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近年来，随着农村经济的快速发展，农民生活水平的不断提高,农村居民的住房需求日益增加,农民的宅基地使用需求也在不断扩大。由于农村宅基地管理工作面广、工作量大、情况复杂，如何对农村宅基地进行有效管理成了基层国土部门面临的主要问题之一。

当前农村宅基地使用过程中出现的问题

近年来，各地积极探索加强农村宅基地管理的政策措施，农村宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，但仍发现农村宅基地在使用方面存在不少问题，导致基层国土所在宅基地管理工作中陷入“违法用地查处难、五花八门的土地纠纷成为疑难杂症”等困境。

1.一户多处宅基地问题

根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，从字面上理解该法条，如果一户村民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。由于农村宅基地采用的是无偿、无期限的使用制度，部分村民法律观念淡薄，容易有“不占白不占”的心理，于是出现不审批乱占、多占现象，从而产生了“一户二宅”，甚至“一户多宅”。

2.占用耕地建房问题

“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是我国必须长期坚持的一项基本国策。为了坚守18亿亩耕地红线，我国实行基本农田保护制度，并禁止乱占耕地建房。但在农村地区，特别是山区农村，基本都是山地或者耕地，闲散地或者荒地有限。中央提出的农民土地承包经营权长期不变，农民容易将自己承包的责任田当成私有土地，随意侵占或调换建房。

3.未批先建问题

由于农村地区群众法律意识相对薄弱，有少数村民手续还未办好，房屋已建成；未批先建问题是一种常见的违法用地行为，很大程度影响了国土部门的正常管理，容易导致规划混乱，而且容易产生土地纠纷，必须予以重视并解决好该问题。

4.超面积建房问题

一些村民在批准的合法面积基础上擅自增加面积，造成批少占多、超面积扩建现象。由于基层国土所工作人员没有强制执行权，无法及时对扩建进行处罚，而且通过法律途径进行强制拆除也不现实，毕竟要考虑到成本及比例原则，因而容易出现超面积扩建现象。

5.非法买卖、转让宅基地问题

目前我国法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生，且一般都在私下进行，查处难度大，增加了农村宅基地管理难度。

6.缺乏统一规划问题

长期以来，对农村规划投入少，农村住房建设缺乏规划引导，存在无规划或不按规划建住宅现象，建房户建住宅多数是自己选址，“先上车后补票”自行放线建设，因而导致农村住宅处于低水平重复建设。布局零乱，朝向、高矮不一，“只见新屋，不见新村”，既影响了村容村貌，又浪费了大量土地。由于缺少统一规划，有些村民甚至违反公路管理条例的规定，沿公路边在禁建区内非法占地建房，这样将有碍景观并存在一定的交通安全隐患。

7.宅基地闲置问题

宅基地转让受现行法律法规限制，致使已定居城镇或他乡的居民不能将其合法拥有的宅基地转让出去。从目前的情况看，除了村民小组内相邻户间的调剂转拨和父母与子女间因分户、继承而发生的流转外，没有其他形式的流转。由于宅基地的不可交易性，一方面大量农民进城后，农村的房子都闲置着；另一方面有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，“空心村”、空置住宅大量存在。

完善农村宅基地管理的对策及建议

农村宅基地管理涉及千家万户，情况复杂，政策性强，必须多措并举、多管齐下综合治理，结合工作实际，建议从以下几个方面入手来加强管理：

1.完善法律法规及配套政策

必须加强宅基地法律、法规体系的建设和完善，针对目前宅基地管理方面的立法滞后且有些法律效力低的问题，应该加强农村宅基地立法体系建设，尽快出台相关法规政策。以明晰宅基地产权，明确宅基地流转，收益分配以及宅基地登记发证等问题。

2.加大普法宣传及执法力度

针对村民法律意识相对薄弱的特点，国土部门必须深入持久、坚持不懈地开展土地法律宣传，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会形成节约集约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。针对农村宅基地违法用地行为应坚决查处打击，严格落实宅基地监管责任，加大对未批先建、非本集体经济组织成员通过不正当手段使用宅基地和城镇居民在农村购置宅基地等违法行为的查处力度。

