土地流转专业平台

各县、市、区人民政府，屈家岭管理区，市政府各部门：

近年来，随着农村税费改革及惠农政策的逐步落实，农村经济日趋活跃，农民建房逐步增多。但由于基层土地管理体制不规范，一些地方存在着一户多宅基、超面积建住宅、私自转让宅基地、以建住宅为名从事经营性生产活动等问题。为节约和保护耕地，促进农村社会稳定和经济可持续发展，现就加强我市农村宅基地管理工作通知如下：

一、妥善处理农村宅基地及相关用地管理中的历史遗留问题

各地要认真贯彻省政府办公厅《关于加强农村宅基地管理工作的通知》［鄂政办发（2004）104号］精神，组织力量，对农民建房情况进行一次全面清理，在清理的基础上，把握政策界线，分门别类，妥善处理。

（一）对已建住宅但未办理建房用地手续的，如符合土地利用总体规划及农村宅基地许可条件，准予补办农村宅基地用地手续；如违反土地利用总体规划擅自建住宅，应当依法限期拆除，恢复土地原状；如符合土地利用总体规划，但超面积标准建住宅，超占部分按照农村集体土地非农建设用地补办用地手续，实行有偿使用。

（二）对一户多宅基的，按照农村村民一户只能有一个宅基地的规定，多出的宅基地，如符合土地利用总体规划，可补办用地手续，实行有偿使用。如不符合土地利用总体规划，应当依法限期拆除，恢复土地原状。

（三）对非本村村民和城镇居民在农村集体土地建住宅的，如果符合土地利用总体规划，经农村集体经济组织同意，可补办用地手续，实行有偿使用。对本村村民和非本村村民在农村集体土地上建房，从事经营性生产活动的（包括建路边店、经营性农庄等），如符合土地利用总体规划，一律实行有偿使用，限期补办用地手续，如不符合土地利用总体规划，限期拆除恢复耕种。

（四）对转让农村宅基地的，属本村居民内部转让的（包括继承），依法补办转让手续，转让给本村以外村民和城镇居民的，一律实行有偿使用，补办转让手续。

上述情况补办手续后，要依法办理土地使用权登记手续，领取《集体土地使用权证》。

二、进一步加强农村建房用地管理

严格实施土地利用总体规划、建设规划。全面实施乡镇土地总体利用规划、城市和集镇建设规划、村庄建设规划。农村村民建住宅要充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。严格控制占用耕地建住宅，不得占用基本农田建住宅，占用农用地的，必须纳入年度农用地转用计划，按规定办理农用地转用手续。对确须占用耕地的，必须实行耕地占补平衡。农村村民宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地（建设用地）的每户不得超过200平方米。

明确农村宅基地使用对象。农村村民符合下列条件之一的，可在本村申请使用宅基地：农村村民户无宅基地的；外来人口落户，承担村民义务的，需要建住宅而无宅基地的；因自然灾害或政策原因调整拆迁的。

农村村民有下列情形之一的，不得申请使用宅基地：年龄未满18周岁的；违反计划生育规定未依法处理的；原有宅基地面积能够解决分户需要的；出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的。农村村民已有一处宅基地的，不得再批准宅基地用地。严禁非本村村民和城镇居民使用农村集体土地建住宅，确需占用集体土地建住宅的，一律实行有偿使用，其土地收益为村集体经济组织所有。

农村村民和城镇居民在城市规划区范围内农村集体土地上建房，搞土地开发，从事生产经营活动的（包括路边店、经营性“农庄”），按照现行法律规定，应当依法办理征地手续，实行出让供地。农村村民和城镇居民因承包经营耕地，荒山荒水需要建永久性建筑物的，如果符合土地利用总体规划和年度计划，经申请可依法办理农村集体非农建设用地手续，实行有偿使用。占用耕地的，必须补充同等数量和质量的耕地，或按规定缴纳耕地开垦费。

完善农村宅基地用地审批程序。农村宅基地用地审批严格按照鄂政办发[2004]104号文件执行。村民申请住宅用地，首先应向本村村民委员会提出书面申请，经村民代表会议或村民委员会讨论通过，由村民委员会报乡（镇）国土部门，乡（镇）国土部门要按规定完成资料的收集整理审查，然后报县（市）区人民政府批准。对涉及占用农用地的，由县（市）区国土部门拟定农用地转用方案，依法报有批准权的人民政府办理农用地转用审批手续，同时一并办理土地使用权审批手续。

做好农村宅基地使用权登记。对农村村民建住宅，要做好勘测、定界工作，进行实地地籍调查，组织土地登记资料，办理集体土地使用权登记，在房屋竣工验收合格后，及时颁发《集体土地使用权证》。

三、规范收费行为，强化经营性住房用地的有偿使用

要规范农村村民建住宅用地的收费行为，坚决禁止乱收费、乱罚款、乱摊派。符合规定的农村村民个人建住宅，每户应缴纳土地证书工本费（普通证5元/户，特制证20元/户），并按《湖北省耕地占用税实施办法》的规定，办理耕地占用税的征、免手续。

对本通知中涉及到占用集体土地建房的，必须依法办理土地有偿使用手续。有偿使用可采取收取土地租金的办法，租金标准不超过本村农用地平均年纯收益的标准执行，收益归村集体经济组织所有，可分年收取或一次性收取。

农村村民在本村集体土地建住宅，涉及占用耕地的，应依照法律规定，由村民所在的农村集体经济组织履行补充耕地义务。非本村村民和城镇居民占用集体土地建住房和从事经营性用地涉及占用耕地的，必须按照“占一补一”的原则，落实耕地占补平衡，或者依法缴纳耕地开垦费。

四、加大监管力度，切实做好农村村民住宅用地执法监察

对本通知下发之前，已经形成农村宅基地违法占地的，要严格按照鄂政办发[2004]104号文件精神妥善处理。对今后出现的违法占用集体土地建住房的，要加大监管和查处力度，该查处的要及时查处，该拆除的要依法拆除。对违法批准征用、使用集体土地的单位和个人，其批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。对当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。