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来源：金融时报

    随着2013年年底各个城市土地出让榜单的出炉，人们不禁感觉到，土地市场着实又火了一把。根据中国指数研究院发布的数据，2013年1月至11月份，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，同比增长62.2%，大幅超过2012年全年2.1万亿元水平。其中，住宅用地出让金为1.8万亿元，同比增长69.8%。

    房企的融资环境相对宽松，销售业绩亦大幅提升。现金充裕也导致一二线城市高总价地块频出，总价“地王”纪录不断被刷新。2013年，全国重点城市土地成交总价最高的地块即上海市徐家汇中心项目成交金额高达217.7亿元，重点城市经营性土地成交总价前几名门槛也全面提高，达到近5年来的最高峰。尽管2013年9月底国土部要求地方禁止再出“地王”，但在巨大的刚需压力和地方政府对土地财政的依赖之下，各地仍然不断有高总价地块成交。

    2013年初，国务院正式下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这项被称为“国五条”的政策从地方问责、限购加强、二套房贷收紧、存量房交易个税按差额20%征收等层面进行了调控。临近2013年底的时候，全国又有16个城市相继出台了收紧调控政策，调控手段主要集中在提高限购条件、提高二套房首付比例、加紧保障房建设、加强监管等方面。

    不可否认的是，中央的调控政策对房地产还是起到了一定积极作用，尤其在各类型城市的不同表现上比较明显。由于二三线城市供需矛盾相对比较缓和，行政干预对于之前投资热有着很强的抑制作用，2013年前11个月，不少城市出现房价停滞状态，常州、中山等城市房价涨幅不到5%，芜湖为零，贵阳甚至出现负增长。相比而言，即使挤压掉一部分投资泡沫，刚性需求带动的北上广深四个一线城市房价涨幅依旧较大。

    一线城市更是出现成交量大幅度增长的现象。据上海易居房地产研究院对2013年中国房地产市场的一份分析报告显示，由于房企普遍调整了投资策略，加大对一线城市的投入力度，促使一线城市成交量出现83%的增长幅度。

    也有分析认为，2013年土地大量成交且“地王”频出，将对今明年的土地出让和地价涨幅形成透支。土地市场与楼市是一对孪生兄弟，这种“透支效应”在楼市也很可能出现。因为每当刚需集中释放时，必然是购买力较强的首先入市，随后出手的才是那些收入固定的工薪阶层。尤其是在一线城市，许多富裕家庭已经有了多套住房，今年楼市剩余的刚性需求能否支撑成交的继续火热还不得而知，楼市的变化也必将对土地市场形成联动影响。

    从政策层面看，新一届政府提出将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。业界人士分析认为，这体现出调控将由行政主导向市场化手段转变的新思路。不过，市场力量发挥的前提是要有必要的制度设计，让市场手段走出行政框架的“笼子”。

    因为房价过高只是楼市矛盾的表象，住房资源分配的不均才是矛盾的本质，这种不均并非由行政干预造成，反倒是因为在以往缺乏投资约束制度的环境下，由于市场过度炒作而成。因此，调控要对症下药，标本兼治，靠行政手段的频繁约束，虽然短期见效，却非“特效药”、“长效药”。

    而且矛盾并不在于增量房市场，而在于存量房市场，并形成一种整体的结构性失衡，造成了住房资源使用效率的低下。在过去几年的调控中，某些地方政府又受到土地财政以及地方债务的掣肘，在执行力度上打了折扣，甚至暗地里与中央政策博弈。所以，由市场机制失灵造成的问题最终要靠市场手段解决，而行政之手的作用在于搭建起必要的制度框架，是对房地产运行的制度性修复，是一种市场自我调节机制的重构。

    因此，多层次住房供应体系不仅包含商品房市场和保障房，调节存量房市场的二手房市场也应当是关键一环。而存量住房资源的优化配置将是运用市场化手段调控的根本体现，房产税等市场化手段应主要作用在存量房市场。

    长远来看，我国将缩小征地范围，建立城乡统一的建设用地市场，赋予农民更多财产权利，作为地方财政收入的土地出让金会出现下降的趋势。十八届三中全会在部署深化财税体制改革时指出，建立事权和支出责任相适应的制度，进一步理顺中央和地方收入划分，这将为摆脱对土地财政的依赖和推进房地产调控提供空间。同时，也需要打破既得利益集团的阻扰，才能重构楼市的资源和利益分配格局。