不同村的宅基地价格为什么可以差10倍?农民手中的宅基地究竟价值几何?
来源：土流网整理2017-09-12 12:03:52
宅基地是农民手中握着的最主要也是最值钱的财产，是为了保证农村居民有所居所必须的土地。尤其是今年宅基地改革之后，宅基地迎来大升值！这使得宅基地私下交易市场更为活跃：转让、出租……但是市面上定的宅基地价格真的合理吗？农民手中的宅基地价值究竟是多少呢？但是农民手中的宅基地价值究竟是多少呢？
在
宅基地制度改革试点过程中，宅基地有偿使用、有偿退出、抵押担保等改革内容的实施都需要有一个宅基地价格标准作为定价参考。但是众所周知，一般
国有建设用地才有基准地价。
所以，谁都说不准！
今年7月，全国宅基地
制度改革试点城市义乌依据本市情况根据科学评估建立了全国首个宅基地基准地价体系。基准地价评估范围涉及到该市所有农村的宅基地。义乌市在把全市范围内的每个农村共分九大均质区片，区片价格从最高25870元/平方米，逐步过渡到最低的2870元/平方米。
一个市内不同地区的
农村宅基地价格竟相差近10倍！（可以预想到未来其他省市建立基准地价体系的方向）
那么是根据什么来确定这个价格的呢？
笔者还没有找到相关文件，但是可以根据自己的理解来说一下。
宅基地是农
村集体所有，农民有使用权。宅基地定价主要就是为了保障农民的利益，也就是使用权的价值，主要包括住房的保障价值、生产辅助价值和财产收益价值。
那么宅基地基准价格的确定一定是多重因素叠加的结果。宅基地的价值评估跟当地的市场环境、开发利用条件、宅基地本身的法定用途、面积、构造、隐形价值等有很大的关系。
要科学评估宅基地价值至少要考虑四个因素：
一是宅基地的经济价值；
二是社会保障价值；
三是身份认同与代际继承等价值；
四是农民失去宅基地后的间接损失。
不同地区的宅基地价值的体现是不一样的，即便是在同一个省市，地段不同，规划区不同，宅基地的价值肯定是千差万别的。比如说在一些偏远的农村、山区，交通、基础设施都不够好，宅基地的用途主要就是保障农民居住，那它主要体现的就是住房保障价值；而在一些
郊区、旅游区、城中村等，宅基地房屋能够出租、
投资建民宿，能够带来可观的财产性收益的，就有商业价值了。
基准地价体系建立的作用：
一、为宅基地有偿使用和转让服务。集体经济组织可参照基准地价，制定差别化的宅基地有偿使用标准，并为转让提供定价参考。
基准地价的建立，让银行在办理宅基地抵押贷款时有了准确的价值评估标准，从而放宽了放贷额度。义乌一村民就分别在基准地价建立前后申请了宅基地抵押贷款。建立前，因为没有基准地价，银行无法准确评估宅基地的市场价值，他只申请到了30万元贷款。而建立后，根据基准地价，他家的宅基地被列入第三档的基准地价，银行最终评估出300万元的价值。他以评估价6折的标准申请到了180万元的贷款，而且利息只有4.53‰。
宅基地有了基准地价后，农民受益最大的可能就是办理抵押贷款更容易也更方便了。宅基地贷款难，最主要的问题就是难估值，有了基准定价之后，银行就可以参照基准定价来评估房屋的价值，从而确定贷款额度，解决农民融资难的问题。
