土地流转专业平台

2018年9月11日，汶川县人民政府办公室印发《汶川县创新农村宅基地使用和管理试行办法》，全文如下：

汶川县创新农村宅基地使用和管理试行办法

第一章        总  则

第一条  为深化农村土地管理改革，盘活我县闲置宅基地和农房，探索与农村未来发展相适应的农村宅基地“三权分设”、流转等方面所涉及的使用和管理，根据《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》《四川省〈中华人民共和国土地法〉实施条例》《汶川县关于创新农村土地综合利用制度助推乡村振兴战略的意见》《汶川县农村住房建设及土地管理实施细则（试行）》等法律法规文件，特制定本办法。

第二条  本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或经依法批准，用于建造住宅（包括附属用房和庭院等）的集体建设用地；包括村民集中居住区、新农村聚居点、中心村及以外的独立村民建房及附属设施用地。

第二章  宅基地的所有权、资格权和使用权

第三条  农村宅基地权利按所有权、资格权、使用权分设。

第四条  宅基地所有权属于农村集体经济组织，是村民共同的利益，应当依法取得、公平使用，任何人不得多占、侵占、乱占。每个村民均负有保护土地资源、保护耕地和生态的责任，严禁占用基本农田建房，严禁滥砍树木破坏生态。

第五条  宅基地资格权是指集体经济组织成员享有向本集体经济组织申请获得宅基地的权利。

第六条  宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第七条  农民集体宅基地所有权依照《土地管理法》等有关法律法规确定。

第八条  具备宅基地取得资格权的农户合法使用或经依法批准即可取得某宗宅基地的使用权。

第三章  使用和管理

第九条  村两委会依照议事制度议决，依法规范宅基地的使用和管理，并张榜公示。

第十条  农村宅基地的使用和管理应坚持“依法取得、公平使用、节约土地、民主管理”的原则。

第十一条  农村宅基地使用实行“法定无偿，节约有奖，超占有偿，退出补偿”的制度。具体规定按《汶川县农村宅基地有偿使用指导意见》执行。

1.宅基地的使用是村民的基本权利，在规定的使用面积内依法予以保障，任何组织和个人不得剥夺。

2.凡村民新建住宅，原则向中心村集中，严格按规定的面积核查、审批。未经批准或擅自超占面积，且不符合土地利用总体规划的，予以拆除；符合土地利用总体规划的建构筑物和土地收归村民委员会并依法处置。

3.尊重历史，依法依规处理已建村民住房宅基地的超占面积。

（1）以1987年1月1日起施行《中华人民共和国土地管理法》为界，凡是在此时间以前修建的住宅，不收取超占有偿使用费。

（2）1987年1月1日至2012年12月31日期间修建的，按照《汶川县农村宅基地有偿使用指导意见》收取有偿使用费。

（3）2012年12月31日后修建，宅基地超占面积在50平方米（含50平方米）以内的，按照汶川县农村宅基地有偿使用指导意见收取有偿使用费；宅基地超占面积达50平方米以上的，由村集体依照《汶川县农村集体经营性建设用地管理试行办法》收取土地使用权出让价款后，按集体经营性建设用地商服类确权给超占农户使用。

4.村民新建住宅，在规定的宅基地使用面积内有节余的，按村民自治原则，给予一次性奖励。

5.在确保户有所居的前提下，鼓励村民自愿有偿退出宅基地。

第十二条  村民建房用地标准应严格按照《汶川县农村住房建设及土地管理实施细则（试行）》执行，本办法有规定的以本办法为准。

第十三条  村民申请使用宅基地严格按照人口核定使用面积，不受分户影响。新增人口可新增面积。

第十四条  村民因各种原因分家分户，分家分户后要另行申请使用宅基地建房的，按以下办法处理：

1.村民因各种原因分家分户的，经村民家庭成员就农房所有权、宅基地使用权分割协商一致后，凭分割协议和原不动产证变更登记。

2.分家分户后分得的宅基地面积不够修建住房，可按分出户的人口核定使用面积，其需增加的面积按照《汶川县农村住房建设及土地管理实施细则（试行）》及本办法相关规定申请使用。

3.分出户需换址建设的，应将本户原宅基地整理成“净地”退还本村民委员会后方可按照《汶川县农村住房建设及土地管理实施细则（试行）》及本办法相关规定申请使用。

第十五条  在不影响农户日常生产生活和自愿前提下，农户的空闲宅基地和空闲农房可以流转。

第十六条  本办法所称宅基地流转是指拥有宅基地使用权的农户自愿将宅基地使用权通过入股、合作、租赁、有偿退出、互换方式流转给本集体经济组织或以转让、互换方式流转给本集体经济组织其他农户。

第十七条  本办法所称农房流转是指拥有宅基地使用权的农户自愿将农房使用权通过合作、租赁方式流转给其他自然人或法人；或将农房所有权和宅基地使用权一并通过转让、互换方式流转给本集体经济组织其他农户或以有偿退出方式转让给本集体经济组织。

第十八条  以入股、合作、租赁方式流转宅基地使用权，入股、合作流转年限不得高于50年，租赁不得超过20年。以合作、租赁方式转让农房使用权的，双方议定的流转年限不得高于农房实际使用年限。

第十九条  农户或数户农户可单独或整合利用自己合法宅基地新建、拆旧建新或改建，建设具有综合使用功能的农房。

第二十条  乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事一二三产业。

第二十一条  以合作、租赁方式转让农房使用权的，流转后的用途以转让实际用途核定，转让农房使用权的农户应当向村集体经济组织缴纳土地收益。

第二十二条  农房使用权通过合作方式转让给其他自然人或法人的，必须经村两委员会同意后，报县国土资源局备案。

第二十三条  宅基地使用权通过有偿退出、互换方式转让给本集体经济组织或以转让、互换方式转让给本集体经济组织其他农户；或将农房所有权和宅基地使用权一并通过转让、互换方式转让给本集体经济组织其他农户或以有偿退出方式转让给本集体经济组织，必须经村民委员会同意、乡镇人民政府批准后，报县国土资源局注销、变更登记。

第二十四条  流转后出让方在流转期内不再享有农村宅基地、农房的使用权利，其中以转让、有偿退出方式流转后出让方不再享有宅基地资格权。

第二十五条  农户与农户之间协商调剂使用宅基地，必须符合本办法相关规定。不允许私下擅自调剂使用。

第二十六条  允许村民委员会通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，用于农村新产业新业态和农村一二三产业融合发展，但不得用于房地产开发。

第二十七条  投亲靠友的农户以有偿退出方式自愿退还原宅基地使用权，村集体经济组织同意收回的，退还补偿费按自治原则自行协商。

第二十八条  村集体可以有偿方式收回进城落户农民的农村宅基地使用权，收回补偿的费用按自治原则自行协商。

第二十九条  村集体通过宅基地整理发展一二三产业，被整理宅基地农民安置分摊宅基地地面积小于原宅基地面积的，由村集体与被整理农户协商给予相应补偿。

第三十条  因自然灾害、生态移民等特殊原因确需易地安置的，易地安置人员与接收安置村两委会协商一致并报县人民政府批准后，可采用租赁方式跨区域使用安置地所在村集体经济组织土地；租赁时间不得超过新建农房自然使用年限。

第四章  附则

第三十一条  本办法由县国土资源局负责解释。

第三十二条  本办法自印发之日起30日后施行，有效期2年。本办法适用范围为绵虒镇。