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为加快推进江门市市区农村“房地一体”不动产登记发证工作，妥善处理宅基地及地上房屋不动产登记历史遗留问题。下面带来江门市农村“房地一体”不动产登记发证新规，历史遗留问题怎么处置？

一、房屋在市区城市规划范围内（已批准村庄规划的村庄除外）按城市规划进行管理；房屋在上述范围外的，按照村庄、集镇规划进行管理。

二、城市规划范围内，宅基地使用权有合法的来源材料，地上房屋按照城市规划管理，但未办理规划审批手续，已经竣工的，根据房屋建成时间分类办理确权登记。

（一）在1997年8月26日前建成且至今未扩建、改建、拆建的，按照权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

（二）在1997年8月26日至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建成且至今未扩建、改建、拆建，结合我市市区实际情况，已建房屋建筑总高度在13.8米以内(不含楼梯间高度)的，按照权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过权属来源确定的部分，房屋实际建筑面积超过土地权属来源确定和上述房屋建筑高度的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（三）在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后至2019年12月31日前建成，由属地自然资源局或属地镇政府依法出具规划意见后，按照权属来源确定的宅基地使用面积和符合规划审批标准的房屋建筑面积予以确权登记，其中，城市（镇）规划区的宅基地由属地自然资源局出具规划意见，乡、村庄规划区内的宅基地由属地镇政府出具规划意见。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和规划审批标准的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

三、村庄、集镇规划范围内，宅基地使用权有合法的来源材料，地上房屋按照村庄、集镇规划管理，但未办理规划审批手续，已经竣工的，根据房屋建成时间分类办理确权登记。

（一）在1997年8月26日前建成且至今未扩建、改建、拆建的，当事人申请宅基地使用权及房屋所有权登记，按照权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

（二）在1997年8月26日至2019年12月31日前建成且至今未扩建、改建、拆建，结合我市市区实际情况，已建房屋建筑总高度在13.8米以内(不含楼梯间高度)的，按照权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过权属来源确定的部分，房屋实际建筑面积超过土地权属来源确定和上述房屋建筑高度的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

四、宅基地使用权无合法的来源材料，地上房屋已经竣工的，根据房屋建成时间分类办理确权登记。

（一）在1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前建成且至今未扩建、改建、拆建的，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

（二）在1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建成且至今未扩建、改建、拆建的，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

（三）在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建成且至今未扩建、改建、拆建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报乡（镇）人民政府补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（四）在1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后建成且至今未扩建、改建、拆建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报乡（镇）人民政府补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，按照本意见第二点第（二）、（三）小点和第三点第（二）小点的规定确定房屋所有权。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

五、房屋建成时间及是否存在扩建、改建、拆建由村集体经济组织或村民委员会确定。房屋存在扩建、改建、拆建的，扩建、改建、拆建完成时间视同房屋建成时间，按照第二、三、四点相应的房屋建成时间的确权规定办理确权登记。

六、本意见适用于蓬江区、江海区和新会区宅基地使用权及地上房屋所有权“房地一体”不动产登记发证工作,其他县级市可参照办理，也可在本意见基础上结合实际出台本地农村“房地一体”不动产登记发证确权登记政策。

七、本意见自2023年8月1日起施行，有效期至2025年7月31日。