土地流转专业平台

各县、市、区人民政府，市直各部门：

为加强农村宅基地管理，切实保护耕地，维护村民的合法权益，推进新型城镇化和新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规和咸宁市人民政府《咸宁市控制和查处违法建设暂行办法》等文件的规定，结合我市实际，现就有关问题通知如下：

一、明确目标任务，创新农村宅基地管理服务方式

为保障广大人民群众的合法权益，促进节约集约用地，各级人民政府必须创新农村宅基地管理服务方式，以彰显公平、公正、公开为改革方向，以规划管理为龙头，以明晰产权为基础，以平等保护物权和显化农村宅基地物权价值为取向，以加快推进集体土地确权登记发证工作为平台，按照同地同权同价的要求稳妥推进农村宅基地依法流转，为统筹城乡发展、建设新农村提供支撑和服务。要整合相关涉农资金，加大对农民集中居住区建设、农村宅基地确权登记、农村宅基地依法流转、宅基地流转收益分配机制建立等方面的人力、资金、物资和政策投入力度，更多地以经济手段特别是经济奖励或补贴来强化服务。

鼓励利用低丘缓坡土地建设村民点，严格控制占用耕地建住宅，严禁占用基本农田建住宅。

城市规划区范围内的农村宅基地管理适用《咸宁市城市规划区个人住宅建设规划管理暂行办法》。《咸宁市城市规划区个人住宅建设规划管理暂行办法》未作具体规定的，依照本意见执行。

二、强化职能职责，完善农村宅基地管理机制

各乡（镇）政府是农村宅基地管理工作的主要责任单位，各村（居）委会为具体责任单位，负责本村的农村宅基地管理。各村集体要逐步建立农村宅基地分配、管理、使用的村规民约。充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边的未利用土地，鼓励由自然村向中心村、中心镇集聚。各县（市、区）政府要将农村宅基地管理工作作为乡（镇）、村、组干部年度考核的重要指标，层层签订目标责任状，定期考核，奖优罚劣,年度考核不合格的，追究其主要领导人的行政责任。

县（市、区）国土资源执法监察机构是农村宅基地动态巡查工作的实施主体，对动态巡查负直接责任。对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的,追究有关责任人的责任。

三、加强规划引导，合理确定村民点规模与布局

县（市、区）、乡镇政府、国土、规划建设部门要根据相关法律规定，按照统筹安排城乡建设用地和保护耕地的总要求，结合城镇化与新农村建设目标，抓紧编制、修订、完善村镇建设规划和乡（镇）土地利用总体规划，合理确定中心村和自然村庄的数量、布局和用地规模，并严格监督实施规划。村民点规划要以新农村和农村社区建设、农村城镇化、并村腾地、产业调整、节约集约、环境整治、生态宜居、基建设施建设为重点内容，坚持统一规划布局、统一基础设施建设、统一建后公共管理。各级财政部门要及时足额安排规划编制经费，确保规划编制工作及时完成。经批准的村镇建设规划和乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。

在县级土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的村土地利用规划，要与城镇、乡村规划相衔接，合理划定农民住宅建设用地范围；在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，县级国土部门要在摸清宅基地利用现状和用地需求的基础上，科学确定农村居民点用地布局和规模，以乡（镇）土地利用总体规划为控制，组织编制村庄宅基地现状图、住宅建设用地规划图和宅基地需求预测十年计划表（即“两图一表”），制定完善宅基地申请审批制度，张榜公布，指导农民住宅建设按规划、有计划、规范有序进行。

四、开展宅基地调查，强化村民及宅基地信息化管理

由乡镇政府负责组织，各地户籍登记机关配合，各村（居）委会负责实施，以村（居）民小组为单位开展调查统计，全面调查统计农村家庭和人数，以户为单位建立农村村民名册，并每年及时更新，作为农村村民宅基地取得权的主要依据，供国土、规划部门、县乡两级政府用于宅基地申请资格审查。

由各县（市、区）国土局负责组织，当地国土所实施，加快宅基地确权登记发证。以村为单位登记造册，建立农村村民和宅基地信息库，建立健全宅基地档案及管理制度，做到变更一宗，登记一宗。要积极建立农村宅基地动态管理信息系统，实现宅基地申请、审批、利用、查处信息上下连通、动态管理、公开查询。

五、优化审批程序，加强农村宅基地收费管理

农村宅基地审批坚持“三公开”制度。即农村村民建房审批程序、收费标准公开，申请名单公开，建房用地审批结果公开。国土所和村（居）民委员会联合对申请建房农户的用地面积、家庭人口、拆旧建新等情况向所在地村民公告。国土所在宅基地审批过程中应坚持实施“三到场”，即到实地调查，到实地放线，到实地验收。

规范农村宅基地申报程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本村村民委员会提出申请，并在村民委员会或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)人民政府审批。经依法批准的宅基地，村民委员会或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

明确新建宅基地审批的面积限额。使用农用地的，每户宅基地面积不得超过一百四十平方米；使用非农用地的，每户宅基地面积不得超过二百平方米；超出审批面积的部分由农户自行退出或实行有偿使用。

