房产有纠纷，土地证是否可以办理？

来源：保靖县国土资源局2016-05-06 09:47:38

问题：

某开发公司和某橡塑公司联合开发一小区。1999年，开发公司将该小区的一套房屋卖给赵某。此后，赵某将此房产转让给娄某，但娄某至今未办理房产证。 2002年8月，因上述橡塑公司破产还债，上述房屋被法院依法查封，并拍卖给某建筑公司。之后，该建筑公司将该套房屋卖给宋某，并签订了商品房买卖协议。此后，娄某与宋某一直为争夺房屋发生争吵。娄某始终持有该房屋，但法院已将房屋判给了宋某，宋某也申请办理了房产证。请问，在此情况下，现在宋某申请办理土地证，是否可以办理？

解答：

本案中宋某已合法取得该处房屋的所有权，并且已经办理了房产证，根据我国相关法律规定“房地一致”的原则，应当为其办理土地权利证书。

一、宋某已合法取得该处房产的房屋所有权。

根据《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，开发公司将房屋卖给赵某，赵某将房屋转让给娄某，虽都已交付，但均未进行房地产过户登记，并未发生物权转让的效力，开发公司和橡塑公司仍为该房屋法律上的所有权人。这也是在橡塑公司破产还债时，法院将吉鹏小区纳入破产财产进行拍卖的原因。拍卖之后，房屋的所有权归建筑公司所有，之后宋某与建筑公司签订商品房买卖协议，并于签订协议当日交付使用，但由于未进行所有权变更登记，所以宋某此时并非所有权人。宋某通过起诉获得法院判决，并于2012年申请办理了房产证，此时，宋某完成了房地产转让的登记手续，成为了该房屋的真正所有权人。而娄某一直使用、出租房屋的行为并不影响宋某的所有权人地位，这是对他人所有财产的非法占用，宋某有权行使所有权返还请求权，要求娄某交出房屋。

二、根据“房地一致”的原则，应当为房产证持有者办理土地证。

《物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第61条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”可见，我国贯彻“房地一致”的原则，城市房地产转让必然导致土地使用权转让。宋某申请办理土地证，实际上是进行土地使用权变更登记，以成为房屋所占土地的使用权人。由于其已取得了该处房产的房屋所有权，并办理了房产证，申请办理土地证于法有据。

综上，该房屋之前的转让未进行不动产转让登记手续，所有权一直未发生变动，直至房屋转让给宋某并办理过户登记，宋某成为了该房屋的所有权人。根据《物权法》、《城市房地产管理法》的规定，我国贯彻“地随房走”的原则，宋某应当向原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记，办理土地权利证书。

显示全文