以灵活的土地市场稳定地价

来源：互联网2013-09-27 09:29:20

来源：长江商报

据新华社报道，国土资源部副部长胡存智在25号的一次座谈会上表示，近期和下一步国土部的工作重点是稳定地价，这也是官方对最近地王频出的政策回应。全国主要城市的房价继续上涨，有些城市还出现了暴涨的态势，与房价跳涨相适应的是土地交易市场活跃，成交金额和面积双双走高。这显示出中国经济结构调整与转型的困境，唯有更彻底的制度改革才会让能得以纠正。

胡存智在座谈会上表示，今年前8个月全国房地产用地供应量同比增长25%，住宅用地供应量增加22.7%。一方面房价呈现上涨的态势，住房销售量价齐升，房地产商资金回笼比较顺利，实力比较强的地产商于是提前布局，开始囤积土地，增强未来在房地产市场的定价权；另一方面，地方政府债务缠身，有些政府的的债务率已经超过满分，而卖地收入是主要的财政来源，因此或明或暗地推动土地交易。这是地价暴涨的两大背景，而地价上涨也增强了公众房价上涨的预期，从而形成了一个自我实现的预言。

土地已经成为财政和金融“产品”，地价在某种程度上已经异化了，有经济学家将土地称为“地根”，与银行的“银根”相对应，这是地价高企的深层根源。土地交易与地方政府的财政收入紧密相连，一些地方的土地收入占财政收入的40%以上，只有土地交易持续下去，地方政府的财政有保障，才有可能偿还债务。在过去几年中，土地财政的模式运转得还不错，各地的GDP都有了很快的增长，但是这里面有个问题：土地交易是一次性获得最多70年的收益，而不是可持续的收入流，类似于举债的行为，任何商品的需求都有其边界，优质土地最先出让，为了保持地价的稳定，城市就必须扩张，以保持级差地租的上涨，这无异于喝盐水止渴。地方政府有很强的动力推高地价，唯有如此，游戏才能玩下去。

除了土地出让的收益之外，地方政府还可以用土地作为抵押进行融资，土地和金融紧紧缠绕在一起，土地在很大程度上作为货币扩张的根源。土地与货币之间的互动形成了一条更加简单的经济循环，土地、银行、地产商、购房者以及政府之间的交易催生了市场的繁荣，实体经济已经被排除在外。

从2000年到2011年，十年之间，全国地价平均上涨297%，居住用地的价格上涨了523%，土地市场火爆异常，囤地盖房成为最赚钱的行当。如果不拆除土地与地方政府财政之间的隐秘关系，地价上涨的动力依然强劲。土地财政从根本来说还是一种租金财政，这样的财政模式之下，政府发展实体经济的意愿并不强烈。而以租税为主要财源的政府才会愿意发展实体经济，从中获取财税收入。

土地承载了财政、金融等多重功能，从而使土地市场严重扭曲。一个更加灵活、自由的土地交易市场的出现才是化解地王冲动、抑制房价上涨的“釜底抽薪”之策。盘活全国2.7亿亩农村集体建设用地的存量或许是个突破口，让市场的归市场，才能避免事倍功半的“忙活”。

（作者系经济学博士后）

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