长沙市人民政府《关于加快推进城中村改造工作的意见》

来源：长沙市政府2016-05-23 11:31:07

各区县（市）人民政府，市直机关各单位：

为提高城市规划建设水平，加强和创新城市社会治理，加快失地农民市民化进程，根据《国家新型城镇化规划（2014-2020）》要求，综合我市实际，现就加快推进城中村改造工作提出如下意见。

一、总体要求和目标任务

（一）总体要求。以城市出形象、村民得实惠为出发点和落脚点，结合全市城乡结合部综合整治工作，以中心城区的村为重点，由内及外，全面谋划，加快推进全市城中村改造工作。坚持有形改造和无形改造相结合，坚持完善现有试点和拓展新试点相结合，坚持稳中求进和大胆创新相结合，用5年左右的时间，通过城中村改造，全面实现农村村委会转变为社区居委会、集体土地转变为国有土地、村民转变为市民、村民转变为股东，全面完成城中村村民生产生活安置，全面完成城中村隙地招商改造，使城中村村级管理模式得到根本转变，城中村村民融入城市生活，城中村环境大幅改善，城市建设品质得到有效提升。

（二）目标任务。

1.改造范围：对全市涉及依据市政府令第60号拆迁安置的121个城中村实施分步改造，包括2个人均农用地0.3亩以下且无集体土地、无集体资产、有人员待安置（“两无一有”）的村，41个人均农用地0.3亩以下且无农用地、有两安用地、有集体资产、有人员待安置（“一无三有”）的村，45个其他人均农用地0.3亩以下的村，33个人均农用地0.3亩以上的村。其中，位于二环线以内的村有18个，位于二环线以外、三环线以内的村有66个，位于三环线以外的村有37个。

2.改造路径：根据城中村所处地域、资源资产、群众改造意愿等情况，以城市核心区域的村、城市主干道周边的村、城市主要节点周边的村和城市窗口地段的村为重点，由城市中心的村向城市周边的村逐步推开，由集体土地较少的村向集体土地较多的村逐步推开，由村级班子强、群众迫切要求改造的村向其他村逐步推开。

3.实施步骤。

2014年，加快推进现有14个试点村集体资产过户、集体土地房屋处置工作，解决遗留问题，妥善安置村民，保障长远收益，实现新成立的村级经济组织正常运营。以中心城区的“两无一有”的村和“一无三有”的村为重点，扩大试点范围，新增5-10个试点村。

2015年，在巩固试点村改造成果的基础上逐步铺开，将改造范围扩大至城市周边“两无一有”的村、“一无三有”的村和中心城区人均农用地0.3亩以下的村，再铺开20个左右的城中村的改造工作。

到2018年左右，力争三环以内84个城中村中经自主申报纳入改造范围的村全面实现改造，并形成较为成熟的城中村改造模式。

二、基本原则

（一）市级主导、区级统筹。市一级主导规划编制，主导政策制定，主导改造工作协调服务。各区应在市级支持的基础上，根据实际情况科学合理制定工作目标，统筹资源、综合调配，落实城中村改造过程中的各项政策，组织实施试点工作，使改造惠及城中村广大村民。

（二）群众自愿、依法推进。按照自愿的原则，尊重集体经济组织和集体经济组织的成员在改制和改造中的主体地位，依靠基层组织，充分激发村民主动改造愿望，依法推进城中村改造工作。群众积极支持城中村改造、村级班子有战斗力的村可申报纳入试点。申报试点、拟定改造方案和其他关系到村民权益的重大决策，必须严格执行法定民主程序。

（三）一村一案，分类实施。根据全市城中村资产、土地、安置等基本情况，将全市城中村分为人均农用地0.3亩以下且“两无一有”的城中村，人均农用地0.3亩以下且“一无三有”的城中村，其他人均农用地0.3亩以下的城中村，按市政府令60号启动了拆迁安置且人均农用地0.3亩以上的城中村等四类，依次分步推进。纳入试点后，试点村根据村情实际，通过民主程序制定本村具体改造方案报市政府批准后实施。

（四）以人为本，保障长远。城中村改造试点过程中，既要考虑城市建设的需要，又要维护被征地村民的合法权益；既要安排好村民当前的生产生活，又要保障他们的长远生计；既要重视村民的物质需求，更要注重为失地村民融入城市提供保障。

三、工作重点

（一）不断深化产权制度改革。坚持民主决策、公开规范的原则，积极稳妥的推进产权制度改革。完善纳入改造范围的城中村的产权制度改革工作，完成公司注册登记和有明确产权的土地、房屋等集体资产的过户工作，按公司运营要求完善产权管理制度。市政府农村工作、住房城乡建设、农办、规划、国土资源、工商、税务等部门要创新工作方法，落实优惠政策，开辟绿色通道，积极协助各区完善纳入改造范围的城中村的集体资产产权手续，实现土地、房屋等集体资产产权更名注入改制后的股份制公司，确保公司健康运营。全面启动芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区及高新区城中村集体经济组织产权制度改革，分类开展资产清查，完善资产产权手续，妥善处理遗留问题，为全面改造打好基础。

