规划和村庄规划等。各镇人民政府、街道办、管委会对所辖区域内村庄编制村庄规划，村庄规划经批准后，作为审批村（居）民建房的依据之一。

第六条 节约用地原则。严格执行集体土地“一户一宅”的管理规定，村（居）民一户只能拥有一处不超标准的宅基地。禁止城市居民和非本集体经济组织人员使用农村集体土地建房。

第七条 相对集中原则。按照城市化要求，村（居）民建造住宅应当与村庄改造、危房改造相结合，严格控制零星建房，鼓励实行统规、联建。属于非规划保留点村集体土地上的村（居）民，除房屋维修外不得进行任何建设行为。确需建房，且符合建房条件的村（居）民，经审批后到规划居民点建房。

第八条 依法审批原则。村（居）民建房，必须按规定程序、权限审批。

第三章  建房管理

第九条 村（居）民在集体土地上申请建房必须符合下列条件：

（一）申请人是所辖区域的村（居）民，且必须取得或根据规定可以办理土地使用权证；

（二）无住房或住房困难户及其他确需建设情形；

（三）符合土地利用总体规划、城镇规划或村庄规划；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第十条 有下列情形之一的，不予批准村（居）民建房：

（一）不符合土地利用总体规划、城镇规划或村庄规划的；

（二）已列入征收范围或在文物保护、交通、电力、环境保护、水利、传输管道等划定的禁止、控制建设范围的；

（三）不符合“一户一宅”政策规定的；

（四）出卖、出租、赠与或以其它形式转让地上建筑物，再次申请建房的或者擅自改变原住房使用性质的；

（五）违法占地或违法建房未处理结案的；

（六）房屋产权已发生合法买卖、继承等变化，尚未向房管部门办理过户手续的；

（七）原住房被拆迁后已按规定实行补偿安置的；

（八）其它不符合申请建房条件的。

第十一条 村（居）民宅基地用地面积应包含主房、附房、庭院用地，主房、附房等建筑占地面积原则上不得超过规定宅基地面积的70%。批准人均住宅建筑面积原则上不超过50平方米，单幢两层住宅建筑面积不超过240平方米。

第十二条 村（居）民建设住宅的层次应控制在两层以内，一层层高不应超过3.4米，二层层高不应超过3.2米，不得建设阁楼，两层楼房总层高不超过6.6米。人字坡屋顶（屋脊）最高处到二层楼面不得超过2.2米，檐口到二层楼面高度不超过0.5米，飞檐不超过0.5米。

在规划建设中，如因住宅造型、特殊地形、地貌等其他情况，住宅的层数、高度及其他方面确需超出上述规定的，须经市规划局审批同意。在不扩大建房用地面积和符合城乡规划条件下，市规划局批准修建三层或特殊层高的，应保持一组相邻房屋之间整齐美观。

第十三条 村（居）民在土地使用权证范围内建设的附属用房檐口高度应控制在3米左右，建筑面积控制在50M2以内，禁止建设高度超出主房一层的附属用房和以附属用房名义翻（扩）建主房。

第十四条 村（居）民在建设住宅时，相邻南向平行布置住房的正面间距，在相同地形标高下，原则上按南侧住宅北檐口高度的1.37倍进行控制，不同方位角的村（居）民房屋平行布置间距按《江苏省城市规划管理技术规定》执行。

第十五条 村(居)民建房应当布局合理，符合交通、消防和四邻生活的要求。相邻房屋除应当留出必要通道外，在不影响相邻房屋安全的前提下，应当尽量使山墙靠拢，山墙要求平齐且一般不得开设门窗。所建房屋与相邻房屋结构互相连接，且无法与相邻房屋产权人达成协议的，在不影响相邻房屋安全的前提下，按照共同退让用地边界的原则，各自退让用地边界不小于0.5米，且不得出挑阳台或者建外走廊。相邻之间有入户道路的山墙与山墙之间各留出不小于1.5米的间距。

