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　　1.宅基地使用权人不得以出卖、赠与、入股、联营等方式处分宅基地

　　宅基地使用权人应依法使用所占有的宅基地，但宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移，但宅基地使用权不得单独转移。农户迁出、死亡或放弃宅基地使用权时，宅基地所有权人收回宅基地使用权，宅基地使用权人所占有的宅基地被国家依法征用后，可取得补偿。

　　规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第460页。

　　2.本集体经济组织内部允许宅基地使用权转让

　　虽然法律和政策原则上禁止宅基地使用权的转让，但相关的规定主要是针对城镇居民购买农村房屋或宅基地的情况。《物权法》第一百五十五条规定已经明确了宅基地使用权可以转让。转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件的：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

　　规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第461—463页。

　　3.宅基地使用权不得抵押且在宅基地上建造的房屋也不得抵押

　　《担保法》明确规定宅基地使用权不得抵押。既然法律已有明确规定，则无论在集体经济组织外部，还是集体经济组织内部，均不得将宅基地使用权用于抵押。而且，不仅宅基地使用权不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否则由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。实践中出现以农村房屋或宅基地使用权作为抵押的，应当认定为无效。

　　规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第462页。

　　4.处理宅基地使用权转让纠纷应当把握的原则

　　在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；（3）《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；（4）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；（5）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。

　　规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第462页。

　　5.宅基地使用权原则上不得单独出租，在不改变宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租房屋的行为有效

　　宅基地使用权能否出租，法律和有关政策并无规定，但是基于宅基地使用权是供农民建造房屋及其附属设施之用，原则上，宅基地使用权不得单独出租。鉴于士地管理法规定农村村民可以将房屋出租，因出租并不发生房屋所有人和土地使用权人主体的改变，在不违反法律和国家有关规定的宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租房屋的行为有效。但因出租人无住房而要求解除租赁关系的，应予准许。

　　规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第463页。

　　6.宅基地使用权不能继承

　　公民对宅基地只有使用权，而没有所有权，即宅基地不属于我国公民的个人合法财产，不能继承。但是，在宅基地之上建造的房屋，属于公民的个人合法财产，可以继承。根据我国实行的“房地一体主义”原则，凡是房屋产权合法转移的，宅基地使用权也随之转移。同时，根据继承法的法理，不应当对继承人的主体资格进行限制，也就是说，不论继承人是否为本集体经济组织成员，都有权继承。

　　规则索引：见杜豫苏主编：《物权纠纷裁判依据新释新解》，人民法院出版社2014年版，第310页。

　　7.农民向城镇居民转让宅基地使用权或者其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效

　　现行法律包括《物权法》在内都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此裁判时就需要适用国家政策。而国家政策禁止城镇居民在农村购买宅基地或者房屋。司法实践中对于宅基地使用权的转让问题需区别对待：对农村村民之间的转让可以根据情况有条件的允许，但需完善相关的登记、公示制度以保护各方利益；而对于将宅基地使用权转让给城市居民的行为则应严格禁止，认定买卖合同无效，不应受到法律保护。

　　规则索引：见全国民事审判工作座谈会文件：《坚持司法为民，坚持司法和谐，椎动公正高效权威民事审判制度建设》（2007年4月9日），裁最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2007年2集（总第30集），第57—58页。

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