3.加强农村宅基地科学规划

要以开展宅基地使用权登记发证及处理宅基地纠纷工作为契机，因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。另外要结合新一轮土地利用总体规划修编工作，抓紧编制切实可行的农村小城镇及村庄规划，严格按规划实施村庄建设。国土、规划等职能部门按照行政管理职能分工，按照统筹安排、控制增量、合理布局、节约集约用地、保护耕地、方便生产生活的总原则，确定以组为单位的农村居民集体建房点，满足农民生产生活需要，使农村宅基地规划走上合理化、科学化的轨道。

4.强化基层国土队伍建设

俗话说“基层不牢，地动山摇”，需要充分发挥基层国土所在土地管理中的桥头堡作用。基层土地执法关键在人，队伍素质高低决定了执法工作的质量和效果。基层国土所应结合“完善体制，提高素质”的要求，开展业务培训，强化队伍建设，增加人手，锤炼一支坚持原则、敢于碰硬的基层国土资源执法队伍。另外可以考虑对在同一职位上任职满3年的领导干部，按照“3年可以轮换，5年应该轮换，8年必须轮换”的原则，推进关键岗位干部的轮换。实行定期轮岗或不定期交流，形成良性用人机制，实现用权有约束，行为有规范。

5.完善土地巡查制度

进一步规范国土资源动态巡查行为，全面落实“预防为主、预防与查处相结合”的国土资源执法监察工作方针。各乡镇国土资源所要将农村宅基地管理动态巡查作为土地执法的重要内容，并做好巡查台账，防止形式主义，切实做到对宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处，有效遏制农村宅基地违法行为，维护国土资源管理秩序。有条件的国土部门，可以考虑每个村委聘请1名村级土地监管员（协管员），充分调动其积极性，发挥其对村内土地利用情况了解全面的优势，实行全天候、动态型的国土资源巡查。

6.建立农民住宅小区用地

为了适应建设社会主义新农村的要求，提高农村村民的生活质量和居住环境，享受改革开放的成果，大力推进节约集约用地，鼓励农民集中居住，应当允许在集体建设用地上兴建农民住宅小区，向本集体农民出售，建立农民住宅小区使用农村集体建设用地的制度，明确建设农民住宅小区的条件和范围，规范建设农民住宅小区的用地及办理宅基地使用权证的程序等。

7.多部门联动工作机制

为更好地规范农民建房行为，理顺农村宅基地用地秩序，建议各部门对国土资源管理工作建立共同责任管理机制，由各级政府牵头，国土、规划、公安、公路、供电、供水、林业、计生等部门配合形成联动机制，着力营造农村宅基地管理的共同管理工作格局。例如：农民建房在没有取得《建设用地许可证》之前，供电、供水等部门不得为其提供相应的服务。

其他设想

针对土地调查方面的图纸出炉相对比较早，与迅速发展的农村现状往往有一定差别，容易导致基层国土工作人员在农村宅基地踏查和审批过程中看不清图纸，定不准图斑、分不清地类，建议上级国土部门及时将更新后的图纸提供给基层国土所使用。随着科学技术的发展，甚至如果能研制出一种导航定位仪，像指南针一样拿在手中，只要基层国土所工作人员带着该定位仪到农村某个地点，就可以即时显示图幅号、图斑号、坐标、方位、地类，这将会大大提高对农村宅基地管理的效率性和准确性。

农村宅基地关系到广大农民的切身利益，是社会的焦点和热点问题，有关部门必须重视农村宅基地管理工作。加强该项工作不仅有利于节约用地和保护耕地，对建设社会主义新农村具有重要意义，而且该项工作的好与坏，直接关系到整个国土部门的工作绩效与形象，关系到农村经济可持续发展及稳定大局。相信在广大群众的支持、上级领导的指导和有关部门的共同努力下，农村宅基地的管理一定会更加科学化和规范化。

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