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为进一步加快推进长治市主城区城中村改造步伐，确保主城区城中村改造依法、有序、快速推进，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律法规，结合我市主城区城中村改造实际，提出如下意见。

一、适用范围

本市主城区范围内的城中村。

二、工作原则

——规划先行、产业为基。城中村改造要在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下，科学规划、合理布局市政基础设施和公共服务设施，做到城中村改造整体规划与主城区产业规划有机衔接，使村民居住条件有改善、长远生计有保障。

——政府主导、规范改造。城中村改造的规划、征收、补偿、安置、建设、投融资等各项工作都必须在政府的主导下推进，公开透明、依法依规改造，使城中村改造经得起历史和人民的检验。

——先拆后建、整村拆除。要把整村拆除作为城中村改造的先决条件，主城区范围内的所有城中村在整村拆除前一律不得开工建设。

——重点突破、整体推进。城区、郊区人民政府，高新区管委会〔以下简称区政府（管委会）〕要合理安排城中村改造次序，按照先难后易、以点带面、梯次推进的要求，重点突破，整体推进，全面改造。

三、改造模式

采取“货币补偿+实物安置”的改造模式。

四、改造办法

（一）《改造实施方案》已经市政府备案的城中村，要在区政府（管委会）的主导下推进改造，先拆后建。正在建设的城中村改造项目一律暂停，待整村拆除且规划、土地、建设等手续齐全后方可建设。具体改造办法是：现有开发企业必须先把不低于30%的安置房建设安装费用转入区政府（管委会）指定的征收专项账户，由区政府（管委会）统一征收。待整村拆除、手续齐全后，先建安置房再进行商业开发。如现有开发企业不能按要求和时限转入安置房建设安装费用的，区政府（管委会）可引进资金实力雄厚的开发企业对已建的建筑物进行收购，再按照上述程序推进；也可由区政府（管委会）对已建的建筑物进行收购，并由区政府（管委会）主导改造建设。

（二）《改造实施方案》未经市政府备案的城中村，可引进资金实力雄厚的开发企业进行改造。开发企业必须先把不低于30%的安置房建设安装费用转入区政府（管委会）指定的征收专项账户，由区政府（管委会）统一征收。整村拆除且规划、土地、建设等手续齐全后，先建安置房再进行商业开发。

（三）区政府（管委会）可依法组织融资、征收和集中建设村民安置房。市国土、财政、审计等相关部门要及时跟进，积极开展土地征收、供应等工作。

五、安置补偿

（一）选择货币化安置的，货币补偿价格为确权面积×补偿单价+货币找差。确权面积以认定的宅基地面积乘以确权系数为准。宅基地面积以合法或有效手续载明面积为准，每户最多不超过266平方米，一户多宅的按一处合并计算。确权系数由各村结合土地、人口、建筑物、规划、区位等情况确定，最高不得大于1.5。人口界定标准以2013年12月31日前村集体经济组织登记在册人口为基数，包括在村集体改造范围内有宅基地或合法房产的本户户籍登记人口，其中空挂户（无宅基地、无合法房产、无土地承包经营权）不纳入人口界定范围；界定程序为村集体建立“一户一档”，建档结果经公示和“四议两公开”表决，并由所在地派出所、国土管理所和街道（乡镇）核定，区政府（管委会）审定后报市人民政府备案。补偿单价由区政府（管委会）根据各改造村的实际情况综合确定。

考虑历史因素，宅基地上的建筑面积，超出确权面积部分按每平方米700元给予货币补贴。宅基地上原建筑面积不达确权面积的，被征收人按每平方米700元补齐差价后，按确权面积给予安置。宅基地超出266平方米部分按照省人民政府批准的集体土地征收补偿标准给予货币补贴。

（二）选择实物安置的，按确权面积等量置换。实物安置面积超出确权面积部分按阶梯价进行购买（超面积部分20平方米以内的按优惠价购买，20平方米以上的按市场价购买），不足部分按区政府（管委会）确定的补偿单价给予货币补偿。

