土地流转专业平台

　　我国农村土地是集体所有制，现有的法律法规下要求流转必须通过村集体方可。土地的主要流转模式有转包、互换、出租、转让以及入股等方式，另有信托以及抵押等探索的新模式，本文主要简析出租、入股、信托以及转让四种模式，从而理解我国农村土地流转需要解决的问题。

　　一、出租模式

　　这种模式主要是指土地的使用者在土地使用期间向土地权利人支付租金，期满后将土地归还。现阶段的主要操作模式是通过村集体出租给专业的企业经营者。

　　土地仍然归集体所有、承包权归农民所有，只是将土地暂时出租以获得租金，而也正是因为出租模式存在契约稳定性较差的缺点。

　　二、入股合作模式

　　这种模式是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，从而共同经营土地。这种模式不仅延长土地收益链，也可以提高农业生产的专业化、规模化。这种经营模式适应于有一定的产业形态和经济基础的农村地区。

　　农民不仅可以作为股东，也可以作为企业的雇佣工人存在，从而不仅可以获得企业的盈余分配，也可以获得企业发放的工资，这样一来能够调动农民的积极性。

　　三、信托模式

　　土地信托最早是在2013年底由中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作推出的土地流转信托。所谓土地信托就是在土地集体所有制的前提下，利用信托公有制多层产权结构的特点，将土地分解为价值资产和实体资产，把集体土地的所有权、受益权和经营权进一步分开，农民享有受益权和最终处置权，而信托公司则享有经营权。实行土地的统一规划和开发利用，发展适度规模经营。

　　这种模式一般要求土地流转的时间期限较长，这就需要专业的公司对土地进行规划和开发利用才能使得土地增值。

　　四、转让模式

　　这种模式是指土地权利人将土地经营权转移给他人，有非农收入的农民可以放弃土地的经营权，从而得到收益。一般来说转让土地是一次性交易，对于农户是一次性补偿款到位。这就要求政府能够合理解决一次性转让土地后闲置的农村劳动力。

　　从发达国家的土地流转进程来看，美国采取土地转让或入股农村合作组织，曾一度使得美国有4.7万个农村合作组织；而日本采取认定农业生产者以及合作经济组织，对于流转土地后的农民实行浮动补贴。因此，我们认为无论是何种流转模式，均要解决以下问题： 

　　1、流转后土地能够规模化、专业化经营，确保土地的收益高于分散经营。这不仅要求土地实现规模化、机械化经营，更要有专业化的人员进行经营。

　　2、确保土地流转后的农民有非农收入，解决农村的剩余劳动力，从而建设“和谐”新农村。土地流转后的农民作为“失地”农民，不仅要保证“失地补贴”（流转费用）要合理，更要保证农村剩余劳动力的就业问题，否则容易引发社会不安定因素。

　　3、流转后的土地经营不改变原有用途，防止企业更改土地用途。我国对于18亿亩的耕地红线要求严格，在土地流转进程中如信托模式，信托的保证收益一般是定存的3-5倍，土地增值较高才能保证这样的高收益而简单的农作物无法达到，这就要求土地的用途要结合二三产业来实现增值。因此流转后的土地要合理规划应用，确保农村土地用途的合法合规性。

　　4、土地流转过程要充分尊重农民的意愿，土地流转也要合法合规进行。避免因土地流转而造成矛盾，从而导致民怨沸腾。

　　因此，尽管发达国家已经走过了土地流转的路，而我们只能借“前车之辙”，却不能完全行“前车之路”，各地区发展的不均衡以及土地本身的性质等因素决定了土地流转需要因地制宜。