（二）加快完成规划编制工作。出台城中村改造规划工作指南，明确规划编制方法和原则，完善和优化流程、审批标准，探索符合长沙实际的城中村改造规划编制模式和工作机制，充分发挥规划在城中村改造中的引领作用。切实加大城中村改造规划编制工作的力度，积极开展土地、房屋清查和规划调查，明确试点村地域边界，加快控规调整和土地整合步伐，妥善解决城中村安置开发土地不足的问题，为全面推进有形改造项目建设奠定基础。市规划局要根据试点村实际情况，加大对有形改造项目的指导和支持力度，合理配置用地，集约节约用地，确保实现“城市出形象，村民得实惠”的改造目标。

（三）全面启动土地征收转用确权工作。各区要积极申办纳入改造范围的城中村的土地征收转用和土地确权手续，国土资源部门要指导和支持各区完成纳入改造范围的城中村的土地清查工作，协助各区加快推进土地征收转用报批工作和土地确权进程，足额安排城中村土地征收、农用地转用年度计划指标，加快办理城中村土地划拨、协议出让和招拍挂出让手续，加快启动城中村有形改造项目，加快落实城中村改造土地出让收益返还政策。同时，要积极落实控规用地征用补偿，妥善处理历史遗留问题，优先做好村民安置的相关工作，依法依规保护好城中村村民的利益。规划、国土资源部门要依据城中村改造规划，依法供应土地，确定城中村改造项目用地性质、规模、范围等。

（四）着力推进房屋处置工作。住房城乡建设部门要指导各区加快完成纳入改造范围的城中村的房屋分类清查工作，制定房屋处置方案，妥善处理遗留问题。土地变性后迅速进入房屋测绘、登记、发证程序，换发国有土地上的房屋产权证。规划、国土资源、住房城乡建设部门要加强政策创新和机制创新，出台城中村房屋处置意见和实施办法，在此基础上形成符合长沙实际的城中村改造集体土地上的房产处置模式和工作联动机制。

（五）全力打造精品改造项目。区一级要按照资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化的要求，指导纳入改造范围的城中村通过合作开发和自主开发等形式，全面推进城中村改造项目建设，妥善安置村民。在合作开发的过程中要注重落实村民的物业回报，保障村民的长远生产生活。规划、国土资源、住房城乡建设、财政、税务等有关部门要根据城中村改造的有关优惠政策给予支持，及时完成审批工作，加快改造项目建设进程。

（六）保障落实村民社保待遇。积极落实城中村原村民社会保障政策和社会保障资金，鼓励通过项目开发建设筹集社保资金，初步形成城中村村民参照城镇灵活就业人员标准参加城镇企业职工养老、医疗保险的社会保障新模式。

（七）持续完善撤村设居工作。加快完成纳入改造范围的城中村的村民户籍改登工作，按照社区布局规划，将原村民统一划归社区管理，选优配强社区工作队伍，全面落实社区工作经费，各有关部门要指导各区落实城中村改造项目配套社区服务用房，确保城中村改造后社区服务阵地能够满足居民的服务需求。

四、支持政策

本支持政策适用于经批准的城中村试点改造工作，本意见生效前，已经批准的城中村改造项目也适用本支持政策。

（一）支持城中村加快做好村民安置和招商改造工作。

1.现有控制性详细规划不能满足城中村改造建设项目需求的，在保持绿地、公共设施及交通设施等用地标准不降低的前提下，由市城中村改造工作领导小组认定同意，各区政府可向市规划行政主管部门申请控规修改并免前置审查程序。原则上居住用地净用地面积45亩以下容积率修改后不超过3.5，净用地面积45亩以上容积率修改后不超过3.0，商业服务用地容积率修改后不超过5.0，但项目的实际容积率以规划部门审定批准的为准。

2.对符合城市规划并经市规划部门批准其土地规划用途的城中村改造项目，土地已依法变为国有建设用地且已作为集体或集体经济组织资产的，在项目开发建设时其土地供应方式依法依规按下列几种情况办理：（1）全部用于村民安置的住宅用地项目，土地已确权到建设单位的国有划拨地，可直接办理规划报建等相关手续；属新增建设用地的，可按划拨方式供地；需要转变为国有出让地，可依申请补办出让手续；（2）部分用于村民安置的住宅或其他经营性用地项目，由村集体企业或转制后新成立的股份制企业自筹资金自主开发建设，土地已确权到建设单位的，可依申请按原用途补办出让手续；属新增建设用地的，选择带安置条件招标拍卖挂牌方式供地，享受安置用地挂牌出让收益返还政策。（3）原村集体的“两安用地”，用以合作开发或招商筹措资金为主的建设项目用地，按《长沙市人民政府办公厅关于进一步规范遗留安置用地出让工作的意见》（长政办发〔2011〕7号）明确的安置地招拍挂方式供地。