村庄、社区内巷道宽度一般应保证4米至6米，巷道两侧的现有房屋一律不得占巷道扩建，巷道狭窄、影响交通的，村（居）民房屋维修改建时，必须向内退缩，让出规定的巷道宽度，不足4米的巷道，两边的房屋不准修建外凸阳台。在较窄的道口转角处，为保证交通视线，房屋应做切角或圆角。

第十六条 村(居)民建房室外地面标高原则上不超过城市道路和街区道路0.2米，远离道路和无道路标高依据时，应与周围邻居标高相平衡，不得影响排水,禁止随意抬高地基；如因地势低洼等确需抬高的,在取得四邻书面同意后,允许抬高室外地坪不超过0.3米。原则上不得建设地下室、半地下室。

第十七条 因特殊原因，村（居）民建房时相关技术要求难以按照本规定执行的，经镇政府、街道办、管委会和市规划局同意，可以适当调整建筑间距、地面抬高等，但必须事先征得受影响的相邻权益人的书面同意。

第十八条 城市规划区范围内的老城区、中心城区的村（居）民建房采取分级管控模式，实行严格控制。

老城区范围内村（居）民原则上不得进行新建房或翻建、扩建、改建原有住房。经有资质的机构鉴定为危房D级的，经城乡规划主管部门批准，可以在原址按原高度进行翻建或改建，且不得超过原产权面积。

在中心城区（除老城区外）范围内村（居）民原则上不得进行新建、扩建房屋的审批，只能进行原址原面积翻建或改建。

第十九条 国道、省道、县道、乡道两侧的建筑控制区内以及城市道路两侧村（居）民建房实行严格控制，不得新建住房或翻建、扩建、改建原有住房。经有资质的机构鉴定为危房D级的，经城乡规划主管部门批准，可以在原址按原高度进行翻建或改建，且不得超过原产权面积。

第二十条 村（居）民建房不得影响市政公共设施。对影响地下管道、地下电缆、人防设施、电力电信杆线、加油站等设施的房屋建筑，先向有关管理部门办理相关手续后，再报城乡规划部门审批。原已构成影响的，修建时要按有关规定退让。

第二十一条 经批准核定的建房占地面积、建筑位置、建筑层数，不得擅自变更。确需变更的，必须报原批准机关审核同意。

第二十二条 村（居）民不得违反法律、法规以及管理规定，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报送城乡规划主管部门批准，到不动产登记机关办理相关变更手续；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。

第二十三条 为加强村（居）民建房管理，应逐步完善科学化的管理网络，并将村（居）民建房工作纳入工作目标考核内容。

第四章  建房审批

第二十四条 在村庄规划区内申请建房的，应当向镇人民政府、街道办、管委会提交以下材料：

（一）建房申请表；

（二）本人身份证、户口簿（复印件1份），原房屋照片（翻建、扩建或改建）；

（三）使用土地有关证明或房屋权属证明；

（四）村（居）民委员会意见；

（五）拟建房屋如与相邻建筑毗连或涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当提供各所有权人一致同意的书面协议或者在建房申请表上签字确认，协议及相关建筑设计图纸应当经过村委会见证或者依法公证；

（六）户口新进入村（居）民申请宅基地的须提供原户口所在地未享受宅基地的证明；

（七）危房鉴定D级证明（城市规划区范围内的老城区，国道、省道、县道、乡道两侧的建筑控制区以及城市道路两侧的村（居）民翻建或改建原有住房）；

（八）法律、法规规定其他应提交的材料。

镇人民政府、街道办、管委会对上述申请材料进行审查，提出审查意见，符合规划要求的，在20个工作日内核发乡村建设规划许可证，并在15日内报市规划局备案。

镇人民政府、街道、管委会在提出审查意见后，应对其建设内容进行公示，公示期限为7天，不计入办理时限。

在城镇规划区内农村集体土地上自建住房的，应当由市城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证，其需要提供的材料和办理程序，按照前款规定执行。

