土地流转专业平台

按照《中共中央办公厅国务院办公厅关于引导农村土地经营权有序流转发展适度规模经营的意见》的要求，为深入实施“两大平原”现代农业综合配套改革，加快农业经营方式转变，推进我县农村土地流转，优化土地资源配置和提高劳动生产率，促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收，实现土地专业化、集约化、规模化经营，结合我县实际，特提出如下实施意见：

一、推进农村土地流转的基本原则

坚持家庭承包经营制度不变的原则。在稳定和完善土地承包关系的前提下推进土地流转，确保农民将土地承包经营权转出后无后顾之忧。

坚持“依法、自愿、有偿、平等协商”的原则。土地流转不得改变土地集体所有性质，不得违背农户意愿，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益，不得破坏农业综合生产能力和农业生态坏境，防止土地“非粮化、非农化”。土地流转方式、期限、价格以及权力、义务、责任由土地流转双方依法协议确定；任何组织和个人不得截留、扣缴或挪用农户土地流转收益。

坚持因地制宜、因势利导原则。土地流转要从当地客观实际出发，从农民需要出发，积极稳妥推进，不搞行政命令，不下任务指标。正确引导土地流转方向，推动土地资源的高效利用和相对集中，发展适度规模经营。

坚持放活土地承包经营权的原则。推动土地承包权和土地经营权分离，放活土地经营权，赋予农民土地更充分的财产权和物权。

二、农村土地流转当事人及其权利义务

(一)农村土地承包经营权流转的主体是家庭承包或其它方式承包的承包方。其权利义务是：

1、承包方依法自主决定承包土地是否流转，以及流转的对象和方式;

2、流转价款归承包方所有;

3、承包方可以出具土地流转委托书，自愿委托村级发包方或中介组织流转其承包土地;

4、承包方须引导和监督受让方按国家产业政策从事农业生产经营;

5、承包方有义务理顺承包关系和配合做好农业技术辅导等社会化服务工作。

(二)流转受让方是具有农业经营能力的承包农户或其他按有关法律及规定允许从事农业生产经营的组织和个人。其权利义务是：

1、受让方可以根据市场需求合理调整农业产业结构，自主经营;

2、可以享受因生产经营引起的政治荣誉和相关的经济待遇;

3、在土地流转期间，因投入而提高生产能力的，遇上级或原发包方统一规划用地需要，承包方依法收回承包土地时应服从，受让方有权获得相应的补偿(补偿标准可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决);

4、受让方要按国家产业政策保持土地农业用途和土地复耕能力。

三、农村土地流转范围和方式

(一)流转范围。农村土地流转所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由集体或农民经营的耕地、林地、水域、“五荒地”，以及其它依法用于农业的土地。流转土地必须符合县域土地利用总体规划。

(二)流转方式。对集体统一经营的土地使用权流转，要按照“公开、公平、公正”原则，采用招标、拍卖、公开协商等方式发包、租赁、转让等形式流转。对农民家庭承包经营土地流转，承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。其中，以转让方式流转的，需经发包方同意，当事人应当变更承包关系。

土地流转的主体是农户，土地流转意愿、流转方式、流转价格、流转时间坚持农民自愿。任何组织、个人无权以任何方式决定农户承包地的流转，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。

1、转让。承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权力和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

2、转包。承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其它农户从事农业生产经营。转包后原承包关系不变。原承包方继续履行原承包合同规定的权力和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。

3、互换。承包方之间为方便耕作或者各自需要，经集体经济组织同意，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。

4、出租。承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权力和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

5、入股。实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

四、农村土地流转操作程序

（一）提出流转需求。农业经营主体流转土地，要向承包农户或村级提出流转需求，并经平等协商达成初步流转意向。以转让、互换方式流转的，承包农户须向发包方提出申请，经发包方同意后可流转。承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包地的，应当由承包方出具土地流转委托书，委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。流入方应提交户口簿、身份证、企业经营执照、资质和经营能力证明等材料。

（二）协商洽谈。流转双方对土地的流转地块、面积、用途、流转方式、期限、流转价款及支付方式、时间，土地交付方式、时间、土地复耕、地上附着物及相关设施的处理，权力义务、违约责任、合同的变更与解除、争议解决方式等具体条款进行磋商，达成一致意见。

（三）实地勘察核实。流转双方对流传的土地进行实地勘察，核实地块名称，四周界限、面积、质量等级、地类等情况，同时，核实流出土地有无权属纠纷。

（四）签订合同。流转双方协商一致后，在乡（镇）经管中心或村委会的指导下，统一使用桦川县农村土地承包经营流转合同文本，签订规范的土地流转合同。通过转包、出租、入股方式流转土地的，应在合同中注明发包人及原承包方农户是否同意对流转土地承包经营权进行抵押、再流转的条款。业主需要改变原有土地界限或土地形态，需征得原承包农户同意，并在土地流转合同中明确约定。

（五）合同备案、签证、公正。农村土地流转合同签订后，承包农户应将签字后的流转合同分别报送发包方和所在乡（镇）经管中心备案存档。土地流转当事人可向乡（镇）经管中心申请合同鉴证或者到县司法部门进行合同司法公正。

（六）变更登记。以转让、互换方式流转承包土地的，应及时办理有关承包合同和土地承包经营权变更等手续。办理农村土地承包经营权变更应向乡镇人民政府农村土地承包管理部门提交变更的书面请求。已变更的农村土地承包合同或其他证明材料、农村土地承包经营权证原件等材料需经乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门审核。符合规定后报请原发证机关办理变更手续。

（七）服务与管理。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记台帐，及时准确记载农村土地流转情况，并对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。同时，乡（镇）人民政府要跟踪监督流转双方履约情况，及时调处土地流转后出现的纠纷。

五、建立健全农村土地流转管理制度

（一）合同管理制度。承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。乡（镇）经管中心要指导流转双方在自愿协商的基础上，使用县统一制定的土地流转合同示范文本，签订规范土地流转合同，建立稳定规范的流转关系。

（二）合同备案制度。以转包、出租、互换或者入股方式流转承包土地的，应当及时向发包方和乡镇经管中心办理合同备案手续，确保流转主体和流转行为符合有关法律法规。

（三）动态监测制度。各乡镇经管中心要建立土地流转台帐，并及时向县经管局报送土地流转有关资料和报表，及时掌握农村土地流转情况。

（四）价格形成机制。建立农村土地流转价格协商与竞价相结合的流转价格机制，要结合土地的等级、肥力、地理位置、基础设施条件等因素，合理确定流转价格，每年1月份由乡（镇）经管中心以村为单位公布土地流转指导价格。同时，对流转时间较长的，应建立流转价格调整机制，可直接在合同中按年度约定价格增长幅度，也可在合同约定到一定期限后由双方协商调整价格。

（五）纠纷调处制度。农村土地流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。当事人不愿协商或调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

（六）风险防范制度。乡（镇）经管中心或村委会，在土地流转前要对流转业主资质和经营能力进行审查，流转后要进行跟踪管理，随时掌握其生产经营和双方履行状况。同时，要加强对工商企业租赁农户承包地的监管和风险防范，坚决制止“非农化”，切实保护农民利益。

六、推进农村土地流转的工作要求

（一）加强组织领导。农村土地流转工作政策性强、涉及面广、情况复杂，事关广大农民的切身利益。开展土地流转工作，各级必须统一思想认识，切实加强领导。县里成立农村土地流转工作协调小组，各镇乡(街道)也要相应建立农村土地流转工作协调机构，完善土地流转工作机制，落实人员，明确责任，确保土地流转工作有序推进。

（二）强化宣传引导。