3.城中村改造过程中的土地出让金按规定收取后，除用于农业土地开发资金外，由市人民政府返还给各区人民政府用于城中村改造的社会保障和基础配套设施建设。

4.城中村建设项目用于村民生产、生活安置的和其他在土地处置、产权变更、工商登记、户籍更换等环节涉及市属权限范围内各项基金及行政事业性收费全免，服务性收费减半收取。

5.城中村开发建设用地包括商业和其他用地，城市基础设施配套费按规定依程序减半收取。

6.城中村村民转为具有城镇户籍的社区居民，鼓励参照城镇灵活就业人员参加城镇企业职工养老、医疗保险。办理补缴手续按转户时全省上年度在岗职工月平均工资的60%或100%作为个人历年补缴缴费工资基数进行补缴。

（二）支持城中村加快集体土地和集体土地上的房屋处置工作。

1.城中村用于原村民生产生活安置的集体建设用地和安置村民生活后剩余的集体建设用地，已经完成拆迁安置的，经村民大会或村民代表大会集体讨论决议，自愿申请确定为国有土地的，可将土地确权给承继原村集体权利、义务的经济实体。

2.已确权发证的城中村国有建设用地，办理国有土地出让手续，需征收契税的按规定收取后，由市人民政府全部补助给各区人民政府全部用于该城中村改造的社会保障和基础配套设施建设。

3.对城中村通过土地征收或土地确权，将集体土地上的房屋变为国有土地上的房屋，原已办理集体房屋产权证且符合城市规划要求的，可以换发国有土地上的房屋产权证，免交房屋登记费；没有办理产权证的按规定完善相关手续后，可以办理国有土地上的房屋产权证，按照城中村用于村民生产生活安置项目享受相关税费优惠政策。

4.已办理国有土地上的房屋产权证的村民住宅，房屋维修资金交存标准按经济适用房标准的50%缴存。

（三）支持城中村加快集体经济组织产权制度改革工作。

1.城中村将集体资产产权改为村民按份占有资产产权，原村委会所属企业，由村委会持有的股权或村民会议决议委托部分村民持有的股权发生变动，不视为产权交易，免收相关费用。

2.城中村经批准在改制过程中成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已经贴花的部分不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。对改制前签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且改制前已贴花的，不再贴花。

3.城中村在集体经济组织改制过程中，凡符合相关税收政策规定，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。

4.城中村企业资产通过产权制度改革，整体改建为有限责任公司或股份有限公司且投资主体不变，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，并承继原村企业权利、义务的，免征契税。

（四）支持城中村开展棚户区改造。城中村改造是棚户区改造的重要内容，在城市建成区内，已无农村户口和集体土地、撤消了乡村行政建制，实施街道办事处居委会城镇管理的城中村改造区域，优先纳入棚户区改造范围；对土地已被全部或部分征用，原农村居民已全部或部分转变为城镇户口，已被建成区包围或半包围的城中村，逐步纳入棚户区改造范围；对其他需要改造的城中村，区分轻重缓急，有序纳入棚户区改造范围，并享受有关棚户区改造财政补贴、金融支持等政策。

五、工作要求

（一）加强组织领导。城中村改造是市委、市政府工作的重要工作部署，各级各部门要认真履行职责，把城中村改造工作作为重中之重，切实抓紧抓好；要进一步针对有形改造工作，充实城中村改造工作班子，配备专业人才，确定专人负责，确保上下联动、各方配合、协调一致；要加大组织、指导、协调力度，按照联点要求深入基层，及时研究解决城中村改造过程中的问题，确保实现改造目标。

（二）强化工作机制。城中村改造是一项系统工程。要切实加强规划、国土资源、住房城乡建设等部门的工作衔接，建立高效运转的城中村改造工作机制，重点解决好规划编制、土地变性、产权办理等核心问题，及时为改造主体办理有关行政审批手续，落实优惠政策；规划、国土资源、住房城乡建设等部门要根据各自职能特点，制定城中村改造切实可行的技术规范和实施办法，进一步简化工作程序，明确办理内容、办理标准、办理流程、办理时限，专人负责，考核到人，切实为城中村改造搞好服务。各区要建立开发建设风险评估和防控机制，有效防范各类风险，防止集体资产流失；完善监管机制，确保作风廉洁高效；完善维稳机制，确保基层和谐稳定。

（三）落实工作责任。城中村改造实行主管领导分包制，各项工作任务纳入市政府对各部门和各区年度综合绩效考核内容，责任单位工作落实情况作为年终绩效考核的依据。各区要统筹城中村土地资源，加强对城中村改造返还资金的管理和统筹，确保专款专用，保障城中村基础设施建设资金和村民社保资金等各项投入，彻底解决城中村的问题。市城中村改造办公室要进一步强化工作效能督查，对各责任单位的工作要加强协调，定期检查，有效指导，严格考核，确保城中村改造工作进一步出实效、出亮点、出经验。

六、本意见自2015年1月2日起实施。