宅基地涉及占用农用地的，在批准宅基地前，应当依法办理农用地转用审批手续。新增农村宅基地占用耕地的，必须依法落实占补平衡，由农村集体经济组织负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照相关规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地；占用耕地的，应当依法缴纳耕地占用税，但法律另有规定的除外。

六、合理界定使用对象，规范宅基地流转行为

农村村民申请宅基地的必须符合下列条件：1．确属本集体经济组织成员，享有本集体经济组织成员权利，参与利益分配，承担义务；2．申请的宅基地面积与原住房用地面积之和不超过法定限额；3．没有出卖、出租住房或宅基地；4．达到法定结婚年龄，因结婚等原因确需分户建新房，符合分户条件。

有下列情形之一的，经原批准用地的人民政府批准，应注销其宅基地使用权证：因移民、村民户口迁出等原因调整搬迁并已在迁入地安排宅基地的；村民一户一宅之外(因继承房产等形成一户依法拥有两处以上宅基地除外)的宅基地；五保户依法安置后腾出的宅基地；自依法批准之日起，连续两年未动工兴建的宅基地。宅基地使用权证注销后，村民(居民)委员会应收回宅基地使用权。因村庄改造、公共设施、公益事业建设、回收村民一户一宅之外的宅基地等原因收回的，应对宅基地原使用权人给予适当补偿。

经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村民委员会对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。试点方案由村委会通过村民会议讨论提出，经市、县国土资源管理部门审核报省级国土资源管理部门批准实施，接受监督管理。对超过当地规定面积标准的宅基地，经依法处置后，按照《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）要求予以登记的，村委会可对确认超占的面积实施有偿使用。

鼓励历史原因形成的、“一户一基”之外的宅基地依法依规转让，禁止向本集体组织以外的单位和个人非法转让宅基地。在因继承、赠与等原因取得的宅基地上，任何人不得对其原有房屋进行重建或扩建（符合村民“一户一宅”宅基地申请条件的除外）。

七、规范建房行为，确保农村房屋质量安全。

在各乡镇逐步设立村镇规划建设管理机构，加强对农村村民房屋建设工程质量和安全生产的服务和指导。实施统一的农村建房“一书一证”（选址意见书和乡村规划许可证）和村镇建设项目开工许可证制度。督促严格执行基础标高、位置、面积、层数等规定，并对地基基础、房屋结构进行质量安全巡查，确保房屋质量安全。

加强对农村建房设计和施工的指导，依据适用、经济、美观、安全、卫生、方便的原则，按规划确定的建筑风格，精心设计并发布农村住宅建设通用图集，或采用省、市编制的农村村民住宅设计图集，无偿提供给农村村民，为农村建房提供勘察、设计、监理等多方面的技术服务。

做好农村破败房屋的清查和处理工作，对农村危房和破败房屋进行摸底、鉴定和登记。对符合农村危房改造政策的农户，统筹分配农村危房改造指标，C级危房（局部危房）要进行修缮加固，D级危房（整体危房）一律拆除重建；对经济条件较好不符合农村危房改造政策的农户，要指导农户进行修缮或重建，确保消除安全隐患。”

八、部门联动，完善协同服务和联合执法机制

各县（市、区）政府要加强乡镇土地和村镇建设管理队伍建设，搞好部门协调，切实形成合力，共同做好耕地保护与村庄建设工作。各县（市、区）政府应当组织国土、规划建设、房产等相关部门、乡（镇）政府、村民自治组织建立依法管理宅基地的共同责任机制，形成高效服务和执法监管合力。2013年，每个县（市、区）要选择1-2个乡镇迅速开展试点，抓紧制订村庄规划，加快集体建设用地确权登记，强化农村宅基地确权登记服务与监管，以点带面、统筹有序全面有效地推进农村宅基地管理工作。

对未依法依规办理规划许可和建设用地审批手续的违法违规建筑，供水、供电部门一律不得办理供水供电等开户手续，电信、广电、通讯部门不得架设开通通讯设施，房管部门不得办理房产证。工商部门在办理营业执照时，不得登记为企业或个体工商户的住所或经营场所。相关职能部门必须共同协作配合，严格把关。擅自办理相关手续的，一经查实，将从严从重追究其责任。

对不依法申请、未批先建的农户，各县（市、区）政府应全面清理，结合当地实际制定处理办法，按是否符合土地利用总体规划、是否符合村镇建设规划、是否符合新批宅基地条件、是否超过宅基地限额标准、是否占用耕地特别是基本农田等不同情况分类依法处理。

对国土、规划、电力、水务、广电、通讯等相关部门和乡（镇）、村、组干部在农村宅基地审批管理中乱收费、乱作为或者不作为，违反国家有关宅基地管理规定和本通知精神的，参照《咸宁市控制和查处违法建设暂行办法》和《咸宁市控制和查处违法建设责任追究办法（试行）》实施责任追究。