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宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。那么关于宅基地使用权的转让、抵押以及继承问题你搞清楚了吗？

一、宅基地使用权的转让、抵押问题

对宅基地使用权可否转让或抵押，一直存在不同意见。

一种意见认为：宅基地使用权和地上房屋是农民的基本生活条件，如果允许放开转让或抵押，可能导致农村土地都被流转出去，导致农民流离失所，也不利于保护土地资源。

另一种意见认为：随着城镇化的发展，很多农民进入城市，也有不少城镇居民下乡购房，已经出现宅基地使用权向外流转的情况，特别是在城市附近或者比较发达地区。宅基地上的房屋属于农民个人所有，应允许转让或抵押，或者对转让或抵押作出一定的限制，以缓解农民的资金困难。

笔者认为：实践中，宅基地使用权单独转让和抵押的情况较少，最具争议的是宅基地上房屋能否转让或抵押，是否实行“房地一体主义”。

对“房地一体主义”应如何理解。

根据《城市房地产管理法》第32条、第61条第3款和《物权法》第146条、第147条、182条的规定，在建设用地使用权转让和抵押上，法律采取的是“房地一体主义”。这并不难以理解，采用“房地一体”的现实基础是房和地无法进行物理上的分离；从权利归属的角度看，“房地一体”有利于简化物权关系，因此，宅基地使用权上的“房地一体主义”，也是学界的通行观点。但问题是，此处的“地”具体应指什么，众所周知，在城市，“房地一体”中的“地”也并非指土地所有权，而是建设用地使用权。

基于前述对宅基地使用权特殊性质的分析，笔者认为，农村宅基地上房屋的“房地一体”中的“地”不应是指宅基地使用权，而仅指其上设立的地上权。因为宅基地使用权实际上是集体所有权的实现方式，是一种资格权。不管是单独转让、抵押还是通过“地随房走”的方式变相转让、抵押，如果将宅基地使用权向无集体经济组织成员资格的人流转，集体所有权必将成为一个空壳。而如果在宅基地使用权外另设一个单独的地上权以缓冲，则可以解决因宅基地使用权特殊性导致的僵化问题。单独设立的地上权与建设用地使用权一样，具有单纯的财产权性质，可自由流通。

如上所述，只要还坚持集体公有制的基本经济制度，宅基地使用权就只能在本集体经济组织内部流转，否则，集体所有权将名不符实。正是考虑到了宅基地使用权的上述特点，《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见意见》也明确提出，“探索进城落户农民的宅基地使用权在集体经济组织内部自愿、有偿退出和转让”，即宅基地使用权流转应限于本集体经济组织内部。

因此，就宅基地使用权本身来说，不仅不能转让给城市居民，对其他的集体经济组织也不应转让。当然在其上设立地上权的情况下，地上权结合房屋则不应受到转让对象的限制，这既可以实现宅基地使用权的财产性权益，又能避免集体所有权空壳化，同时还能确保农民的福利保障不流失。对于宅基地使用权具体如何转让的问题，根据《意见》规定，可以在专门设立的农村产权流转交易市场进行评估作价转让，当然该市场除了价格发现和传递信息的功能外，还具有对受让人的资格审查、权利登记等职能。

此外，对于宅基地使用权的转让是否需要经本集体经济组织同意，笔者认为，基于上述分析，宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转，该流转是本集体经济组织内部成员之间的互通有无，不影响集体所有权本身，故不需要经本集体经济组织同意。只不过在转让后，再申请宅基地的，本集体经济组织有权不予批准。对于宅基地使用权抵押问题。因为抵押涉及到债务不能清偿时需要对抵押物拍卖或变卖的问题，因此，《物权法》明确规定，宅基地使用权不能抵押。笔者认为，如果允许宅基地使用权在本集体经济组织内部转让，则理论上也应允许在本集体经济组织内部抵押，但考虑到《物权法》对此做了明确规定，而且抵押主要是向银行等金融机构借款融资的担保，一般很少在本集体经济组织内部设定抵押，因此，可以延续《物权法》禁止宅基地使用权抵押的规定。但根据“2014年中央1号文件”的要求，要“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”，而目前在抵押上，《物权法》采用的也是“地随房走”的原则，因此，应明确住房财产权抵押后，“随房走”的“地”不是宅基地使用权，而是地上权，该地上权作为用益物权，与建设用地使用权一样，是有期限的。即使因实现抵押权导致房地转让，则在该地上权到期后，宅基地使用权人或集体所有权人仍可以依法收回该宅基地。

二、宅基地使用权能否继承的问题。

笔者认为，应考虑不同的情况：

如果子女已经与父母分户另行申请了宅基地，则在父母已经去世没有其他成员的情况下，就原来父母的户来说，户本身不复存在，集体经济组织应有权收回该宅基地另行分配；

如果子女没有与父母分户，还与父母一同生活，则由于原来的户还有其他成员，不发生继承的问题；如果子女已经不具有本集体成员资格，基于宅基地使用权的成员权属性，该子女不应享有对宅基地使用权的继承权，但对其上所设地上权或房屋本身，应作为被继承人的财产，可予继承。