关于土地制度改革的思路梳理

来源：互联网2013-09-05 10:15:40

来源：中金公司

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这两日土地制度改革的主题被投资者询问较多,而且媒体报道观点不一,这里我们简单将土地制度改革的可能方向梳理如下。

土地流转有何种试点模式?模式归纳:地票(重庆、成都)、换房(天津、嘉兴)、入股(广东)以及合作经营(山东);我们认为,土地试点流转的主要目的是,解决土地总量控制下的区域不平衡问题,保证农民拥有部分土地转让收益权及一定程度的处置主导权。

土地流转将如何推进?

我们认为,会先做土地确权(目前基本完成),再动承包地自由经营流动权,再放宅基地抵押权,而宅基地转性国有建设用地放开的难度很大;会分步走,是个长期改革过程。土地流转,需要解决的有两个问题,一个是怎么转,另一个是土地性质变不变。土地流转形式涉及到地方政府参与度的问题,如果按重庆、天津模式,动的是农民宅基地和承包地,政府兜农民底,需要大量的增量资金解决农民进城后的生活;如果按安徽、山东的做法,其实就是农业产业化的改革,提高的是农业生产率,政府并无短期获益。还有一个就是土地性质的改变以及改性后利益归属,如果按照增减挂钩或者类似的形式(比如地票、换房模式),虽然农用建设用地和城市建设用地近似同权了,但是政府拿走了土地开发权收益的大头(土地拍卖之后的收益),把小头给了农民(地票拍卖的收益),相比之前农民基本没有收益,地方政府收储会变得相对容易;如果采用直接的农用建设用地与城市建设用地等权,意味着农民拿了大头,农民也可供地,一个类似可比的模式就是武汉城中村拆迁模式,这样地方政府放弃土地储备增值收益,但将收储占用资金这个包袱扔给开发商。

哪些公司会受益?

如果土地流转放开,拆迁将变得容易,则地价会受到平抑,周转型、资金实力强的开发商相对受益,但整体上开发商利润率也将受到摊薄;同时拥有大量农业地储备的公司,将享受到资源重估。如果走地票/宅基地换房模式,地方政府通过增减挂钩,获得大量土地指标以及可出让储备,但背上了农民进城的配套建设包袱,而开发商则先要买地票,再进入招拍挂,开发商获得的收益仅是勾地权,但政府土地出让多,同业竞争加剧,长期对行业难言利好,不会形成集中度很高的开发商。如果走城中村模式,那么地价是会被平抑,开发商盈利能力提升,小开发商因为资金实力不够被挤出,但供地也会很大,好的方面就是房价也会被抑制,政策不用压制了,可以提升资金实力雄厚的上市开发商估值。整体来看,目前的土地流转试点趋势都会导致中长期降地价,周转型、资金实力强的开发商相对受益。

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