土地流转专业平台

去年3月，义乌市被中央确定为全国农村土地制度改革试点县市之一，承担农村宅基地制度改革任务。5月24、25日，我们就义乌市农村宅基地制度改革进行了调研。经调研了解到，目前义乌市宅基地制度改革已有了三个逐级提升的版本。

1.0版：“一户一宅”的青岩刘村版本，传统4层半模式，土地性质为村集体所有。

江东街道青岩刘村总人口不足2000人。2005年进行旧城改造时，村里建起了200多幢4层半楼房（义乌全市规划控制农户为4层半住宅），按照户籍分给了每位村民。

由于青岩刘村临近驰名中外的义乌日用百货批发市场，距离货运市场也仅一路之隔，众多在批发市场上淘金的生意人都愿意来这里租住房屋。到2006年时，房屋租金渐趋稳定，失去了土地的青岩刘村农民，依靠出租房屋收取租金，过起了衣食无忧的生活。

2008年，义乌日用百货批发市场另迁新址，依赖房租生活的青岩刘村失去了主要的收入来源。但当时村里已有124家做淘宝网销生意的租客，这些淘宝客们没有受到影响，生意十分兴隆。于是村里就有了利用淘宝平台促进青岩刘村转型的念头，想通过发展电子商务，带动村民的房子出租，同时给失地村民提供就业和创业机会。

不久，村里成立了电子商务发展促进小组，将当时的100多家淘宝网商集中起来，抱团发展。同时，主动找电信合作，实现了4兆光纤入户，无线网络全覆盖；在村里还成立了网商协会。

经过几年的努力，青岩刘村的“网商+房租经济”逐渐走向成熟。“一台电脑加租间房子，来青岩村创业”，吸引着来自全国各地的年轻人纷纷踏来。面积不大的青岩刘村，目前已拥有3000多家网店，20000多电商从业人员，将近30家快递公司，年成交额可达20亿元。人气兴旺使得青岩刘村的房租日渐攀高，连30平方米的地下室月租金也从3500元跃升到6000元。青岩刘村向淘宝村的转型，为每个村民提高了3万元的年收入。

2015年11月19日,李克强总理来到青岩刘村，在不到一个小时的行程里，视察了两家网店及一家快递公司。总理的到来，让这个素有“中国网店第一村”美誉的村庄进入更多人的视野。

2.0版：“户有所居”的楼西塘村版本，高低结合模式，土地性质为村集体所有。

福田街道楼西塘村是义乌市的一个“城中村”。该村根据城镇规划，由村集体和农民集资，实施旧村改造，自行建造了高低楼宇相间的村农民集中居住区。土地性质为村集体所有。

村里根据农户合法宅基地面积对拆旧房屋进行了货币补偿，按户籍人口和分户情况，确定分配住房权益面积，并按农户意愿自己选择高层或低层住宅，按拟定的价格交纳建房费用。最少的一户能分配到2-3套住宅，人口较多的大户分配到了10多套住宅。

目前，该村多数农户已将部分房屋出租以获取租金收入，部分房屋还出租给了来义乌经商的外国人。农户年租金收入，低的20-30万元，多的在40万元以上。同时，村还建有部分商业用房出租，收入用于村内的公益开支和为农户承担水电等费用。

因土地性质为村集体所有，目前虽然产权已归农民所有的房屋还不能上市交易（但已经发生私下交易的了）。因此，部分农民希望能将属于集体所有的土地转为国有土地，打开房屋上市交易的通道。

3.0版：“户有所居”的下沿塘村版本，全高层集聚模式，土地性质为国有。

稠江街道下沿塘村是义乌市首个启动城乡新社区集聚建设的村庄。下沿塘村共有农户277户、803人。农民以合法的宅基地置换高层公寓、标准厂房、仓储物流、商业用房、商务楼宇或货币补偿。高层公寓面积以合法取得的住宅建筑占地面积为基数，按1:5确定置换权益面积，3/5为高层公寓，用于保障居住；2/5为产业用房，用于增加财产性收入。土地性质为国有土地，政府颁发注有国有土地使用权和房屋所有权的不动产产权证，农民享受的置换权益面积可以上市交易。

下沿塘村集聚建设安置项目为“香溪印象”。该项目总规划建4幢22层和5幢18层的高层公寓，共推出4种户型供村民选择，分别为70平方米、105平方米、140平方米、175平方米户型。

在“香溪印象”施工现场看到，9幢18-22层的高层住宅已拔地而起。该项目总用地56.3亩，总构筑面积13.7万平方米，共计820套房。据该项目工程部工作人员介绍，“香溪印象”于2014年开工，现已处在构筑装饰装修收尾阶段，景观工程、绿化工程等已基本完工，整个工程到今年6月末可以交付。

据了解，自1996年起，义乌市一直在探索新农村建设改造模式。但因户均宅基地面积不足110平方米，在改造过程中无法避免地要增加农村宅基地总量，导致陷入城市与农村两头增地、两头抢地的怪圈。

为此，自2013年起，义乌主动探索分区域保障农民住房的模式。在城镇规划红线范围内，推行城乡新社区集聚建设，允许农民以合法宅基地置换国有出让土地高层公寓和产业用房，高层公寓保障“户有所居”，产业用房增加农民财产性收入，推动农村向社区转变、农民向市民转变。

目前，义乌市利用被中央确定为宅基地制度改革试点的机遇，全力推行农村宅基地从“一户一宅”向“户有所居”、从永久无偿向分类有期有偿、从单一居住功能向拥有诸多功能等转变，切实保障农民权益，促进农村人口向城镇集聚、要素资源向城镇集中、产业重点向城镇集合，统筹推进城镇化、工业化与农村现代化同步融合发展。