土地流转专业平台

最近几年来，各大城市都出现了商住两用的公寓房，让许多没有购房资格的人蠢蠢欲动，想要投资小产权公寓房，但是许多人都不建议购买公寓，下面为你揭示一下公寓相对住宅的缺陷。

一、公寓的由来

其实在我国房地产的法规里面，没有公寓这种说法，只有住宅和办公楼。最近几年火爆的公寓实际上是用本该建设写字楼、商铺的土地来建设居住的房子，所以公寓的产权只有40年或50年。

而在城市的规划中，如果想要新开发一个地段，一定是要有配套齐全的，住宅、医院、学校、商铺、写字楼等都是需要的。写字楼和商铺可以让这个地段有足够的空间吸纳企业，让当地的居民有工作的地方，这样当地政府才能获得税收收入，才能让这个区域发展起来。

但是大批的写字楼建设完成之后，大部分的城市产业经济却落后了好几步，特别是最近实体经济的产业过于集中，还有电商取代了大量的线下店铺，导致大量的写字楼闲置了，这种情况在北上广深都屡见不鲜，二三线城市更是如此。

如果写字楼一直闲置，开发商从银行借贷出的天量资金得偿还，背后牵扯的经济链条繁冗复杂，再加上外来人口居住困难无地安家，保障房又稀少，导致开发商不得不把商铺和写字楼打造成住宅类型的公寓。在这里需要注意的就是公寓从出现开始就是带有居住属性的商业房，而且是不被认可的。

二、流动性缺陷

很多的公寓销售人员都会跟你说一些公寓的好处，房价便宜，比周边的住宅低一个段位；位置好，大部分公寓都位于商圈中心或者地铁旁，生活非常方便；不限购，随便买；租金高，回报高；精装修，尤其是loft，“圆你都市贵族梦”……

这些好处说完之后，那么公寓的缺陷呢？首当其冲的就是流动性的问题。如果你新买公寓，就需要缴纳3%的契税，相对住宅要高2%，同样的一百万，就要多缴纳2万的税费。如果你要买二手公寓，那税费就要更高，有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等，几乎囊括了所有的房产交易税，算下来大概有全额的30%或者差额的55%。

如果你花了100万买的公寓，十年之后涨价涨到200万，那么在上涨的这100万中，你需要缴纳约60万的税，几乎把上涨的房价给淹没了。而这些税费都需要买方承担，相对买方来说，承担这么高的税费还不如买一套新房。

三、政策限制

公寓从出生起，就是带有商业性质，居住在其中，水电费都是用的商水商电，价格相对住宅来说要贵，再加上公寓不能通煤气和天然气，导致生活的成本很高。再加上从建筑设计上来看，有许多的公寓是1梯10户甚至更多，在高峰期很难等到电梯。而且这样的高密度会让房间的回音变大。如果邻居还是做美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业，那么在家就会非常的吵闹。

再加上公寓是因为商住属性，无法落户，购买之后未来孩子上学和买车等城市配套资源都无法享受。而且在贷款上有严重的限制门槛，一直以来多地都施行“50%首付+最高10年”的商贷政策，购房者撬动杠杆的的空间非常小，在某种意义上，也失去了投资价值。

四、增值空间

就北京比较著名的商住公寓“北京像素”作为例子，北京像素于2010年开盘。复式开盘价1.8万/平米左右。有交通利好加持，到2012年12月底地铁6号线东末端草房站开通，价格随之大涨，直破4万元大关。但是现在根据官网的价格数据显示，均价是4万/平米左右。升值102%。同地段的二手房柏林爱乐来讲，2008年交付，开盘价是5800元/平米，2010年房价是1.5万/平米，现在房价是6万/平米，升值3倍多。相对来说，住宅的升值空间要更大。

如果非要购买公寓，前提是自己住，而且也不考虑未来换房，房子是否增值也无所谓，购房名额和首套房贷款的价值不大，这些前提下你可以选择购买公寓。