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东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法

(征求意见稿)

第一章 总 则

第一条[目的依据]为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条[适用范围] 为了公共利益的需要，在本市行政区域范围内征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)进行补偿，适用本办法。

第三条[遵循原则]房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公正的原则。

第四条[政府职责]市人民政府负责本市行政区域范围内国有土地上房屋征收与补偿工作。

东莞市城市综合管理局(以下简称市城管局)作为房屋征收部门，负责组织实施我市国有土地上房屋征收与补偿工作。

项目所在地的镇(街)人民政府(办事处)、园区作为房屋征收实施单位，受市城管局委托承担房屋征收与补偿的具体工作。

第五条[部门职责]市发展改革部门按相关规定对房屋征收范围内建设项目及征收安置等项目进行立项。将保障性安居工程建设、旧城区改建具体项目，纳入全市国民经济和社会发展年度计划。

市规划部门会同城管、国土、房管等部门对征收范围内未经登记的建筑进行认定和处理,按照城市总体规划要求对征收范围内的土地用途及安置房规划用地依法予以确认。

市国土资源管理部门负责指导国有土地的收回工作，并按照土地利用总体规划对收回范围内土地用途依法予以核查。在市人民政府作出房屋征收决定后，负责办理收回国有土地使用权的有关手续。

市财政部门负责按规定应由市财政承担投资的项目征收补偿资金的审核和调拨。

市房地产管理部门组织成立估价专家委员会，对房地产价格估价机构做出的复核结果进行鉴定。

市住房与城乡建设管理部门按规定负责安置房、保障性住房的建设。协调有关部门，优先安排符合条件的被征收人的保障性住房。

市税务管理部门根据现行税收政策规定做好房屋征收环节的税收管理工作。

法制、公安、工商、交通、环保、文化、教育、民政、监察、审计、信访、供电、电信等有关部门和单位应当按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

第六条[举报监察]任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市人民政府、市城管局和其他有关部门举报。接到举报后，市人民政府、市城管局和其他有关部门应当及时对举报核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章　征收决定和征收程序

第七条[房屋征收决定]在本市行政区域范围内，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条规定，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定。

第八条[征收程序] 房屋征收的一般程序：

(一)在征收范围发布房屋征收预公告。

(二)对征收范围内房屋进行调查、测量和登记，并将调查结果在征收范围内向被征收人公布。

(三)对征收范围内未经登记的建筑作出认定和处理。并将调查、认定和处理结果进行公布。

(四)暂停办理被征收房屋范围内的相关手续。

(五)确定房地产价格评估机构并进行预评估。

(六)对征收补偿方案进行论证并在征收范围内及时公布，征求公众意见。

(七)将征收补偿方案征求意见和修改情况及时公布。

(八)进行房屋征收社会稳定风险评估。

(九)将房屋征收补偿资金足额拨付到专用账户。

(十)作出房屋征收决定并公告。

(十一)进行分户评估，并将评估报告送达被征收人。

(十二)开展房屋征收工作，与被征收人签订补偿安置协议。

第九条[征收补偿方案]市城管局拟定征收补偿方案，报市人民政府。

市人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证。并将房屋征收补偿方案在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。

被征收人需提交意见的，应在征求意见期限内以书面形式提交。

第十条[旧城区改建] 市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，50%以上(含本数)被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市人民政府应组织由被征收人和公众代表及相关部门参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十一条[社会稳定风险评估]市人民政府作出房屋征收决定前，市城管局委托拟建项目所在镇政府(街道办事处、园区)会同拟建项目主管部门等单位，按照有关规定进行社会稳定风险评估，形成房屋征收社会稳定风险评估报告和应急预案，作为市政府作出房屋征收决定的依据。房屋征收决定涉及被征收人数量300户(含本数)以上的，应当经市政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十二条[公告]市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市城管局及相关部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十三条[行政复议和行政诉讼]被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十四条[配合工作] 被征收人应积极配合对征收房屋的调查、认定和评估工作，及时提供相关材料。被征收人拒不配合的，自行承担相应责任。

第十五条[不当增加补偿费行为]房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

市城管局应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补 偿

第十六条[补偿内容]对房屋征收决定范围内的被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿(含装修、附属物价值);

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十七条[补偿依据]对于已进行产权登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房地产权属证书、房屋登记簿记载为准;房地产权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误以外，以登记簿为准;已改变用途的，以规划行政主管部门和其它有关部门的批准文件为依据。

市人民政府应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

房屋征收范围确定前，拥有合法产权但未经规划部门批准，擅自改变房屋用途的，对房屋价值，根据房地产权属证书、房屋登记簿登记的用途按市场评估价进行补偿。

第十八条[房屋征收评估]对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依据国有土地上房屋征收评估的有关规定评估确定。具有相应资质的房地产价格评估机构，由市城管局进行备案登记并在其门户网站上定期公布。具体评估办法按照国务院住房城乡建设主管部门的有关规定执行。

被征收人、市城管局对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者市城管局对复核结果有异议的，可以在收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第十九条[房屋征收评估]房地产价格评估机构由被征收人协商选定。1/2以上(含本数)被征收人共同选定一家评估机构的，视为被征收人协商选定成功。协商不成的，通过摇珠方式确定，具体由市城管局负责组织实施。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十条[补偿方式]被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第二十一条[产权调换]被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条[住房保障]征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，可以申请住房保障。

第二十三条[补助和奖励]被征收房屋为住宅的，对被征收房屋的所有权人根据实际情况分别给予补助和奖励。

(一)建筑面积100㎡以下(含100㎡)按每户2万元给予搬迁补助费(含临时安置费等);面积100㎡以上的按每户3万元给予搬迁补助费。

(二)选择货币补偿的，在征收补偿方案确定的签约限期15天内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的，给予被征收房屋评估价值的5%的搬迁奖励;在征收补偿方案确定的签约限期30天内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的，给予被征收房屋评估价值的3%的搬迁奖励;在征收补偿方案确定的签约限期45天内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的，给予被征收房屋评估价值的1%的搬迁奖励。被征收房屋评估价值不包含装修、附属物价值。

(三)选择产权调换的，具体奖励办法在征收补偿方案中确定。

第二十四条[停产停业损失]对因征收合法房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的收益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润或者同类房屋市场租金计算。

停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算;选择产权调换的，自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

工厂企业生产设施、设备搬迁或报废的费用通过评估并审核的方式确定。

第二十五条[征收补偿协议]项目所在地的镇(街)人民政府(办事处)、园区与被征收人按照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、奖励办法等事项，订立房屋征收补偿协议。

房屋征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条[行政复议和行政诉讼]被征收人在征收决定确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确、下落不明的，由市城管局报请市人民政府依照国家、省有关国有土地上房屋征收的规定及本办法，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本办法第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条[公证]被征收房屋所有权人不明确或者下落不明的，市城管局应当自房屋征收补偿决定公告期限届满之日起15日内向有管辖权的公证机构申请办理房屋征收补偿提存公证，有关公证机构应当依照《公证法》、《提存公证规则》及有关规定做好相关证据保存及提存公证工作。

第二十八条[搬迁]实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

市人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十九条[强制执行]被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第三十条[审计监督]市城管局应当依法建立健全房屋征收补偿档案制度，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计部门应当加强对房屋征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 法律责任

第三十一条[工作人员不履行职责]市人民政府及房屋征收有关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条[非法方式迫使搬迁]采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条[阻碍征收工作]采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十四条[违规使用征收补偿费用]贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十五条[出具虚假或者有重大差错评估报告]房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十六条[施行时间]本办法自公布之日起施行。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但不责成有关部门强制拆迁。