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很多户口农转非的人，都会面临这样的问题：当初买农村宅基地房的时候是本村集体户口，后来农转非了，购买行为还有法律效力吗？宅基地怎样买卖才有效？

受访嘉宾：北京嘉安律师事务所李军律师

案例：1994年王某将自己在北京顺义的农村宅基地房以5000元的价格卖给了老孙，1999年老孙又将房子转卖给了北京西城区的老张，2001年老张又将房屋卖给小杨，小杨后因工作将户口迁出该村。2014年王大哥和老孙的买卖合同因为老孙不是该村农业户口被法院判处无效。王某要求小杨将房屋及宅院腾退给王某，却遭到小杨拒绝，王某遂将小杨诉至法院。

王某认为，被告小杨作为城市居民，非本村集体成员，无权使用涉诉宅基地。小杨购买涉诉房屋违法法律和行政法规的强制性规定，购买涉诉房屋的行为无效，应该返还涉诉房屋及宅基地使用权。而小杨则辩称：自己在购买房屋时是本村集体组织成员，后来是因为工作原因将户口迁出该村，自己与老张之间的合同合法有效。

Q：农村的宅基地房是否可以买卖？什么情况下可以买卖？

李军律师：

根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。

根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下：

1.宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让；

（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2.宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

（2）同一集体经济组织内部成员转让；

（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

（4）转让行为征得集体组织同意；

（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

关于农村宅基地的自由流通现在国家已经在进行一些试点，但是法律还没有改变，暂时无法实现自由买卖。

Q：这套宅基地房前后被倒了3次手，现在第一次买卖被确认无效了，后面的买卖还有法律效力吗？小杨觉得自己买房的时候是符合法律规定的，后来是因为工作原因才把户口迁出了村里，这份合同还有效吗？

李军律师：

农村房屋买卖合同有效的情形有以下几种：

（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。

（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。

（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。

（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。

认定农村房屋连环买卖合同的效力，应坚持尊重历史、照顾现实的原则，要具体案件具体分析，重点查明以下几点可能影响合同效力的事实和因素：

一是房屋买卖合同双方的身份情况，尤其要查明被告的身份关系，包括户籍状况、居住时间、随同居住的家属情况、有无其它住所、是否具备腾房条件；

二是要查明房屋出让方是否有宅基地使用权、是否为房屋所有权人；

三是查明购房者购买房屋后对房屋有无翻建、改建、扩建和装修等情形；

四是要查明房屋出让有无经过审批、登记手续，集体经济组织对房屋买卖是否知情及对宅基地使用权持何种意见。

Q：这种情况其实更多的是发生在拆迁的时候，很多网友觉得王某当初第一次卖房的时候也拿了钱，也是自愿卖房的，现在因为看到眼前利益就不顾契约精神，打官司把房子拿回来，有点不太公平，您认为呢？

李军律师：

一般农村居民出卖自己的房屋后，按法律规定不得申请另外的宅基地建房，所以将其房屋与宅基地一同转让，目的都是为了获得经济利益。一般双方在签订房屋买卖合同时都是出于自愿，经过多年诚信地履行合同后，当涉案的房屋市值上升，为了取得征用补偿利益，卖方便提起诉讼主张合同无效返还房屋，这是一种明确的背信弃义行为，如果不考虑到案件实际状况一概认定无效、双方返还，则可能产生这样一个逻辑：不诚信者获益，诚信者吃亏，乡村社会的基本正义会因此遭遇蹂躏践踏。所以，在当下立法和政策条件下，对该类农民卖房案件，法院一般遵从“无效认定、有效对待”处理原则，维护社会诚信。