（三）搬迁费、临时安置补助费（过渡费）和奖励标准由区政府（管委会）根据实际情况依法自行制定。

六、城中村改造方案的编制与报审

城中村改造《土地利用方案》、《改造实施方案》和《改造规划方案》按程序分别进行编制和报审（详见附件）。

七、优惠政策

（一）返还土地出让金

按人均不超过143平方米核定改造用地，范围内的土地出让金返还标准：成交价格每亩100万元以内的，市财政按每亩15万元留成；成交价格每亩100万元至200万元的，市财政按成交价的15%留成；成交价格每亩200万元以上的，市财政按每亩30万元留成。市财政在受让方足额缴清土地出让金30个工作日内，将扣除留成后的出让金返还给区政府（管委会）。对返还的出让金，区政府（管委会）优先统筹用于辖区城中村改造发生的村民社会保障、征迁安置、公益事业、基础设施建设等相关合法费用，超支不补，结余留用。人均143平方米以外的集体土地被依法征收为国有土地后，土地出让金收入仍按照现行有关规定执行。

（二）提供融资支持

区政府（管委会）作为融资主体，负责改造所需资金的融资、管理、使用和偿还。市政府依法依规为区政府（管委会）城中村改造提供融资支持。

（三）登记安置房产权

被征迁户选择产权调换安置房的，村集体、乡镇（街道）、区政府（管委会）对原房屋的产权人、宅基地面积、房屋建筑面积等内容予以确认并加盖公章后，统一由区政府（管委会）城改部门报不动产登记中心。不动产登记中心对上报内容公示15日无异议后进入登记程序。

实物安置面积400平方米内的，免征有关税费并给予产权登记，核发产权证书；对超出部分，由开发企业与购买人签订房屋买卖合同并出具不动产发票后，按国家规定缴纳相关税费。

（四）落实税费政策

城中村改造项目用于村民安置、经营的部分，免交人防易地建设费，免建人防工程；用于商业开发的部分，免缴人防易地建设费，同步配建人防物资库工程。村民安置、经营的面积和位置由区政府（管委会）认定。货币补偿的城中村居民，个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税；货币补偿用于新购置房屋，且购置成交价不超过货币补偿价的，免征新购房屋契税，对超出的差价部分按规定征收；个人将购买2年以上的住房作为城中村改造安置房的，免征增值税。

八、保障措施

（一）加强组织领导。市主城区建设改造指挥部统筹组织主城区城中村改造，指挥部下设的城中村改造办公室负责城中村改造工作的协调推进，及时解决工作中出现的困难和问题。区政府（管委会）作为城中村改造的责任主体，确保如期完成辖区城中村改造任务。

（二）加强房源统筹。市房产服务中心负责搭建库存普通商品房、保障房信息服务平台，市发改、国土、住建、规划等部门配合，为城中村货币化安置居民自主选择购买住房提供优质服务。

（三）加强资金保障。区政府（管委会）要充分利用上级财政补助资金、本级政府预算安排的资金、国家政策性专项贷款、土地出让收益返还、民间资本以及资本市场多渠道筹措资金，做好融资各项工作，提供资金保障。

（四）加快项目审批。市发改、财政、住建、国土、规划、环保等相关部门按照职责分工，开辟绿色通道，并联审批，加快办理各项手续。国土部门要对拆除后的城中村改造集体土地优先依法办理土地转征用手续，优先安排土地供应。规划部门要提前介入，加强规划引导，做好城中村改造的整体规划。

（五）加强建设管理。区政府（管委会）要对拆除后的土地加强管理，有关部门要加大巡查力度，对支持、纵容未批先建、私搭乱占、乱倒垃圾等行为的相关单位和个人依法严肃处理。

九、附则

本实施意见自发布之日起施行，此前制定的有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。

附件：1.《土地利用方案》的编制与报审

2.《改造实施方案》的编制与报审

3.《改造规划方案》的编制与报审

长治市人民政府

2017年4月27日