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农村宅基地及房屋登记为什么要明确权利主体？根据《土地管理法》和《物权法》相关规定，农村宅基地的所有权属农村集体经济组织，其集体经济组织成员因特殊的身份关系而无偿取得宅基地的使用权，但对依法建造的住宅及其附属设施享有所有权。明确了权属性质，还应进一步了解权利主体及其认定的相关问题。

分析权利主体

《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》明确指出宅基地使用权原则上确权登记到“户”，其权利主体是以家庭成员构成的家庭共有关系。在实际操作中，对于权利主体构成人员的认定有两种截然不同的观点。一种认为农村宅基地及房屋的权利主体应当为证书记载的权利人夫妻共有，这种认识普遍存在，例如一些公证机构在办理农村宅基地及房屋买卖或继承公证时，将不动产权利认定为夫妻共有财产;部分人民法院在审理民事案件时，也有将宅基地及房屋认定为夫妻共有的情况。另一种认为应当以“户”为单位，证书记载的权利人代表一般为户主，即为“持证人”,其权利应当为全体家庭成员共同所有。笔者认为后一种认识较为符合宅基地及房屋确权登记到“户”的原则。

在权利主体的构成上有两点要关注，一是权利主体的构成应为取得宅基地使用权时批准机关认定的家庭成员。二是集体经济组织成员特殊的身份关系，导致权利主体的构成人员易发生变化的，如一家四口在本集体经济组织依法取得宅基地并合法建造住宅的情况，按照确权登记到“户”的原则，该宅基地的使用权及房屋所有权人为本户的四人共有。在具备分户条件或因迁出本集体经济组织时，权利主体的构成人员也会发生变化。因分户重新申请宅基地的，按照“一户一宅”的法律规定，需在退出原有宅基地后再行申请;迁出本集体经济组织，在其他集体经济组织申请宅基地的，仍需在退出原有宅基地后再行申请。

不难看出，无论是分户还是迁出集体经济组织，再申请宅基地，都会导致原宅基地使用权及房屋所有权权利主体的构成人员发生变化。在此也有例外，即不再申请宅基地，仍享有原不动产权利。

权利主体认定及操作

农村宅基地及房屋在办理转移登记时，对于权利主体的认定及操作较为复杂，工作人员在受理相应的登记申请时，应关注以下几方面的问题。

因房屋发生买卖申请转移登记，权利主体的认定。原则上应当以取得宅基地使用权时批准机关认定的家庭成员为准。申请人应当提供原建房时家庭成员的户口簿，不能提供的由集体经济组织出具建房时成员证明;因分户或迁出退出原宅基地使用权及房屋所有权或迁入等导致成员增加而依法享有宅基地的，由集体经济组织出具材料进行认定。

因房屋发生继承申请转移登记，权利主体的认定。根据《继承法》第3条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”的规定，就农村宅基地及房屋而言，除依法所有的房屋能继承外，宅基地不能继承，而应按照“地随房走”的原则，在依法继承房屋时一并取得宅基地使用权。仍以上述一家四口为例，在未发生分户或迁出的情况下，其中一人死亡时，该房产的四分之一即发生继承;如原权利主体构成人员因分户或迁出发生变化，继承的份额就不再是四分之一，而是依据现有权利主体构成人数划分比例，或三分之一或二分之一。

在此需要进一步说明，一是许多地方因历史原因，在办理原宅基地使用证和房屋所有权证时只记载户主的姓名，对于家庭成员仅在相关审批表上记载人数而无姓名，导致登记机构无法有效确认权利人，出现其家庭成员在分户取得户口簿或迁出后，在未退出原有宅基地的情况下，另行申请取得宅基地并建造房屋，违背了“一户一宅”的原则。二是农村村民物权登记意识淡薄，通常情况下以买卖或赠与的方式将其合法所有的房产份额转移给家庭其他成员，形成家庭内部协议，以此视为已退出宅基地，但并未到登记机构申请相应的登记。如在发生权利主体构成人员变化的情况下就到登记机构申请登记，虽满足物权登记生效的规定，但不符合目前农村的现状，故应采取一并办理的方式，将此前发生的转移事实在登记簿中进行记载。

分家析产能否以买卖方式申请转移登记?《不动产登记暂行条例实施细则》第42条明确规定，因分家析产导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的应当办理转移登记。

在实际操作中，农户分家析产提供的登记原因证明材料多为房屋买卖协议，如依买卖协议办理转移登记，按照《土地管理法》第62条第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，虽符合登记要求，但会给出卖人再申请宅基地带来阻碍。

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