惠州市关于规范已出让国有土地改变土地使用权年限的实施办法（征求意见稿）附解读

来源：惠州市国土资源局2017-09-22 11:00:31

为进一步提高我市土地行政管理的科学化和规范化，根据省、市有关文件精神和省、市有关规范性文件制定规程的要求，我局组织起草了《惠州市关于规范已出让国有土地改变土地使用权年限的实施办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。

第一条为严格加强国有土地管理，依法解决相关历史用地问题，规范我市已出让国有土地改变土地使用权年限审批及涉及的补交土地出让金问题，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律、法规和政策，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用范围为已领取了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》的，或取得城乡规划管理部门同意改变有关土地使用条件批准文件的出让国有商住用地（含商业用途、商住用途和住宅用途等）。

第三条土地使用权年限是土地使用条件之一。本办法所称“土地使用权年限”是指该宗国有土地的土地登记卡或国有土地使用权证上记载的土地使用权年限；

本办法所称“剩余土地使用权年限”是指该国有土地的土地登记卡或国有土地使用权证上记载的土地使用权年限减去该国有土地已经经过的土地使用权年限。

第四条以下情形，土地使用权人可以申请改变土地使用年限：

（一）因城乡规划改变土地用途且该宗土地剩余使用权年限未达到法律规定的最高出让使用权年限的；

（二）城乡规划要求要统一开发建设的多宗土地使用权、但各宗土地剩余使用权年限不一致的；

（三）在办理不动产统一登记工作中，因多宗土地剩余使用权年限不一致而要求统一年限的；

（四）法律法规规定其他可以改变国有土地使用权年限的。

第五条以下情形，土地使用权人不得申请改变土地使用权年限：

（一）已出让国有土地在本办法实施前申请改变土地使用权年限已经获得国土资源主管部门批准且已重新签订国有土地出让合同或签订补充协议，并重新登记发证的；

（二）法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定改变土地使用权年限应当收回土地使用权的；

（三）根据社会公共利益需要收回的；

（四）经调查认定属受让方原因造成土地闲置的；

（五）法律法规规定其他不得改变国有土地使用权年限的情形。

第六条土地使用权人申请办理改变土地使用权年限的，改变后的土地使用权年限不得超出《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的各类用途土地使用权出让的最高年限。

第七条市、县（区）国土资源主管部门应当严格审查申请人提交的资料的真实性、合法性和完整性，并就该宗土地改变使用权年限后涉及的补缴土地出让金事宜按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的要求严格执行，在评估后按集体决策程序核定应当补缴的土地出让金数额。

第八条经市、县（区）政府批准改变土地使用权年限的，土地使用权人应和国土资源主管部门重新签订《国有建设用地使用权出让合同》或《补充协议》，约定相关权利义务。缴清土地出让金和税费后，不动产登记主管部门给予重新核发新的《中华人民共和国不动产权证书》。

第九条土地使用权人申请办理改变土地使用权年限，涉及需要补缴土地出让金的，应当依照下列规定向国土资源主管部门补交土地出让金。

应当补交土地出让金的计算方法为：单独改变土地使用权年限、土地使用权年限及用途同时改变、改变土地使用权年限及调低容积率的，补缴地价为改变前后地价之差；改变土地使用权年限及增加容积率、土地使用权年限及容积率同时改变且改变用途的，楼面地价需择高确定。具体计算公式为：

（一）只改变土地使用权年限计算公式：

改变土地使用权年限应补缴土地出让金=改变土地使用权年限后土地使用权市场价格－剩余土地使用权年限土地使用权市场价格

（二）土地使用权年限及用途同时改变计算公式：

土地使用权年限及用途同时改变应补缴土地出让金=(改变土地使用权年限后新用途楼面地价－剩余土地使用权年限旧用途楼面地价)×建筑面积

（三）改变土地使用权年限及降低容积率计算公式：

改变土地使用权年限及降低容积率应补缴土地出让金=改变土地使用权年限后新容积率土地使用权市场价格－剩余土地使用权年限原容积率土地使用权市场价格

（四）改变土地使用权年限及增加容积率计算公式：

改变土地使用权年限及增加容积率应补缴土地出让金=择高确定的楼面地价（改变土地使用权年限后新容积率条件下楼面地价；改变土地使用权年限后原容积率条件下楼面地价；原容积率出让楼面地价进行期日修正后楼面地价）×新增建筑面积＋（择高确定的楼面地价－剩余土地使用权年限原容积率楼面地价）×原建筑面积

（五）土地使用权年限、容积率及用途同时改变计算公式：

土地使用权年限、容积率及用途同时改变应补缴土地出让金=择高确定的新用途楼面地价（改变土地使用权年限后新容积率、新用途条件下楼面地价；改变土地使用权年限后原容积率、新用途条件下楼面地价）×新增建筑面积＋（择高确定的新用途楼面地价－剩余土地使用权年限原容积率、旧用途规划条件下楼面地价）×原建筑面积

（六）上述公式中，土地使用权市场价格、楼面地价是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地的土地使用权价格。其中：土地使用权市场价格为评估总价，楼面地价为评估单价。

（七）上述公式计算结果如为负值，政府不予退还。

第十条本办法对应缴土地出让金未作具体规定的，按照国家、省有关宗地地价测算规则执行。

第十一条本办法在全市范围内适用，各县区应当遵照执行。

第十二条本办法自发布之日起一个月内施行，有效期五年。