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住房一直是大众关注的重点，也是人才引入的重要砝码，而工业厂房改公寓用于出租一直是整治的重点，厂改公寓合法化迫在眉睫，日前，上海正式发布沪上首个国企租赁住房业务品牌—城方。首批确定的17幅租赁住房地块，全部新建完成可供应约2万套租赁住房。上海市长应勇也表示：今年新建和转化20万套租赁房。因此厂改公寓很有可能在沪合法化。

上海作为全国重要的工业中心，城市中还存在着大量的工业用地。据中科院院士郑时龄介绍，上海的城市建成区已占到陆域面积的近50%，而其中工业区占到了城市建成区约28%的面积，远高于同类的国际大城市，而城市中心城区公共绿地的覆盖率又偏低。

去年一整年商改公虽然遭到一部分整改，但并不是治理和整顿的重要目标。受到最大打压的却是“工业厂房改建公寓”，在一波政策洗礼之后，“厂房改公寓”这种情况的命运究竟会变得怎么样呢?2017年11月，上海印发了一项新规《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法》(以下简称《办法》)，上海将支持在产业园区集中建租赁房，工业用地或许有可能转出租房!

上海发布新规 工业用地可能转出租房

《办法》明确了很多公寓人关心的好消息。明确增加产业园区、科研创新聚集区和周边地区的租赁住房供应，筹措供应市场化租赁住房用地，支持园区平台在产业园区内集中建设单位租赁房，满足科技研发和创新创业人才的居住需求，促进职住平衡。新规适用于符合上海市城乡规划和土地利用规划的工业、研发用地。

《办法》要落实下来，就必须突破产业用地性质的限制。土地性质没改，就没有实施的抓手，还需要更多实施的细则，落实中也需要很多部门的配合。

在鼓励土地节约集约混合利用方面，《办法》指出，鼓励产业项目类工业和研发用地，以及园区平台取得的标准厂房和通用类研发用地，根据规划合理布局、统筹配建科研创新服务设施，允许配建科研创新服务设施建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。

可以理解为工业和研发用地中有15%左右的房屋可以配建租赁住房。值得注意的是，去年下半年上海连续推出“租赁用地”，甚至更改“园区商业用地”为“租赁用地”，可见政府对于加大租赁住房的支持力度。

多长租公寓为了获客，很多公寓在选址时就尽量靠近大型产业园区，但是可选物业性质和位置都没有产业园区内部存量房更有优势，再加上过度依赖产业园区人流，一旦发园区迁移或部分企业搬迁就会有大面积的房源空置问题。而如今，产业园区内部通过改造或者是筹建租赁用房，是经过详细规划和测算的，在出租率上能够得到保障，其次，产业园区人员租住固定，人员流失较少。

《办法》虽然支持建设单位租赁房，但是并不是所有企业都能享受此次政策红利。在加强土地利用监管方面，要进一步加强对园区平台引入产业和科研项目、产业用房租售情况的监管。园区平台引入产业和科研项目不符合发展导向，产业用房租售对象、租售方式、临时使用不符合产业和科研等规定要求的，不再享受可转让50%物业的支持政策。

国务院批复重要规划

而没过多久，国务院批复的《上海市城市总体规划(2017-2035年)》也正式公布，更释放了一个超级大红利，规划中也向大众透露了一个重要消息，关于住房租赁市场，再现超级大利好，“厂房、仓库改公寓”，将逐渐“合法化”。

从应勇的话中，可以明显看出未来上海的住房体系中，完善租购并举、发展保障性住房、重视存量房改造是大基调，而从这项新规中看到对整个楼市的表述中，明显偏重于租赁。请注意细节，关于“厂房改公寓”、“代经租”等敏感问题，均有明确表述，上海可能是第一个“厂改公”合法化的一线城市。

未来上海商品房的占比仍然将维持80%以上，住宅市场依然唱主调，但这是存量层面，在新增住宅中，保障房、公共租赁住房，显然要占更多的比例。

这对于上海比较大的存量商办物业是重大利好。特别要注意，这里提出了将多余的“工厂、仓库”改为住宅，这个力度是很大的，此前很多城市不允许“工改居”或者“仓改居”，这个规划是一个重大政策新动向的信号!厂房改公寓合法化，只是时间问题了。

上海这个“总体规划”规格很高，是继北京之后第二个面向2035年的城市“总体规划”，且在中央经济会议和住建部2018年规划之后，经过中央审批，有给各地新一轮规划(面向2035)做榜样的意思。因此，规划里关于住关于住房制度的表述，值得我们高度关注!

未来，我们会看到全国主要的一二线城市新规划中，“租赁”都将是其中的重要组成部分。