农民抵押土地有多难？

来源：国土资源部不动产登记中心 2015-10-08 11:52:25

　　国务院近期印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，明确了试点的基本原则并提出五项要求。这对放开农民土地资产的抵押，盘活农村土地资产有重要意义。

　　流动资金不足一直是困扰农村发展的主要问题之一，只有放开农民土地资产的抵押，这个问题才能有效解决。可是，也有人担心一旦放开抵押，万一贷款人不能偿还债务，岂不会流落街头、生活无着落？

　　实际上，金融机构发放贷款时，不仅看抵押物还要看借款人的信誉、所从事的行业发展前景等，抵押物只是最后不得已的担保。而且，中国民间一直有“杀人偿命，欠账还钱”的传统。最有力的例证是，中国当前银行最优质的资产是个人住房抵押贷款，而非地方政府的融资平台和国有企业的贷款。

　　正因如此，我们不应该因极少数借款人发生债务违约，就不允许农民抵押土地资产。与大多数借款人创造的财富相比，少数债务违约造成的损失微不足道。一说放开城市户口，就以为所有农民都会涌向城市。其实，如果在城市无法站稳脚跟，大多数农民还是会选择留在农村，而那些整天在城市游荡的人，即使有户籍制度也无法将他们赶出城市。

　　现在，国务院终于为“两权”抵押贷款打开了大门。当下重要的莫过于研究“经营权”的法律内涵，因为物权法里还没有关于承包土地“经营权”的规定。

　　《指导意见》中所说的“经营权”，主要是指农户对从他人流转来的土地的权利。按照物权法和土地承包法的有关规定，土地承包经营权流转的期限不得超过土地承包经营权的剩余期限。当前，第二轮土地承包已过去20年，仅剩下不足10年的时间。这意味着，“经营权人”最多只有10年的土地使用权利。如此短的使用期限，很难称得上是“财产”。在这么短的期限内，金融机构也不会有多少动力去发放贷款。

　　另外，现在各地只是在开展土地承包经营权登记，没有专门对“承包土地的经营权”进行登记，经营权的抵押也就无法进行登记。如果不能对抵押进行登记，金融机构就无法正常开展抵押贷款业务。因此，必须尽快修改物权法和土地承包法等有关法律，对土地承包经营权作出新规定：

　　一是将土地承包经营权的期限由30年延长至70年，使承包经营权真正成为接受流转土地农户的财产。这样，既能鼓励农民增加对土地的长期投入，减少短期行为，保证农业的可持续发展，还可增强金融机构的信心，使其敢于给“经营权人”发放贷款。

　　二是第三轮土地承包怎么办，是否还要重新分地？事实上，现在农村土地资源的占有已经严重失衡，1995年以后出生的人基本无地，而逝去的人和进城落户的人还占有土地，因此，重新分配土地很有必要。否则，不利于农村的稳定发展，也会影响到“两权”抵押贷款事业的发展。

　　三是对“经营权”作出明确规定，包括其主体与客体、取得与丧失，内容与限制等都要明晰地界定。

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