第二十五条  取得建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）的村（居）民，在工程开工前，应当向市规划局或镇人民政府（街道办、管委会）申请规划验线，相关部门应当在5个工作日内进行验线，未经验线，不得开工。

已经纳入城镇近期建设用地范围以及国道、省道、县道、乡道两侧的建筑控制区内和城市道路两侧的村（居）民建房，验线时，必须由市规划局和镇人民政府（街道办、管委会）同时到场。

第二十六条 村（居）民在建设工程竣工后，向市规划局或镇人民政府（街道办、管委会）申请规划竣工核实，经核实符合规划的，相关部门应当在20个工作日内核发建设工程规划（乡村建设规划）核实合格证。镇人民政府（街道办、管委会）应当在15日内报市规划局备案。

个人取得建设工程规划（乡村建设规划）核实合格证后，方可凭相关材料向不动产产权登记部门申请办理不动产产权登记手续；未取得建设工程规划（乡村建设规划）核实合格证的，不动产登记部门不得办理不动产产权登记。

第二十七条 村（居）民取得建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）后一年内未开工建设，且未申请延期或者申请延期未获批准的，规划许可证失效。确需延期的，申请人可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过一年。村（居）民建房有关证照和图件资料，任何单位或个人不得转让、买卖、抵押。

第二十八条 村（居）民建围墙、简易建筑物、构筑物等设施，应按规定报批。

第五章  法律责任

第二十九条  在城镇规划区内，未取得建设工程规划许可证进行建设，或未按建设工程规划许可证确定的内容进行建设，或利用失效的建设工程规划许可证进行建设的，由市规划执法部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款。

前款所称无法采取改正措施消除影响应当限期拆除的情形，包括：占用城市道路、广场、绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志的；占用各级文物保护单位保护范围用地进行建设的；违反建筑间距、建筑退让城市道路红线、建筑退让用地边界等城市规划技术规定或控制性详细规划确定的强制性内容的；擅自在建筑物楼顶、退层平台、住宅底层院内以及配建的停车场地进行建设的；其他无法采取改正措施消除影响的。

对于城镇规划区内的违法建设需要规划实施影响认定的，由市规划局负责。

本条第一款所称建设工程造价，是指违法建设工程整体造价。

第三十条 在村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇（街道、管委会）规划执法部门责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第三十一条  居民委员会、村民委员会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，有权予以制止，并及时向市或镇（街道、管委会）规划执法部门报告，如发现违法建设而不报告的，根据相关规定处理。

第三十二条 未经规划验线擅自开工建设或规划验线不合格继续施工的，由市规划局责令停止建设，限期改正，可以处以一千元以上五千元以下罚款；镇人民政府（街道办、管委会）应当及时将上述情形向市规划局报告。

第三十三条 村（居）民向城乡规划主管部门申请规划许可，应当如实提交有关材料、反映真实情况，对其申报材料的真实性、准确性和合法性负责，并承担相应的法律责任。

第三十四条 国土、规划、城管、镇政府（街道办、管委会）单位工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门、监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附 则

第三十五条  前款中城市规划区范围内的老城区指东、南至葛洪路和河滨北路、西至洪武路、北至崇明路围合的区域；中心城区指东、南至容城大道、仑山路、243省道和104国道、西至规划赤山湖路和市界、北至规划九华山路和122省道围合的区域。

第三十六条 持国有土地使用权证的居民建房，办理流程可参照集体土地建房相关流程和规定执行，材料审查、规划公示和规划许可证件的核发，由市规划局在规定期限内作出。

第三十七条  本规定由市规划局负责解释。

第三十八条  本规定有效期为5年，自发布之日起施行，《句容市城乡村（居）民建房管理暂行规定》（句政规发〔2010〕8号）同时废止。